¿Se puede alquilar una casa si uno de sus copropietarios no está de acuerdo?

Viviendas heredadas entre varios hermanos, casas compradas por un matrimonio divorciado, inmuebles comprados por una pequeña empresa en la que hay conflictos entre los socios… hay ocasiones en que un inmueble tiene varios propietarios, que no tienen por qué llevarse bien.

Y, en estas circunstancias, ¿se puede alquilar un piso, oficina o local si uno de sus copropietarios no quiere? (..)  el arrendamiento se podrá celebrar siempre y cuando la mayoría de los copropietarios esté a favor.

Esto significa que, cuando un bien pertenece a varias personas ‘pro invidiso’ –es decir, sin dividir– los acuerdos se deben adoptar con el voto favorable de la mayoría. De este modo, estarían facultados para alquilar el inmueble aunque haya uno que se oponga.

En este sentido, el despacho de abogados apunta que “conforme a lo establecido en el Código Civil, el arriendo adoptado sin la unanimidad de todos los propietarios no puede llevarse a cabo por un periodo que exceda de seis años”. De lo contrario, el contrato podría considerarse nulo.

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Dirección:      C/ Estartetxe nº 5, 2ª planta, Departamento 205 (Leioa).

                                                        

Cuéntenos qué problemas tienen actualmente y desde Encinar XXI Administración de Fincas se lo solucionaremos lo antes posible, ya sea de morosos, obras pendientes, Cuota muy elevada, ITE, legalización de piscinas, consumos de calefacción central, etc.

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Gestionamos Comunidades de Propietarios tanto en el municipio de Leioa, donde tenemos nuestra oficina, tanto en el centro de Leioa, como en los barrios de Artaza y Lamiako; así como en los municipios vecinos de Getxo (sobre todo en Algorta), Erandio (incluyendo Astrabudua), Berango, Sopelana, Sestao, Basauri, Deusto, San Ignacio, Bilbao, Portugalete, Santurtzi, Barakaldo... etc.  Fuente: idealista.com

Me he divorciado, ¿tengo que seguir pagando el alquiler a mi ex?

El uso del antiguo hogar conyugal suele ser uno de los posibles puntos de conflicto en una separación o divorcio. Las fricciones son menos en el caso de que la vivienda no sea en propiedad sino alquilada, aunque ahí también puede haber fricciones. La autoridad judicial puede atribuir el uso de la casa arrendada al cónyuge del arrendatario, generando una duda que en ocasiones es difícil de responder: ¿quién deba pagar la renta?

En este sentido hay dos posturas judiciales. Hay quienes entienden que, una vez dictada la resolución que atribuye el uso exclusivo de la vivienda a uno de los cónyuges y notificado al arrendador, se produce una subrogación contractual hacia el adjudicatario, que debe asumir las cargas. 

Sin embargo, también hay quienes entienden que, considerando el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), una sentencia favorable confiere al cónyuge adjudicatario un simple derecho de uso de la vivienda, lo que supone que en el caso de un impago de las rentas se actuaría contra el titular del contrato y no contra quien reside en la casa.

En este sentido, (..) el Tribunal Supremo acaba de publicar una sentencia en la que reconoce que, como el cónyuge al que se atribuyó la vivienda no hizo saber su voluntad de permanecer en la vivienda ni pagó renta alguna, no se producen las circunstancias necesarias para considerar la subrogación y no está obligada a pagar las rentas adeudadas. 

Además, el Supremo entiende que para que el usuario del domicilio pase a ser titular del contrato, es necesario que la atribución del uso de la vivienda alquilada se haga “de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste de cumplir en el contrato de arrendamiento”. Además, será necesario que el cónyuge al que se le ha atribuido el uso de la vivienda manifieste su voluntad de permanecer en ella en el plazo de dos meses que establece la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU).

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El pago de la Comunidad tras el divorcio

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre el pago de la Comunidad tras el divorcio, estableciendo la obligación de ambos frente a la comunidad.

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre el pago de la Comunidad tras el divorcio o la separación, cuestión controvertida, especialmente  cuando le ha sido adjudicado el uso de la vivienda a uno de ellos y no se ha acordado nada al respecto.

En un principio respecto a las cuotas de la Comunidad de propietarios, se debe de distinguir entre gastos ordinarios o gastos extraordinarios (derramas), y generalmente la confrontación entre las partes viene relacionada respecto del pago de los primeros.

En este sentido por parte del Tribunal Supremo, y con base a lo establecido en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, se había posicionado de manera generalizada, en que debían de ser pagadas por ambos cónyuges (cuando ambos fuesen los dueños) aunque solo se hubiese atribuido el uso  a uno de ellos, o debían ser abonados por el titular de la vivienda (privativa) aunque el uso se lo hubiesen dado al otro.

Sin embargo, las Audiencias Provinciales con carácter mayoritario han venido resolviendo que el pago de Comunidad tras el divorcio debe ser satisfecho por el cónyuge que disfruta del uso de la vivienda, por entender excesivo que el cónyuge al que no se le atribuye el uso tenga que abonar, en su totalidad o en parte, los referidos gastos, siendo los mismos derivados del uso.

Finalmente, y con fecha de 25 de Septiembre de 2014, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con interés casacional, con el fin de establecer un criterio claro respecto a si los gastos ordinarios de la Comunidad de propietarios pueden atribuirse al cónyuge que queda en el uso de la vivienda común, o si el pago de los mismos corresponde a ambos cónyuges, cuando los dos son copropietarios.

Dicha sentencia se dicta con motivo de un procedimiento en el que el Juzgado de Familia acordó que el pago de los gastos de Comunidad ordinarios deberían ser abonados en exclusiva por la exmujer, puesto que aquella era a la que se le atribuía el uso de la vivienda, correspondiendo el resto de gastos de la misma como los gastos extraordinarios de la Comunidad, IBI, seguros y similares a los dos cónyuges al 50%.  La exmujer, no estando de acuerdo con esta decisión interpone un recurso de casación ante el Tribunal Supremo que definitivamente resuelve el asunto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2014:

“Es evidente, que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios, si procediere (art. 9 LPH). Ahora bien, nada obsta a que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes (art. 103 C. Civil), que el excónyuge que utilice la vivienda ganancial, sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación. Este pronunciamiento no es contrario al art. 9 de la LPH, pues este rige las relaciones entre propietarios y Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en este caso en el que la cuota ordinaria de comunidad se impone en la resolución judicial a la hoy recurrente. Ahora bien, ello no obsta para que de acuerdo con el art. 9 de la LPH, sean ambos propietarios los que deberán afrontar, en su caso, las reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, conforme al tan citado art. 9 de la LPH. En este mismo sentido, el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  permite, que aún cuando la obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario, éste pueda pactar con el arrendatario que se haga cargo de la misma. Por otra parte los arts. 500 y 528 C. Civil establecen que el titular del derecho de uso o habitación será el responsable de costear los gastos ordinarios de conservación”

CONCLUSIÓN:

Como señala el Tribunal Supremo, frente a la Comunidad de propietarios ambos cónyuges (cuando son los dos propietarios) son los obligados al pago de los gastos comunes y ambos estarán legitimados a soportar las reclamaciones que les interpongan, con independencia de a quien se le haya atribuido el uso de la vivienda tras el divorcio; ahora bien, si el Juez de Familia acuerda que el pago de dichos gastos ordinarios sean abonados por el cónyuge al que se le atribuya la vivienda, éste será quien deba abonarlos. Y en el caso de que no los pagase, y al final el cónyuge que no vive en la vivienda tuviese que pagar los gastos comunes porque la Comunidad se los reclama, podrá repercutir contra el cónyuge obligado al pago.

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Ruptura de pareja e hipoteca común

Hay muchas parejas que cuando su relación sentimental y económica es buena deciden comprar una vivienda para crear su propio hogar. La mayoría suelen hipotecarse como cotitulares para poder realizar su sueño.



Hasta aquí todo va bien, pero puede haber una ruptura emocional por diversos motivos y desencadenar un divorcio o una separación.

Cuando la pareja se separa tiene diferentes opciones para el préstamo hipotecario y la vivienda:



-Vender la vivienda a una tercera persona. Una alternativa es vender la vivienda cancelando la hipoteca y repartir los beneficios o las pérdidas, según el caso. Actualmente es una opción que presenta dificultades por la mala situación del mercado inmobiliario. Al ser más difícil vender sigues pagando cada mes la cuota hipotecaria, eso significa que si quieres irte a otra vivienda tus ingresos se verán perjudicados. Y en el caso que consigas vender, probablemente acabes vendiendo por debajo del valor de compra, de forma que puede que el capital pendiente de la hipoteca sea mayor que el precio de venta, en cuyo caso quedará parte de la hipoteca pendiente.

-Extinción de condominio. Uno de los dos se queda con la vivienda y le compra su parte a su ex-pareja. Cuando se realiza la nueva escritura conforme uno de los cónyuges deja de ser propietario. El problema es que se deja de ser propietario, pero sigue siendo titular de la hipoteca, por lo que es muy importante firmar paralelamente con el banco una novación de la hipoteca para que sólo sea titular de la hipoteca quien se queda la vivienda. Si no se da de baja el titular de la hipoteca si quiere solicitar una hipoteca posiblemente se la denieguen porque en la CIRBE saldrá que tiene una deuda hipotecaria. Además ante el banco seguirá siendo responsable de pago de la hipoteca, por lo que si hay un impagado irá contra sus bienes presentes y futuros.

-Dación en pago. Consiste en entregar la vivienda a la entidad financiera con la que tenemos la hipoteca para que se cancele la deuda pendiente. Esta opción podemos olvidarla porque los bancos en escasas situaciones aceptan la dación, puesto que salen perdiendo y tienen demasiados pisos en sus balances.

-Alternativas a corto plazo sin cambios legales:

1. Alquilar el piso. Una alternativa frente a las dificultades para vender la vivienda es alquilarla de forma que parte de la cuota hipotecaria la paguen los inquilinos y el resto entre los hipotecados, de esta forma sus ingresos no se ven tan reducidos.
2. Vivir en la vivienda: una alternativa es que uno de los ex-cónyuges se quede viviendo en el piso y se haga cargo de más parte de la hipoteca o que lleguen a un acuerdo parecido.

Si añadimos a la complejidad del divorcio los problemas derivados de tener una hipoteca común podemos desencadenar más problemas, ya que los temas económicos suelen ser los que más dolores de cabeza traen. La gran deuda que supone la hipoteca es algo que puede crispar relaciones y generar discusiones.

Por ello, lo más sensato es que se tomen las decisiones con calma y se haga siempre lo que más beneficie a ambos y mirando que la alternativa escogida no perjudicará a ninguno de los cónyuges en un futuro.

Fuente: fotocasa

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