El administrador de fincas le informa de este asunto tan importante: Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal: el adquirente de una vivienda o local comercial, responde con el propio inmueble adquirido (piso comprado) de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales que hagan generado los anteriores titulares. ¿Responde de todas las deudas? No, solo de las del año en la cual tenga lugar la adquisición y las del año natural inmediatamente anterior. Estando el piso o local comercial legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
A nivel práctico, mi consejo como administrador de fincas es para saber que la vivienda esta al corriente de pagos de la Comunidad hay que exigir al propietario (trasmitente) el certificado de deudas del inmueble con la Comunidad e incorporarlo a la escritura pública de compra venta, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la misma, salvo que el adquirente exonere de esta obligación al vendedor, entonces, si hubiera deudas, éste asume las deudas que tenga la vivienda del año en curso y de todo el año anterior, y se responde con el propio piso.
Asi que si hay deudas anterior de la comunidad, el obligado es el nuevo propietario? y el anterior queda liberado de las mismas? No. Lo que dice la Ley es que el nuevo propietario responderá de las deudas vencidas del año en el que compra el piso y las de todo el año anterior, pero junto con el anterior propietario, es decir, serian los dos responsables de dicha deuda.
Entonces, ¿Qué pasa con las deudas de mas de 2 años, no las paga nadie? estaria obligado a su pago el anterior propietario.
Pero,¿Qué pasa cuando la vivienda se ha vendido en varias ocasiones y ninguno quiere pagar las cuotas de la Comunidad adeudadas?. Si se desconoce si en todas esas transmisiones se le ha solicitado al secretario de la Comunidad el certificado del estado de deudas con la Comunidad, sería conveniente plantear un acto de conciliación en el Juzgado requiriéndoles solidariamente del pago de las rentas.
El administrador de fincas y el Certificado de deudas:
La certificación de deudas sirve para saber que una vivienda esta al corriente de pagos de las cuotas de comunidad y si se adeuda o no algo y en que cantidad.
Dicha certificacion solo es obligatoria en caso de transmision a titulo oneroso (venta) o gratuito (donación), no en caso de venta forzosa (subasta publica).
Es necesario cuando se va a adquirir una vivienda exigir al propietario el certificado del estado de deudas con la Comunidad e incorporarlo a la escritura pública de compra venta, para estar seguros de que no se adeuda nada por este concepto.
* Si se aporta el certificado y no hay deudas, perfecto, el comprador estará tranquilo y tiene la garantia de no ser reclamado en el futuro por dichas deudas. ¿Qué pasa si la certificación expresa que el inmueble no tiene deuda alguna y posteriormente se comprueba que si existian deudas? El adquirente no tiene responsabilidad alguna, pero si la tendrán el secretario y el presidente ante la Junta de Propietarios.
* Si se aporta el certificado y hay deudas, el comprador responderá por dicho importe si lo admite, y retiene ese dinero al vendedor o se subroga expresamente en su posición. Sino, solo responderá de las deudas del año en curso y de las del anterior.
* Si no se aporta certificación y exonera de esta obligación al vendedor, entonces, si hubiera deudas, éste asume las deudas que tenga la vivienda del año en curso y de todo el año anterior(pudiendo repetir contra el vendedor por las cantidades abonadas).
La solicitud del certificacion de deudas debe pedirla el trasmitente por escrito, y beneficia tanto al propio trasmitente como al alquirente. Al 2º porque así sabe el estado de deudas que tiene el inmuebles con respecto a los gastos generales de la Comunidad, y al 1º para evitar la responsabilida solidaria con el nuevo adquirente de las deudas devengadas con posterioridad a la transmision (sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario actual de la vivienda, el antes adquirente), ya que es obligacion del transmitente comunicar a la Comunidad dicha transmisión.
Esta certificación tiene que ser emitida en el plazo máximo de 7 días naturales desde su solicitud por el secretario (administrador de fincas), con el visto bueno del presidente, quienes responderán de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
¿Qué pasa si la Comunidad no expide el certificado?, la ley no preve nada al respecto. Pero podría requerirselo el propio notario, apercibiendoles que de no presentar dicho certificado en el plazo legal de 7 dias naturales se entenderá que no existe deuda, quedando la Comunidad vinculada por esta presunción, y con responsabilidad del secretario y presidente.
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