A continuación explicamos que ocurre con el usufructo en las comunidades de propietarios y cómo afecta a la situación de presidente, gastos de comunidad y votaciones en las juntas.
En algunas comunidades de propietarios y/o vecinos, puede darse el caso de un vecino que habita una de las viviendas del inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal, pero que lo hace en calidad de usufructuario y no de nudo propietario. Ante esta situación pueden plantearse multitud de interrogantes, entre ellos, si éste puede eludir el cargo de presidente, si puede eludir los gastos de comunidad y si tiene derecho de voto en las juntas de propietarios; o si por el contrario, todas estas cuestiones competen al nudo propietario de dicha vivienda.
El usufructo es un derecho que otorga la posibilidad a quién los disfruta de usar la cosa sobre la que recae, y obtener el rendimiento que genere (uso y disfrute, es decir, usar y percibir los frutos que genere), este objeto puede ser un bien mueble, inmueble, pueden ser acciones, etcétera. Excluyendo por tanto a otros de este uso y disfrute, por ejemplo, el usufructuario tiene derecho a alquilar una vivienda sobre la que tiene este derecho y percibir las rentas íntegras de dicho alquiler, no recibiendo nada de ellas el nudo propietario. Sin embargo no debemos confundirnos, el usufructuario aunque actúe como si lo fuese, no es el propietario del bien, lo es el llamado nudo propietario, que es el propietario sin uso ni disfrute de un determinado bien.
¿Qué se entiende por usufructuario y por nudo propietario?
– El derecho de usufructo es el derecho a usar y disfrutar una cosa, por lo que el
usufructuario podrá poseer la cosa,
utilizarla y también
hacerse con los frutos que ésta produzca.
EJEMPLO: El usufructuario de un piso, puede poseer el piso, usarlo, vivir en él e incluso alquilarlo y percibir la renta.
– Frente al usufructuario se encuentra el nudo propietario, que no es otro que el propietario de la cosa, si bien su derecho se ve reducido en algunos aspectos por los derechos del usufructuario. En el ejemplo anterior, el usufructuario del piso es quien lo usa o posee, mientras que el nudo propietario aunque sea el titular no puede disponer del piso ni percibir en caso de alquiler la renta. Cuando fallezca el usufructuario o se extinga el usufructo por cualquier otro medio, el nudo propietario alcanzará el pleno dominio de la propiedad.
Diferenciados estos dos conceptos, usufructuario y nudo propietario, la pregunta que se nos viene a la cabeza es,
¿Quién es el responsable frente a la Comunidad de propietarios del pago de los gastos comunes, el usufructuario que usa o vive en el piso, o, el nudo propietario?
La respuesta es que el usufructuario no responde de los gastos de la Comunidad, sino que le corresponden al nudo propietario. Sin perjuicio de las relaciones internas existentes entre la nuda propiedad y la usufructuaria de un bien, frente a la Comunidad de Propietarios, la obligación de pago corresponde al propietario de la vivienda, como tiene manifestado el Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de mayo de 2005 en la que indica que según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento- se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos.
La sentencia de la AP Madrid (Sección 14ª) de 27 abril 2006, que afirma que el usufructuario no responde de los gastos de la Comunidad, “del contenido del artículo 9.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal se ha de extraer que el único titular de la cuota es el propietario, como así también se extrae del art. 21 cuando indica que las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local, a igual conclusión llegaríamos desde la afección que el propio art. 9.1 e) contempla del piso o local para garantizar a la comunidad el pago de las cuotas, de lo que cabe extraer sin ninguna duda quien es frente a la Comunidad el obligado al pago de los gastos comunes, sea cual fuere la naturaleza de los mismos.”
La sentencia de la AP de Santa Cruz Tenerife (Sección 4ª) de 17 marzo de 2010: ” El pago de las cuotas de comunidad es obligación del propietario del inmueble, careciendo de relevancia que el usufructuario del mismo sea otra persona en virtud de herencia”.
Por último os citamos la sentencia de la AP Balerares (Sección 3ª) de 13 de enero de 2009: ” “
¿Puede ser nombrado presidente de la comunidad el usufructuario de una de las viviendas de la misma? Pues bien, aunque existe alguna jurisprudencia que ha justificado el nombramiento como presidente del usufructuario, en base al artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo cierto es que la doctrina mayoritaria defiende que el usufructuario no puede ser presidente, pues las facultades que otorga el uso y disfrute de la vivienda recogidas en el Código Civil, no equivalen a una titularidad de dominio.
¿Quién es el responsable de los gastos de la comunidad, el usufructuario o el nudo propietario? La respuesta a esta pregunta es clara y concisa, el responsable de los gastos de comunidad es siempre el nudo propietario, independientemente de las relaciones internas que haya entre éste y el usufructuario (reguladas en el 467 y siguientes del Código Civil), las cuales son diferentes y ajenas a la relación entre la comunidad de propietarios y los propietarios de cada piso o local, obligados frente a ella, sin perjuicio del derecho a repetir frente al usufructuario (ejemplos: Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de abril de 2006, y Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 29 de noviembre de 2006).
¿Quién puede asistir y votar en las juntas de propietarios, el nudo propietario o el usufructuario? Este caso viene claramente recogido de nuevo en el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el único por cierto en el que se hace referencia al usufructuario, y nos dice que si la vivienda o local se halla en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a los que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
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