Encinar Administradores de Fincas ha creido oportuno hacerles participes de esta Sentencia del Tribunal Supremio de fecha 27 de Junio de 2.011, donde un propietario instaló un toldo y un tejado en el patio de luces común de la Comunidad de Propietarios, y por lo que fue demandado por uno de sus vecinos. El Tribunal Supremo en éste caso entendió, que no se había producido un consentimiento tácito de dichas obras, aunque hubiesen transcurrido 3 años desde la instalación del tejadillo y 6 años desde la colocación del toldo cuando se inicio la demanda.
Como administrador de Fincas les debo informar que conforme a los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), salvo excepciones, la alteración de elementos comunes exige la unanimidad de todos los vecinos, aunque, en determinadas circunstancias, podría existir un consentimiento tácito por parte de la Comunidad de Propietarios una vez examinados los hechos concretos, como se expondrá al final del extracto de la Sentencia anteriormente citada, en casos concretos donde el Tribunal Supremo sí ha entendido que hay un consentimiento tácito, en un caso en el cerramiento de una terraza, ya que había sido tolerado por los vecinos durante más de 8 años, y otro caso por obras realizadas en el patio de luces hacía mas de 20 años.
A continuación extractamos un fragmento de la Sentencia del Tribunal Supremo, de 27 de Junio de 2.011:
"TERCERO.-Realización de obras que afectan a elementos comunes. El consentimiento tácito.
A) En cuanto al necesario consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, esta Sala tiene declarado que el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. También, como defiende la parte recurrente, se ha declarado con valor de doctrina jurisprudencial, que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 23 de octubre de 2008 [RC n.º 1332/2003 ] y 5 de noviembre de 2008 [RC n.º 1971/2003 ] 26 de noviembre de 2010 [RC n.º 2401/2005 ]).
B) La parte recurrente únicamente puede sostener la oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia de esta Sala, desconociendo los hechos que para la Audiencia Provincial han quedado plenamente probados. La sentencia no solo valora que la parte recurrente está sufriendo una serie de perjuicios que no está obligada a soportar, daños que no pueden ser calificados como ficticios, sino que considera plenamente acreditado que el actor ha llevado a cabo una actividad previa a la interposición de la demanda que impiden considerar que existiera una aquiescencia por su parte capaz de ser calificada como un consentimiento tácito. Señala la sentencia que el actor, años antes de la interposición de la demanda, requirió al ahora recurrente a fin de que retirara las instalaciones colocadas en el patio común, requerimientos que fueron ignorados y que dieron lugar a que se iniciaran las actuaciones judiciales que han dado lugar al actual pleito. La valoración de las circunstancias que han quedado acreditadas para la Audiencia Provincial, le han servido para rechazar que la parte actora hubiera prestado tácitamente su consentimiento, y dado que las obras han sido llevadas a cabo en un elemento común y que además perjudican a otros copropietarios, para su validez se debió contar con el consentimiento de todos los copropietarios".
Como había anunciado anteriormente, Encinar Administradores de Fincas les indica una Sentencia del Tribunal Supremo, mas concretamente, la de fecha 23 de Octubre de 2.008, de la cual ya hemos hablado en otro artículo, pero que la vuelvo a reproducir en este post, por estar relacionada. En esta sentencia, el alto tribual viene a decir que si bien la alteración de elementos comunes, como lo es la fachada, por el cerramiento de una terraza, requiere el acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, también lo es, que si dicha modificación es tolerada durante un largo periodo de tiempo, se entiende tácitamente consentida, pues el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación.
Extracto de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Octubre de 2.008:
"La sentencia recurrida ha considerado probado que la demandada llevó a cabo en septiembre de 1990 unas obras consistentes en el cerramiento del balcón de su vivienda, y que desde entonces hasta que en 1998 se decide por la Comunidad efectuar la rehabilitación de la fachada, no se dice nada sobre la obra referida, presentándose los problemas cuando, solicitada una subvención al Ayuntamiento de Eibar, éste la deniega por cuanto no se recabó licencia municipal para ejecutar la obra.
Aunque se han verificado por la demandada obras en la fachada del edificio, la cual, por su naturaleza, constituye uno de sus elementos comunes, para lo cual era requerido el acuerdo unánime de los propietarios manifestado en Junta (artículos 5, 7.1, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), es evidente, en este caso y según la declaración de hechos probados obrante en la instancia, que ello fue advertido y tolerado por la Comunidad y, por consiguiente, tácitamente consentido, pues como el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, como precisan las SSTS de 24 de enero de 1965, 24 de mayo de 1975 y 26 de mayo de 1986 , cuya reseña se ha efectuado en el párrafo tercero de este fundamento de derecho, al haber aceptado desde su inicio las labores de cerramiento del balcón de la vivienda de la demandada y su plasmación posterior, sin que durante un largo período de tiempo se hubiera verificado impugnación alguna."
Encinar Administradores de Fincas les informa que si bien es cierto que la doctrina del Tribunal Supremo establece que el conocimiento no equivale, sin mas, al consentimiento, tambien lo es que para el Tribunal Supremo, el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación sin que durante un largo periodo de tiempo se hubiera manifestado impugnación alguna pese a su notoriedad. Así se plasma en otra Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de Julio de 2.009, donde el Supremo considera que existe consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios en el caso de un cerramiento con más de 20 años realizado en el patio de luces comunitario del edificio sin que durante ese tiempo ni la Comunidad ni los propietarios hubieran mostrado oposición alguna a su realización.
Extracto de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de Julio de 2.009:
"Razona la parte recurrente que es doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las Sentencias de 23 de julio de 2004, 13 de julio de 1995 y 16 de octubre de 1992 , la que expresa que equivale a un consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios el conocimiento de la realización de obras en el ámbito de la Propiedad Horizontal que hubieren precisado una autorización unánime cuando estas han sido conocidas y toleradas durante largo tiempo.
El motivo debe estimarse con las consecuencias que más tarde se dirán.
Y así es ya que en tales Sentencias, si bien se pone de manifiesto que el conocimiento no equivale, sin más, a un consentimiento, se determina que cabe interpretar como tal la inactividad de la Comunidad de Propietarios y de los propios integrantes de la Comunidad cuando, conocedores de la realización de obras que hubieran requerido el consentimiento unánime de todos ellos, se han mantenido en silencio durante un largo periodo de tiempo.
La Sentencia recurrida ha considerado probado que la demandada llevó a cabo unas obras consistentes en el cerramiento de un patio interior, siendo que, refiriéndose únicamente a la ampliación de la cocina, ésta ha podido ejecutarse en un periodo inferior a 15 años, aunque sin fijar con precisión su antigüedad. No contradice la Audiencia el hecho de que el cierre del patio tuviera la antigüedad indicada por el Juzgado de Primera Instancia, que la fijaba en torno a unos 20 años.
De esta manera, a pesar de que no quepa duda alguna de que las obras realizadas por la parte demandada afectan a un elemento común del edificio, por lo que exigían para su ejecución el consentimiento unánime de los propietarios manifestado en la correspondiente Junta (artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), resulta claro en este caso que ello fue advertido y tolerado por la parte actora y por la Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, tácitamente consentido, pues el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, como precisan, entre otras, las Sentencias de esta Sala de fecha 23 de octubre y 5 de noviembre de 2008 . En el caso de autos, se aceptó desde su inicio el cerramiento del patio ejecutado por el demandado, sin que durante un largo período de tiempo se hubiera verificado impugnación alguna, lo que permite considerar la existencia de un consentimiento tácito y, por ende, conduce a la estimación del recurso de casación.".
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