Blog sobre Comunidades de Propietarios y Administradores de Fincas, donde se comenta la Ley de Propiedad Horizontal y se resuelven los problemas con los que se encuentran a diario las las Comunidades de Vecinos en Vizcaya (Bizkaia).
El bloque será demolido por el Ayuntamiento y 15 vecinos han sido realojado.
La pared caída ayer dejó a la vista una habitación de la planta superior del bloque. Foto: José Mari Martinez
BILBAO - Quince personas, entre ellas seis menores, tuvieron que coger ayer sus ropas, juguetes, y recuerdos y empacarlos en una maleta; su edificio se caía a cachos. El Ayuntamiento de Bilbao declaró ayer en estado de ruinas un edificio bilbaino ubicado en la calle Barinaga número 5, en Zorrotza, tras derruirse parte de él.
Así, y tras declarar el bloque en ruinas, el Ayuntamiento de Bilbao tomó la firme decisión de no permitir su entrada a nadie: “Procederemos a tapiar las ventanas y las puertas para que no se pueda entrar dentro”, sentenciaron fuentes municipales. Y es que, a las 11.30 horas, la pared de una de las habitaciones se había desprendido de la fachada, no causando, afortunadamente, heridos.
En el bloque, de una planta y dos pisos de altura, hay seis viviendas y siete unidades familiares en la que residen un total de 15 personas; cinco mujeres, cuatro hombres y seis niños. Se trata, además, de un edificio que se encontraba en malas condiciones tiempo atrás, aunque nunca habían vivido una situación similar a la de ayer.
Sin embargo, la fachada del edificio ayer no aguantó más y comenzó a desprenderse una de las habitaciones del bloque, mientras los vecinos estaban en su interior. Todo quedó en un susto y nadie resultó herido. Y para evitar males mayores, la Policía Local de Bilbao se desplazó hasta el lugar de los hechos y procedió al desalojo del inmueble tras inspeccionar todo el bloque y comprobar el edificio que se encontraba “en una situación muy ruinosa”.
Así, los agentes comenzaron a inspeccionar el estado de las viviendas y la fachada mientras los vecinos esperaban fuera. Unas horas después, el Ayuntamiento de Bilbao declaró el edificio en ruinas y tomo la firme decisión de cercar las puertas y ventanas para prohibir su entrada. Eso sí, pocos antes de proceder a ello, permitieron a los afectados entrar al interior del edificio para recoger sus pertenencias y sus objetos de valor, en compañía de los agentes municipales, tal y como detallaron las mismas fuentes. Y para llevar a cabo la destrucción del bloque, el Ayuntamiento de Bilbao deberá realizar un proyecto de urgencia y comunicárselo después a la propiedad.
REALOJO Tras este hecho, el Área de Acción Social del Ayuntamiento de Bilbao analizó la situación para dar realojo a aquellos vecinos que lo necesitasen. Por ello, los agentes sociales entrevistaron a las personas de las diferentes unidades familiares afectadas por el accidente y estudia ahora un alojamiento provisional. No obstante, muchos de los afectados decidieron trasladarse hasta las viviendas de sus familiares, hasta buscar otra alternativa diferente.
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Una vivienda de obra nueva tiene que ofrecernos justo lo que compramos, una vivienda bien construida y ajustada a la memoria de calidades, y no podemos resignarnos ante una serie de defectos (malos olores, grietas, humedades) y hay que reclamar estos daños, labor esta del administrador de fincas muy importante, tanto en su labor de asesoramiento a la Comunidad, como de letrados especialista en dicha materia.
Muchos edificios presentan al cabo de 1 o 2 años desde su terminación, una serie de daños que no debemos consentir. Estas patologias son ajenas a la falta de cuidado o de mantenimiendo de los propietarios o de la propia comunidad de vecinos, ya que se debe fundamentalmente a un mal proyecto, o a una incorrecta ejecución del mismo o a una deficiente calidad de los materiales empleados. Y hay que reclamar estos daños!!.
Encinar Administración de Fincas, como administradores de fincas le informa, que la responsabilidad de los diferentes agentes que intervienen en la edificación (todas aquellas personas físicas o jurídicas que participan en las diferentes fases en las que se realiza una edificación, como el promotor, promoviendo y financiando la edificación; el arquitecto, diseñando el proyecto y dirigiendo la obra; el constructor o contratista, que realiza la ejecución material de la edificación; y otras personas, como los aparejadores, geólogos y subcontratistas) ante la aparición de vicios o defectos constructivos en los edificios o viviendas está sometida en la actualidad a un doble régimen jurídico. Por un lado, resulta de aplicación la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que es de aplicación a las obras de nueva construcción y a las obras en los edificios existentes para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de su entrada en vigor, esto es, a partir del 6 de mayo de 2000.
En resumen, la responsabilidad por los defectos constructivos se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 si la licencia de edificación se solicitó a partir del 6 de mayo del año 2000 y por el art. 1.591 del Código Civil si la licencia se solicitó antes del 6 de mayo del año 2000.
Así el administrador de fincas le debe informar que la Ley 38/1999 de la Ordenación de la Edificación, en cuanto a garantías y plazos de reclamación, dice en sus artículos 16 y 17 lo siguiente:
Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.
1. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.
Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
2. La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.
3. No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.
En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
4. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.
6. El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.
Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
7. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.
8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
9. Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.
Así el Administrador de fincas le debe informar que el artículo 1.591 del Código Civil que dice así:
El Contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que se concluyó la construcción; igual responsabilidad y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta de contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.
El art. 1.591 del Código Civil no sólo delimita el presupuesto de hecho que determina la responsabilidad en el ámbito de la construcción, que es la existencia de ruina, sino que también se refiere a las causas de la misma, ya que puede derivar de vicios de la construcción, vicios del suelo o de la dirección o, en último lugar, a la falta del contratista a las condiciones del contrato, conceptos que se definen y estudian a continuación.
Asimismo, el legislador establece un sujeto responsable para cada una de estas causas productoras de la ruina. En este sentido señala que respecto a los vicios de la construcción que causan la ruina es responsable el constructor; en cuanto a los vicios de la dirección o del suelo, responde el arquitecto y, cuando la ruina obedece a la falta del contratista a las condiciones del contrato, éste es el responsable de la misma.
Procede, en consecuencia, analizar separadamente el concepto de vicio del suelo, de la dirección y de la construcción.
La ruina puede definirse como aquella situación en la que se encuentra un edificio con graves defectos, bien porque hacen temer su derrumbamiento, bien porque le hacen inútil para su destino o habitabilidad.
El art. 1.591 del Código Civil exige como punto de partida para su aplicación que el edificio "se arruinase", por lo que resulta necesario examinar el concepto de ruina.Si bien inicialmente se interpretó como el derrumbamiento material del edificio, la necesidad de dar satisfacción a los intereses de los adquirentes de viviendas, que la Jurisprudencia entendía como los más necesitados de protección, hizo que se ampliase el concepto de ruina.Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 1997 señala que "la Doctrina que reiteradamente ha venido manteniendo esta Sala para perfilar el concepto de ruina abunda en la idea de separarle de una interpretación literal, identificativa con el derrumbamiento del edificio, para comprender en él aquellos graves defectos que hagan temer la pérdida del inmueble o le hagan inútil para la finalidad que le es propia, así como aquellos otros que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuren una violación del contrato o incidan en la habitabilidad del edificio".
El vicio del suelo es aquel vicio del proyecto de la edificación diseñada por el arquitecto que no atiende a las especiales características del terreno en el que se ejecutará la obra. El arquitecto no sólo debe conocer la naturaleza, estructura y composición del suelo, su calidad, su consistencia y su capacidad portante, sino que también ha de realizar los cálculos y las concepciones del proyecto de acuerdo con sus obligaciones técnicas profesionales. Los arquitectos responden por los estudios geológicos defectuosos, sin perjuicio de que posteriormente puedan reclamar contra los autores de los mismos. Los defectos ruinógenos por vicios del suelo, de la dirección o de la construcción deben aparecer en un plazo de 10 años desde que concluyó la construcción y la acción judicial para solicitar la responsabilidad ha de iniciarse en el plazo de 15 años desde que aparecen esos defectos ruinógenos.
Los vicios de la dirección son los derivados de la inadecuada actuación profesional del arquitecto en la dirección técnica de la obra interpretando o rectificando, en su caso, el proyecto, vigilando la construcción y controlando los materiales. En toda obra de edificación debe llevarse obligatoriamente un Libro de Órdenes y Asistencias para hacer constar las órdenes, incidencias y asistencias que se producen en el desarrollo de la obra. Los defectos ruinógenos por vicios del suelo, de la dirección o de la construcción deben aparecer en un plazo de 10 años desde que concluyó la construcción y la acción judicial para solicitar la responsabilidad ha de iniciarse en el plazo de 15 años desde que aparecen esos defectos ruinógenos.
Vicios de la construcción son los defectos constructivos que se producen durante la ejecución material de la obra por actos u omisiones del contratista. Los defectos ruinógenos por vicios del suelo, de la dirección o de la construcción deben aparecer en un plazo de 10 años desde que concluyó la construcción y la acción judicial para solicitar la responsabilidad ha de iniciarse en el plazo de 15 años desde que aparecen esos defectos ruinógenos.
Si la ruina se produce por la falta del contratista a las condiciones estipuladas expresamente en el contrato, la acción para solicitar la indemnización dura 15 años. El promotor promueve el proceso de edificación, lo financia y lo coordina para que la edificación sea concluida satisfactoriamente y pueda posteriormente vender las diferentes unidades construidas con ánimo de lucro. Aunque el art. 1.591 del Código Civil se refiere al contratista como responsable de los vicios de la construcción, la Jurisprudencia ha equiparado dicha figura al promotor para reforzar la protección de los adquirentes y propietarios de las viviendas.
La responsabilidad decenal ha evolucionado desde una justificación subjetiva basada en la culpa o negligencia del agente que interviene en la edificación hasta una responsabilidad objetiva, en la que basta la prueba de la ruina para justificar la responsabilidad del agente si no concurre causa de exoneración o ausencia de responsabilidad. Los defectos ruinógenos por la falta del contratista a las condiciones del contrato deben aparecer en el plazo de 15 años desde que concluyó la construcción y la acción judicial reclamando la responsabilidad ha de ejercitarse en otro plazo de 15 años.
Los adquirentes propietarios de las viviendas pueden demandar a los agentes por su responsabilidad en los defectos ruinógenos. El promotor pueden demandar a los demás agentes de la edificación por la responsabilidad que éstos puedan tener en los defectos ruinógenos.
El presidente de la comunidad de propietarios está legitimado activamente para ejercitar la acción por responsabilidad decenal en nombre de la comunidad de propietarios.
Todos los daños y perjuicios que deriven de la ruina del edificio son indemnizables siempre que se prueben; esto alcanza a los daños emergentes, el lucro cesante, los daños morales y los daños a terceros.
Es interesante este articulo publicado por Eroski Consumer, pincha aqui y la página web: http://www.construmatica.com/
Asimismo, Encinar Administración de fincas os deja aquí este video interesante sobre las garantias que tiene una vivienda de obra nueva y los plazos para reclamar los diferentes vicios constructivos:
Encinar Adminitradores de Fincas cuelga aquí un artículo muy interesante de Globaliza.com respondiendo a una consulta de un propietario de una vivienda e informa a quien reclamar cuando aparecen defectos constuctivos en su vivienda, cuando esta dentro del plazo de garantia para poder reclamar al constructor, etc. o cuando esta ya fuera del plazo de garantia, y entonces debería reclamar su reparación a la Comunidad de Propietarios.
Este es el caso deMaría, propietaria de un piso en el cual ha aparecido una grieta vertical en un muro exterior de la fachada. “La grieta es bastante considerable y fácilmente observable por el exterior de la vivienda”, nos comenta, para después preguntarnos cómo puede obligar a la comunidad de propietarios a repararla y si le corresponde también arreglar los daños visibles en el interior de su casa a consecuencia de la grieta.
En un principio, la comunidad a la que pertenece María se encuentra respaldada por las garantías que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), una norma que es aplicable a los edificios de nueva construcción o existentes con licencias de edificación que fueron solicitadas a partir del 6 de mayo del año 2000, fecha de entrada en vigor de la Ley.
La LOE recoge las distintos tipos de defectos y los plazos de garantía para interponer las reclamaciones. A este respecto, distingue entre:
Los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, contarán con un plazo de diez años.
Los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, contarán con un plazo de tres años.
Los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, contarán con un plazo de un año.
Como vemos, se corresponde con el denominado plazo de caducidad, un periodo de garantía que empieza a contar desde la recepción de la obra, teniendo que aparecer los defectos en los plazos de uno, tres o diez años. A partir de la aparición del defecto constructivo en los tiempos señalados, nos encontramos con los plazos de reclamación, que serán de dos años.
El caso que nos ocupa corresponde perfectamente a un defecto en un elemento estructural como es la fachada, por lo que existe un plazo de garantía de diez años.
Desconocemos desde hace cuanto tiempo son visibles las grietas, pero la comunidad dispondrá desde ese momento de dos años para reclamar la reparación.
Ahora bien, ¿a quién debe dirigir la reclamación? Aunque la LOE cita a los distintos agentes que intervienen en todo proceso constructivo, recomendamos hacer las reclamaciones a la promotora, constructora, arquitecto y arquitecto técnico o aparejador, dado que puede existir una responsabilidad mancomunada (la comunidad solo puede dirigirse contra el responsable de estos defectos en la cuota correspondiente de responsabilidad, no por el total).
Para iniciar la reclamación vía judicial (siempre de forma fehaciente –burofax con certificado de contenido-) la comunidad de propietarios necesitará que previamente se haya adoptado un acuerdo por parte de la junta, en el que conste que se da autorización al presidente (como responsable legal) para demandar a los agentes por los defectos constructivos que existan tanto en la comunidad como en las viviendas de cada propietario, como es el caso de María. No obstante, antes de iniciar cualquier procedimiento es importante solicitar a un profesional cualificado un informe técnico o dictamen pericial para determinar el origen de las grietas.
Pero, ¿y si ha pasado el plazo de garantía de diez años y la comunidad no puede hacer reclamación alguna a la promotora y/o constructora?
En este caso, Marta, como propietaria afectada, podrá solicitar a la comunidad de vecinos el arreglo de las grietas visibles en el exterior e interior de su vivienda, dado que la fachada tiene la consideración de elemento común (art. 396 del Código Civil) y es obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad (art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
