Declaran en ruina un edificio en Bilbao tras caerse una pared

El bloque será demolido por el Ayuntamiento y 15 vecinos han sido realojado.

La pared caída ayer dejó a la vista una habitación de la planta superior del bloque. Foto: José Mari Martinez

BILBAO - Quince personas, entre ellas seis menores, tuvieron que coger ayer sus ropas, juguetes, y recuerdos y empacarlos en una maleta; su edificio se caía a cachos. El Ayuntamiento de Bilbao declaró ayer en estado de ruinas un edificio bilbaino ubicado en la calle Barinaga número 5, en Zorrotza, tras derruirse parte de él.

Así, y tras declarar el bloque en ruinas, el Ayuntamiento de Bilbao tomó la firme decisión de no permitir su entrada a nadie: “Procederemos a tapiar las ventanas y las puertas para que no se pueda entrar dentro”, sentenciaron fuentes municipales. Y es que, a las 11.30 horas, la pared de una de las habitaciones se había desprendido de la fachada, no causando, afortunadamente, heridos.

En el bloque, de una planta y dos pisos de altura, hay seis viviendas y siete unidades familiares en la que residen un total de 15 personas; cinco mujeres, cuatro hombres y seis niños. Se trata, además, de un edificio que se encontraba en malas condiciones tiempo atrás, aunque nunca habían vivido una situación similar a la de ayer.

Sin embargo, la fachada del edificio ayer no aguantó más y comenzó a desprenderse una de las habitaciones del bloque, mientras los vecinos estaban en su interior. Todo quedó en un susto y nadie resultó herido. Y para evitar males mayores, la Policía Local de Bilbao se desplazó hasta el lugar de los hechos y procedió al desalojo del inmueble tras inspeccionar todo el bloque y comprobar el edificio que se encontraba “en una situación muy ruinosa”.

Así, los agentes comenzaron a inspeccionar el estado de las viviendas y la fachada mientras los vecinos esperaban fuera. Unas horas después, el Ayuntamiento de Bilbao declaró el edificio en ruinas y tomo la firme decisión de cercar las puertas y ventanas para prohibir su entrada. Eso sí, pocos antes de proceder a ello, permitieron a los afectados entrar al interior del edificio para recoger sus pertenencias y sus objetos de valor, en compañía de los agentes municipales, tal y como detallaron las mismas fuentes. Y para llevar a cabo la destrucción del bloque, el Ayuntamiento de Bilbao deberá realizar un proyecto de urgencia y comunicárselo después a la propiedad.

REALOJO Tras este hecho, el Área de Acción Social del Ayuntamiento de Bilbao analizó la situación para dar realojo a aquellos vecinos que lo necesitasen. Por ello, los agentes sociales entrevistaron a las personas de las diferentes unidades familiares afectadas por el accidente y estudia ahora un alojamiento provisional. No obstante, muchos de los afectados decidieron trasladarse hasta las viviendas de sus familiares, hasta buscar otra alternativa diferente.

Contacte con Encinar XXI Administración de Fincas y obtendrá el 1º mes gratis, para que pueda observar de primera mano nuestro trato amable y cercano, con una atención totalmente personalizada, que marca una diferencia importante, que por otro lado, no se ve incrementado en coste alguno. Prestamos un servicio de calidad ajustado a la actual realidad económica que vivimos. Gestionamos tanto las Comunidades de Propietarios que se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), como como los arrendamientos o alquileres sobre inmuebles (viviendas, pisos, garajes, trasteros, locales comerciales, pabellones industriales...) que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Consulte nuestras tarifas sin ningún compromiso.

¿Qué tipos de fincas o Comunidades de Propietarios administramos?

Todo tipo de Comunidades de Propietarios, ya que somos expertos en la Ley de Propiedad Horizontal y Vertical. La transparencia en la gestión, la claridad y la sencillez de las cuentas, el trato amable y personal, y nuestro eficiente servicio de administración, hace que no exista diferencia en la administración de unos u otros inmuebles, la clave está en el tiempo y el volumen de trabajo que se dedica a cada Comunidad de Propietarios por parte de la Administración de fincas. Así, desde Encinar XXI Administración de Fincas, gestionamos y administramos, siempre con administrador de fincas colegiado y titulado, todo tipo de comunidades de propietarios y fincas, entre las cuales:

• ·         Edificio de Pisos de vivienda con y sin garajes.
• ·         Urbanizaciones, Mancomunidades, Comunidades generales.
• ·         Subcomunidades, Intercomunidades.
• ·         Garajes y Sótanos con plazas de aparcamiento de vehículos independientes.
• ·         Edificio de oficinas.
• ·         Polígonos industriales, Pabellones industriales (naves) y Parques tecnológicos.
• ·         Centros comerciales.
• ·         Puertos Deportivos.
• ·         Entidades de gestión de propiedades a tiempo compartido (aprovechamiento por turnos).
• ·         Entidades Urbanísticas de Conservación.
• ·         Campos de Golf.

E-mail:          encinarxxi@gmail.com

Teléfono:       94.402.27.36

Fax:               94.402.27.37

WhatsApp:    699.44.89.37

Dirección:      C/ Estartetxe nº 5, 2ª planta, Departamento 205 (Leioa).

                                                        

Cuéntenos qué problemas tienen actualmente y desde Encinar XXI Administración de Fincas se lo solucionaremos lo antes posible, ya sea de morosos, obras pendientes, Cuota muy elevada, ITE, legalización de piscinas, consumos de calefacción central, etc.

¡No te arrepentirás!. Además, si llamas ahora mismo, tienes un promoción en vigor del PRIMER MES GRATIS.  

Gestionamos Comunidades de Propietarios tanto en el municipio de Leioa, donde tenemos nuestra oficina, tanto en el centro de Leioa, como en los barrios de Artaza y Lamiako; así como en los municipios vecinos de Getxo (sobre todo en Algorta), Erandio (incluyendo Astrabudua), Berango, Sopelana, Urduliz, Sestao, Derio, Asua, Basauri, Deusto, San Ignacio, Bilbao,  Begoña, Santutxu, Basurto, Zorroza, Rekalde, y también en margen izquierda tenemos presencia, sobre todo en Portugalete, Santurtzi, Barakaldo... etc. Fuente: deia.com

La reparación de la fachada por humedades NO es una obra de mejora

Encinar XXI Administración de Fincas les informa que el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal  establece que es "obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad".

En este artículo se expone el caso de un propietario que demandó a la Comunidad de Propietarios para que la condenaran a realizar las obras necesarias para la reparación de las humedades que tenía en su vivienda como consecuencia del mal estado de la fachada.

Extracto de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 6 de Julio de 2.011:

La instalación de toldo y tejadillo en patio de luces sin existir consentimiento tácito

Encinar Administradores de Fincas ha creido oportuno hacerles participes de esta Sentencia del Tribunal Supremio de fecha 27 de Junio de 2.011, donde un propietario instaló un toldo y un tejado en el patio de luces común de la Comunidad de Propietarios, y por lo que fue demandado por uno de sus vecinos. El Tribunal Supremo en éste caso entendió, que no se había producido un consentimiento tácito de dichas obras, aunque hubiesen transcurrido 3 años desde la instalación del tejadillo y 6 años desde la colocación del toldo cuando se inicio la demanda.

Como administrador de Fincas les debo informar que conforme a los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), salvo excepciones, la alteración de elementos comunes exige la unanimidad de todos los vecinos, aunque, en determinadas circunstancias, podría existir un consentimiento tácito por parte de la Comunidad de Propietarios una vez examinados los hechos concretos, como se expondrá al final del extracto de la Sentencia anteriormente citada, en casos concretos donde el Tribunal Supremo sí ha entendido que hay un consentimiento tácito, en un caso en el cerramiento de una terraza, ya que había sido tolerado por los vecinos durante más de 8 años, y otro caso por obras realizadas en el patio de luces hacía mas de 20 años.

A continuación extractamos un fragmento de la Sentencia del Tribunal Supremo, de 27 de Junio de 2.011:

"TERCERO.-Realización de obras que afectan a elementos comunes. El consentimiento tácito.

A) En cuanto al necesario consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, esta Sala tiene declarado que el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. También, como defiende la parte recurrente, se ha declarado con valor de doctrina jurisprudencial, que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 23 de octubre de 2008 [RC n.º 1332/2003 ] y 5 de noviembre de 2008 [RC n.º 1971/2003 ] 26 de noviembre de 2010 [RC n.º 2401/2005 ]).

B) La parte recurrente únicamente puede sostener la oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de esta Sala, desconociendo los hechos que para la Audiencia Provincial han quedado plenamente probados. La sentencia no solo valora que la parte recurrente está sufriendo una serie de perjuicios que no está obligada a soportar, daños que no pueden ser calificados como ficticios, sino que considera plenamente acreditado que el actor ha llevado a cabo una actividad previa a la interposición de la demanda que impiden considerar que existiera una aquiescencia por su parte capaz de ser calificada como un consentimiento tácito. Señala la sentencia que el actor, años antes de la interposición de la demanda, requirió al ahora recurrente a fin de que retirara las instalaciones colocadas en el patio común, requerimientos que fueron ignorados y que dieron lugar a que se iniciaran las actuaciones judiciales que han dado lugar al actual pleito. La valoración de las circunstancias que han quedado acreditadas para la Audiencia Provincial, le han servido para rechazar que la parte actora hubiera prestado tácitamente su consentimiento, y dado que las obras han sido llevadas a cabo en un elemento común y que además perjudican a otros copropietarios, para su validez se debió contar con el consentimiento de todos los copropietarios".

Como había anunciado anteriormente, Encinar Administradores de Fincas les indica una Sentencia del Tribunal Supremo, mas concretamente, la de fecha 23 de Octubre de 2.008, de la cual ya hemos hablado en otro artículo, pero que la vuelvo a reproducir en este post, por estar relacionada. En esta sentencia, el alto tribual viene a decir que si bien la alteración de elementos comunes, como lo es la fachada, por el cerramiento de una terraza, requiere el acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, también lo es, que si dicha modificación es tolerada durante un largo periodo de tiempo, se entiende tácitamente consentida, pues el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación.

Extracto de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Octubre de 2.008:

"La sentencia recurrida ha considerado probado que la demandada llevó a cabo en septiembre de 1990 unas obras consistentes en el cerramiento del balcón de su vivienda, y que desde entonces hasta que en 1998 se decide por la Comunidad efectuar la rehabilitación de la fachada, no se dice nada sobre la obra referida, presentándose los problemas cuando, solicitada una subvención al Ayuntamiento de Eibar, éste la deniega por cuanto no se recabó licencia municipal para ejecutar la obra.

Aunque se han verificado por la demandada obras en la fachada del edificio, la cual, por su naturaleza, constituye uno de sus elementos comunes, para lo cual era requerido el acuerdo unánime de los propietarios manifestado en Junta (artículos 5, 7.1, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), es evidente, en este caso y según la declaración de hechos probados obrante en la instancia, que ello fue advertido y tolerado por la Comunidad y, por consiguiente, tácitamente consentido, pues como el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, como precisan las SSTS de 24 de enero de 1965, 24 de mayo de 1975 y 26 de mayo de 1986 , cuya reseña se ha efectuado en el párrafo tercero de este fundamento de derecho, al haber aceptado desde su inicio las labores de cerramiento del balcón de la vivienda de la demandada y su plasmación posterior, sin que durante un largo período de tiempo se hubiera verificado impugnación alguna."

Encinar Administradores de Fincas les informa que si bien es cierto que la doctrina del Tribunal Supremo establece que el conocimiento no equivale, sin mas, al consentimiento, tambien lo es que para el Tribunal Supremo, el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación sin que durante un largo periodo de tiempo se hubiera manifestado impugnación alguna pese a su notoriedad. Así se plasma en otra Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de Julio de 2.009, donde el Supremo considera que existe consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios en el caso de un cerramiento con más de 20 años realizado en el patio de luces comunitario del edificio sin que durante ese tiempo ni la Comunidad ni los propietarios hubieran mostrado oposición alguna a su realización.

Extracto de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de Julio de 2.009:

"Razona la parte recurrente que es doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las Sentencias de 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992 , la que expresa que equivale a un consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios el conocimiento de la realización de obras en el ámbito de la Propiedad Horizontal que hubieren precisado una autorización unánime cuando estas han sido conocidas y toleradas durante largo tiempo.

El motivo debe estimarse con las consecuencias que más tarde se dirán.

Y así es ya que en tales Sentencias, si bien se pone de manifiesto que el conocimiento no equivale, sin más, a un consentimiento, se determina que cabe interpretar como tal la inactividad de la Comunidad de Propietarios y de los propios integrantes de la Comunidad cuando, conocedores de la realización de obras que hubieran requerido el consentimiento unánime de todos ellos, se han mantenido en silencio durante un largo periodo de tiempo.

La Sentencia recurrida ha considerado probado que la demandada llevó a cabo unas obras consistentes en el cerramiento de un patio interior, siendo que, refiriéndose únicamente a la ampliación de la cocina, ésta ha podido ejecutarse en un periodo inferior a 15 años, aunque sin fijar con precisión su antigüedad. No contradice la Audiencia el hecho de que el cierre del patio tuviera la antigüedad indicada por el Juzgado de Primera Instancia, que la fijaba en torno a unos 20 años.

De esta manera, a pesar de que no quepa duda alguna de que las obras realizadas por la parte demandada afectan a un elemento común del edificio, por lo que exigían para su ejecución el consentimiento unánime de los propietarios manifestado en la correspondiente Junta (artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), resulta claro en este caso que ello fue advertido y tolerado por la parte actora y por la Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, tácitamente consentido, pues el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, como precisan, entre otras, las Sentencias de esta Sala de fecha 23 de octubre y 5 de noviembre de 2008 . En el caso de autos, se aceptó desde su inicio el cerramiento del patio ejecutado por el demandado, sin que durante un largo período de tiempo se hubiera verificado impugnación alguna, lo que permite considerar la existencia de un consentimiento tácito y, por ende, conduce a la estimación del recurso de casación.".

SOLICITE GRATIS un presupuesto sin compromiso

ENCINAR ADMINISTRACIÓN DE FINCAS le asesora sobre todas estas cuestiones. Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37 - Email: encinarxxi@gmail.com

Prestamos servicios como administrador de fincas en Leioa, Getxo, Las Arenas, Romo, Guecho, Algorta, Neguri, Berango, Barrika, Sopelana, Gorliz, Plentzia, Urdúliz, Sondika, Loiu, Mungia, Derio, Erandio, Astrabudua, Lamiako, Sestao, Portugalete, Santurtzi, Barakaldo, Basauri, Trapaga, Laukiz, Gatika, Zamudio, Lezama,Galdakao, Zierbena, Etxebarri, Alonsotegui, Güeñes, Arrigorriaga, Lezama, Muskiz, Ortuella, Durango, Begoña, Deusto, San Ignacio, Sarriko y Bilbao.

Escala un andamiaje para robar en una vivienda en la Avenida Zumalakarregi

Un joven de 21 años fue detenido este jueves acusado de robar en  una vivienda en la avenida Zumalakarregi del barrio bilbaino de  Begoña, a la que accedió aprovechando el andamiaje que había en la  fachada del inmueble, según ha informado el Departamento de Interior  en un comunicado.

El Derecho a colocar una placa indicadora de la actividad profesional en la fachada

Encinar Administracion de Fincas, como administradores de fincas, les informa que según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 18 de Abril de 2.005, profesional tiene derecho a colocar en la fachada del edificio, una placa indicadora de la actividad profesional que desarrolla dentro de la vivienda, ya que es un signo distintivo que indica la ubicación de sus oficinas en el edificio, dado que en el mismo se desarrolla una actividad profesional, como es un despacho de abogados o de administradores de fincas.

Y no puede entenderse que la colocacion de dicha placa altera el estado de la fachada del edificio, en tanto que la misma podría retirarse sin menoscabo algno, o siquiera que perjudique la estética del mismo, puesto que en orden a la alteración de dicha estética, la Comunidad no manifiesta nada en contra del rotulo de cualquiera de los locales comerciales que realizan su actividad en las plantas bajas del edificio, existiendo rotulos y de mayor tamaño, y la placa indicatoria es de reducidas dimensiones y con el simple logotipo o nombre de la empresa.

SOLICITE GRATIS un presupuesto sin compromiso

ENCINAR ADMINISTRACIÓN DE FINCAS le asesora sobre todas estas cuestiones. Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37

Prestamos servicios como administrador de fincas en Leioa, Getxo, Las Arenas, Romo, Guecho, Algorta, Neguri, Berango, Barrika, Sopelana, Gorliz, Plentzia, Urduliz, Sondika, Loiu, Mungia, Derio, Erandio, Astrabudua, Lamiako, Sestao, Portugalete, Santurtzi, Barakaldo, Baracaldo, Basauri, Trapaga, Laukiz, Gatika, Zamudio, Lezama,Galdakao, Zierbena, Etxebarri, Alonsotegui, Güeñes, Arrigorriaga, Lezama, Muskiz, Ortuella, Durango, Begoña, Deusto, San Ignacio, Sarriko y Bilbao.

Las salidas de humos por las fachadas

Encinar Administración de Fincas, como administradores de fincas, les informa que las Sentencias de la Audiencia Provincial de Asturias de 22 de Junio de 2.009 y de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 de Septiembre de 2.008 declaran lícitas una obra de escasa entidad consistente en colocar un tubo en la fachada del edificio para la extracción de humos de la caldera de gas, por ser técnicamente necesario, por no afectar para nada a la seguridad del edificio, no causan perjuicio alguno, y además son necesarias para que el propietario de la vivienda haga uso de su derecho dominical.

SOLICITENOS GRATIS  presupuesto sin compromiso

ENCINAR ADMINISTRACIÓN DE FINCAS le asesora sobre todas estas cuestiones. Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37

Prestamos servicios como administrador de fincas en Leioa, Getxo, Las Arenas, Romo, Guecho, Algorta, Neguri, Berango, Barrika, Sopelana, Gorliz, Plentzia, Urdúliz, Sondika, Loiu, Mungia, Derio, Erandio, Astrabudua, Lamiako, Sestao, Portugalete, Santurtzi, Barakaldo, Basauri, Trapaga, Laukiz, Gatika, Zamudio, Lezama,Galdakao, Zierbena, Etxebarri, Alonsotegui, Güeñes, Arrigorriaga, Lezama, Muskiz, Ortuella, Durango, Begoña, Deusto, San Ignacio, Sarriko y Bilbao.

Carteles publicitarios y reformas en los locales comerciales

Los administradores de fincas le informan que según Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de Octubre de 2.009 no cabe una identica interpretación entre locales de negocio y pisos o viviendas, pues la zona de la fachada de estos ultimos constituye una situacion arquitectonica mas rigida, donde cualquier modificacion puede romper la armonia del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y cabado.

Admite esta sentencia la necesidad de colocar letreros en los locales de negocio, si se instalan dichos carteles en la parte del propio local, en los huecos de los escaparates o incluso en las ventanas, sin que queda prohicion alguna, ya que no afectan a la seguridad ni a la estructura del edificio y no hay perjuicio para el resto de propietarios, y ante la necesidad de reclamo y publicidad de cara al publico, haciendo la salvedad de por ejemplo en un  edificio clasico con donde se instalen letreros luminosos con letras orientales, etc.

En resumen, con esta sentencia el Tribunal Supremo lo que viene a autorizar, es un decoracion diferente en los locales comerciales o de negocio con relacion al resto del edificio.

Y además declara que NO es nula la clausula estatutaria que otorga prerrogativas a los locales comericales a la hora de efecturar obras de adaptación  o apertura de huecos y puertas. O incluso marquesinas, como apunta la Sentencia de al Audiencia Provincial de Valencia de 16 de Noviembre de 2.006.

En el mismo sentido se pronuncian las Sentencias de la Audiencia Provincial de A Coruña de 29 de Septiembre de 2.006 (adaptación lícita de la facha del local comercial que no afecta a la configuración externa del edificio), Audiencia Provincial de malaga de 23 de Marzo de 2.006 (tratamiento más flexible de las modificaciones en las fachadas de los locales comerciales para su adaptación al negocio), Audiencia Provincial de Burgos de 22 de Marzo de 2.006 (la instalación de focos en la fachada para la iluminación del local comercial no requiere autorización comunitaria), Audiencia Provincial de Malaga de 15 de Diciembre de 2.04 (recoje la legalidad de la apertura de huecos en la fachada del local para adaptarlos a las necesidades del negocio).

Sin embargo, si que es necesario el acuerdo unanime de la Comunidad, para modificar el tamaño del cartel de un local comercial que limite las vistas de otros vecinos o comuneros del edificio, segun declara la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 17 de Septiembre de 2.008.

SOLICITE GRATIS un presupuesto sin compromiso

ENCINAR ADMINISTRACIÓN DE FINCAS le asesora sobre todas estas cuestiones. Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37

Prestamos servicios como administrador de fincas en Leioa, Getxo, Las Arenas, Romo, Guecho, Algorta, Neguri, Berango, Barrika, Sopelana, Gorliz, Plentzia, Urdúliz, Sondika, Loiu, Mungia, Derio, Erandio, Astrabudua, Lamiako, Sestao, Portugalete, Santurtzi, Barakaldo, Basauri, Trapaga, Laukiz, Gatika, Zamudio, Lezama,Galdakao, Zierbena, Etxebarri, Alonsotegui, Güeñes, Arrigorriaga, Lezama, Muskiz, Ortuella, Durango, Begoña, Deusto, San Ignacio, Sarriko y Bilbao

Los gastos comunes de la Comunidad: reparto, obligaciones y no exoneraciones

El artículo 396 del Código Civil dice qué se entiende por gastos comunes:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Por ello, son elementos comunes según el Código Civil todos aquellos que sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente. Y no solo serán elementos comunes bienes inmuebles (como tejado, cimientos, forjados...), sino que pueden ser cosas muebles (la alfombra del portal, buzones postales...), servicios (limpieza...) o derechos (alquiler de elementos comunes...).

En cuanto a dicha enumeración de elementos comunes que hace el artículo 396 del CC, "...no es ni puede entenderse como cerrada, fija y radical, sino que, por contrario, sólo es indicativa y abierta a las necesidades varias que impone la propiedad horizontal, que, al ser especial, exige un cuidadoso tratamiento, no sólo por la función social que cumple, sino también atendiendo a las dificultades y complejidades que produce su desarrollo dinámico en los presentes tiempos", tal y como dicta la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Marzo de 2.007.

Hay 2 tipos de elementos comunes: los elementos comunes por naturaleza (los que todo el mundo puede utilizar), y los elementos comunes de uso privativo o exclusivo, que son aquellos elementos comunes que al serlo por destino (terrazas, patios interiores, cubiertas...), su uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un piso o local comercial, siempre y cuando dicho uso este así previsto en el título constitutivo o haya sido autorizado por acuerdo unánime de todos los vecinos. El administrador de fincas le informa que debe tener claro que el elemento común de uso exclusivo no pierde su carácter común, de manera que el derecho de propiedad corresponde a la comunidad de propietarios. Así lo estima el Tribunal Supremo en la sentencia de 25 de Enero de 1.994.

Todos los elementos comunes, incluyendo los de uso exclusivo por un propietario (terraza), pertenecen a todos los propietarios, es decir, es la comunidad la que ostenta su titularidad.

Este derecho de copropiedad que regula el 396 del CC, ¿obliga a participación en su mantenimiento e instalación? SI, pero ¿Cómo? en base a la cuota de participacion de cada vivienda o local, el cual esta expresado en el título de división horizontal y en la escritura pública de compraventa de los mismos.

La norma general es que el reparto de los gastos comunes en las Comunidades de Propietarios se realice conforme a la cuota de participación que cada inmueble tiene asignado en el Título Constitutivo, pues es así como se establece en el art. 3. b)  de la Ley de Propiedad Horizontal al decir que: "Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.". Pero la Ley de Propiedad Horizontal permite en su artículo 9.1.e) establecer un criterio de reparto distinto al de la cuota de participación, siempre que este fijado en los Estatutos o se haya determinado por unanimidad de la Junta de propietarios.

¿Quien debe de pagar los gastos comunes de la Comunidad? Cada propietario en base al sistema de reparto elegido, al establecer el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que "Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios..."

Y si son elementos comunes de uso exclusivo? Este es un problema con el que nos encontramos con frecuencia los administradores de fincas, ¿quien debe abonar los gastos de las reparaciones de los elementos comunes de uso privativo, la Comunidad o el comunero que disfruta en exclusiva del elemento común?. En este sentido, se considera que la limpieza, cuidado y mantenimiento normal corresponden al comunero que tiene el uso exclusivo, mientras que las cuestiones de tipo estructural son responsabilidad de la Comunidad. En caso de duda sobre el origen, deberá ser determinado mediante informe técnico. Este es el criterio seguido por ejemplo, por la Sentencia de la Audiencia Provincial  de Madrid de 20/10/2006 de Madrid de 20 de Octubre de 2.006.

¿Y si el inmueble esta arrendado o alquilado? El administrador de fincas te informará que el obligado al pago es el propietario, independientemente de que en el contrato de arrendamiento se haya pactado que dichos gastos sean a cargo del inquilino, sin perjuicio del derecho del propietario a repetir contra el inquilino.

¿Y si no se utilizan unos determinados servicios?, hay obligacion de pagarlos? Si.
¿Y si renuncio por escrito a su uso? Hay igualmente obligacion de correr con esos gastos.
¿Y si ni si quiera hay posibilidad de utilizarlo? Igualamente si, hay que contribuir a los gastos comunes. (Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 22 de noviembre 1980, sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 12 de mayo de 1992, sentencias de la audiencia provincial de Madrid de 3 de febebrero de 1993y de 17 de octubre de 1995 y sentencias del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 1999 y de 14 de marzo de 2000.)
¿Y si un servicio no funciona correctamente?, tambien tengo que pagarlo? Si.

Pero, ¿Y si ni si quiera se ha constituido formalmente la Comunidad de Propietarios? Ello no exonera de la obligación del pago de los gastos comunes.

SOLICITENOS GRATIS  presupuesto sin compromiso

ENCINAR ADMINISTRACIÓN DE FINCAS Y COSMO ADMINISTRACION DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y VECINOS BILBAO le asesora sobre todas estas cuestiones. Pídanos presupuesto sin compromiso en el teléfono 94.402.27.35