Los propietarios dispondrán de un máximo de cinco años para reclamar el cumplimiento de un contrato

El plazo para que los propietarios y las comunidades puedan presentar solicitudes se reduce en 10 años con la reforma. Las modificaciones afectarán a la Ley de Propiedad Horizontal.

Los propietarios dispondrán de cinco años para reclamar el cumplimiento de un contrato tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil el pasado octubre, según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Este plazo, por lo tanto, se reduce en 10 años.

En concreto, la contratación de un servicio, cualquier relación contractual que nazca entre propietarios, relaciones contractuales de propietarios o la comunidad con aseguradoras tendrán un plazo de reclamación del cumplimiento de lo acordado de cinco años, siempre que exista un vínculo jurídico. Esta medida modificará en este aspecto la Ley de Propiedad Horizontal.

Por su parte, las reclamaciones por daños por elementos comunes a propietarios particulares o por estos elementos a la comunidad prescribirán por responsabilidad extracontractual en el plazo de un año.

Reclamaciones a las promotoras

Las reclamaciones que puedan surgir por parte de los propietarios o la comunidad de propietarios frente a las promotoras se seguirán rigiendo por los plazos previstos en la Ley de la Ordenación de la Edificación.

Aunque en la actualidad, gran parte de estas reclamaciones se realizan por incumplimiento del contrato al ser mayor el plazo que en el caso de dicha ley. En estos supuestos también se verá reducido el plazo de reclamación de 15 a cinco años.

Para las reclamaciones que ya hayan comenzado antes de la entrada en vigor de la reforma, el plazo de prescripción será de cinco años adicionales desde el día 7 de octubre si han comenzado hace 10 años o menos, y finalizará dentro de cinco años, como máximo, si las acciones empezaron hace más de 10 años.

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·                     ·         Subcomunidades, Intercomunidades.

·                     ·         Garajes y Sótanos con plazas de aparcamiento de vehículos independientes.

·                     ·         Edificio de oficinas.

·                     ·         Polígonos industriales, Pabellones industriales (naves) y Parques tecnológicos.

·                     ·         Centros comerciales.

·                     ·         Puertos Deportivos.

·                     ·         Entidades de gestión de propiedades a tiempo compartido (aprovechamiento por turnos).

·                     ·         Entidades Urbanísticas de Conservación.

·                     ·         Campos de Golf.

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Los errores que se deben evitar al firmar un contrato de alquiler

Todos los días se hacen cientos de contratos de alquiler y, aunque son parecidos entre sí, cada uno de ellos tiene sus peculiaridades. Unos fijan la obligación de hacer un aval bancario para entregar las llaves, otros repercuten sobre el arrendatario el pago de la cuota de la comunidad de vecinos e incluso algunos se realizan de forma verbal. Aunque supone un desembolso importante por parte del inquilino y en algunas ocasiones un riesgo para el propietario, en ciertos casos no se toman las precauciones necesarias a la hora de firmar el contrato y una de las partes resulta perjudicada. Por ello, conviene leer el texto con atención y pedir la modificación de las cláusulas con las que se esté en desacuerdo.

Los consumidores son cada vez más precavidos cuando tienen que tomar decisiones que afectan a su economía, como arrendar un piso. Pero muchas veces las cautelas no son suficientes y sus intereses se ven dañados. Estos son algunos de los errores que hay que evitar cuando se firma un contrato de alquiler:

1. No comprobar que el arrendador es el propietario

Lo habitual, y lo que ocurre en casi todos los casos, es que el dueño de la vivienda sea a su vez quien la pone en alquiler. Pero otras veces son personas ajenas al piso o familiares del titular los que intenten arrendar la casa. Es posible que, tras una sentencia judicial de divorcio o como consecuencia de una herencia, la vivienda ya no pertenezca al titular que en su momento ostentaba la propiedad o parte de ella y por tanto no tiene el derecho de alquilarla.

Hay que cerciorarse de que el arrendador sea el propietario de la vivienda

Para evitar engaños, conviene consultar previamente los archivos del Registro de la Propiedad. Basta con pedir una nota simple que, por un precio aproximado de 3 euros, revela si quien figura como propietario es la persona que pone el piso en alquiler.

También es posible que se trate de un subarriendo, que la casa esté ya ocupada por otra persona y cuando llegue el nuevo inquilino se encuentre a gente viviendo en el piso que va a habitar.
Aunque la ley se posiciona casi siempre del lado del arrendatario que ha sido engañado, a veces ya se han adelantado cantidades o comprometido el dinero mediante un aval, cuya recuperación puede dilatarse en el tiempo.

2. Desconocer si la inmobiliaria cobra al inquilino

Si el contrato de alquiler se va a hacer a través de una agencia, el interesado en arrendar la casa debe preguntar en primer lugar los honorarios del establecimiento. Lo más frecuente es que sea el dueño del piso quien corra con los gastos, pero algunas agencias cobran también al inquilino.
Compensa, por tanto, conocer este dato para optar por otra empresa para formalizar el alquiler o simplemente con el objetivo de saber por cuánto saldrá la transacción. Es mejor estar al corriente desde el principio para no llevarse desagradables sorpresas cuando se vaya a firmar.

3. No negociar

El mercado del alquiler ha cambiado en los últimos años y muchos propietarios que no pueden vender su segunda vivienda optan por arrendarla. A veces prefieren recibir un precio algo más bajo que mantenerla vacía, pero en general quieren un inquilino que les dé cierta seguridad.
Si el interesado cumple con el perfil requerido por el dueño, siempre se puede intentar que éste le haga una rebaja en la mensualidad, que realice pequeñas reformas o dé flexibilidad a alguna cláusula incluida en el contrato.

4. Hacer un contrato verbal

La ley da la posibilidad de celebrar el contrato por escrito o de palabra y ambos tienen validez. Pero a la hora de demostrar que se ha llegado a ciertos acuerdos o que se habían fijado determinadas cláusulas es mucho más difícil hacerlo si el contrato se ha realizado de manera verbal.
Puede ser negativo tanto para el propietario como para el inquilino. Si uno de ellos obra con mala fe, puede asegurar que se pactó una cosa cuando en realidad se había acordado lo contrario. Por ejemplo, si se dijo que el propietario pagaría los gastos de la comunidad este puede alegar que es falso si quiere echar al arrendatario. El inquilino, por su parte, puede sostener que el dueño de la vivienda se comprometió a cobrarle una cantidad más baja y no hay forma de demostrar que esto no es así.

5. No leer el contrato

Es uno de los errores que se comete con más frecuencia: dar por supuesto que las cláusulas incluidas son las que se habían acordado de antemano. Si no se revisa el escrito y es la otra parte quien lo ha redactado, cabe la posibilidad de que no aparezca todo lo que el inquilino desea.

Conviene reflejar en el contrato si la casa tiene desperfectos

La mayoría de las veces esto ocurre sin mala fe por parte del propietario, que se limita a copiar un modelo de contrato sin modificar las cláusulas que en él aparecen. Si no se mira con detalle es posible que se excluyan ciertos aspectos importantes para el arrendatario.

6. No firmar todas las hojas

Abogados y expertos inmobiliarios recomiendan estampar la firma en cada uno de los folios y anexos que aparecen en el contrato y no solo en el primero o en el último.
De esta forma se evita que después se introduzcan cláusulas o se eliminen partes que perjudiquen al inquilino o al propietario.

7. No revisar la casa ni reflejarlo en el contrato

Algunas veces la vivienda que se va a alquilar no está en muy buenas condiciones; está habitable pero tiene alguna grieta, desperfectos, el sistema eléctrico falla o las tuberías se atascan. Si el inquilino acepta entrar a vivir aunque la casa tenga algunas pegas, debe dejar por escrito en el contrato los desperfectos que presenta la vivienda y si el dueño se compromete a repararlas.
Si esto no se plasma en el contrato, el propietario puede negarse a hacer el arreglo una vez que el inquilino ya se encuentra en la vivienda. Y lo que es peor, un tiempo después, puede decir que ha sido el arrendatario quien ha causado los daños en la casa. Esto le puede dar derecho a pedir que lo pague e incluso a echarle del piso.

8. No hacer inventario

De la misma forma que conviene dejar constancia del estado de la vivienda, en el contrato se debe incluir con claridad, en un anexo, el mobiliario que se queda en el piso, los electrodomésticos y el estado en el que se encuentran.

Si es posible, se debe evitar adelantar cantidades muy elevadas

Hay que dejar claro si la casa está amueblada, semiamueblada o se alquila vacía. Así el inquilino evita que después se le culpe de haber estropeado un aparato que ya no se encontraba en estado óptimo y el dueño se cubre las espaldas si le falta algún objeto.

9. Dar por supuesto algo que no aparece por escrito

Con bastante frecuencia, al leer el contrato el inquilino se da cuenta de que algunas cosas no aparecen entre las cláusulas. Al decírselo al dueño o al agente inmobiliario éste le tranquiliza, resta importancia al asunto y asegura que se da por supuesto.
En los contratos no hay que dejar nada al azar y todo debe estar plasmado pues, como se suele decir, las palabras se las lleva el viento. Hay que prever todas las circunstancias y pedir que se modifique el contrato para que figuren en el nuevo escrito. Puede que por prudencia o por vergüenza el futuro inquilino no haga esta petición y cuando tenga que reclamar será mucho más difícil que le den la razón.

10. No fijar la forma de pago

En el contrato siempre debe aparecer la manera en que se van a abonar las mensualidades del alquiler. El ingreso en la cuenta bancaria del arrendador es una de las más cómodas, pero también se puede pactar que el propietario acuda a la casa durante los 10 primeros días del mes para cobrar el dinero. En este caso el pagador debe obtener un recibo cada vez que hace efectivo el abono.
Es importante tanto para el inquilino como para el dueño del piso que quede por escrito la forma de pago, pues de lo contrario una de las dos partes puede argumentar que intentó abonar el dinero o cobrarlo y no fue posible.

11. Acceder a pagar conceptos que corresponden al propietario

Algunos anuncios de alquiler de vivienda son muy llamativos por su bajo precio. Después, al consultarlo, resulta que hay que pagar por todos los gastos y junto al agua caliente, la luz, la calefacción -que corren por parte del inquilino- también hay que abonar otros conceptos como el IBI, el impuesto de basuras, el agua fría o la comunidad de vecinos.
La ley da completa libertad al propietario para que introduzca en el contrato cláusulas en las que atribuya al arrendatario el pago de todos estos servicios, pero es conveniente que antes de firmar el inquilino calcule cuánto va a tener que pagar por estos impuestos que, en principio y si no se establece lo contrario, le corresponderían al dueño del piso.

12. Aceptar hacer un aval elevado o por mucho tiempo

Es normal que el propietario de un piso quiera asegurarse el pago de las cuotas del alquiler, ya que son muchos los casos de inquilinos que no son solventes o que después de un tiempo dejan de pagar. Puede hacerlo a través de la solicitud de un aval: el cliente deposita en el banco el dinero que le pida el propietario y si no abona las cuotas el arrendador puede quedarse con ello.
Pero hay veces que la cantidad solicitada es muy elevada y, sobre todo, hay que dejarla durante varios años. Si esto es así compensa negociar con el dueño e incluso buscarse otra casa en la que no haya que dejar el dinero inmovilizado durante tanto tiempo.

13. Adelantar cantidades elevadas

También hay que evitar, en la medida de lo posible, abonar de manera anticipada muchas mensualidades para quedarse con la vivienda.
Salvo que la economía esté muy saneada o se trate de una casa única, que se adapta a la perfección a las necesidades del inquilino, es mejor negociar y no quedarse sin un dinero que puede ser imprescindible.

Fuente: consumer

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Subrogación en el contrato de alquiler (por fallecimiento del inquilino)

Encinar XXI Administradores de Fincas les explica en este artículo la subrogación de los contratos de arrendamiento, en caso de fallecimiento del arrendatario, tema de vital importancia si queremos continuar con el arrendamiento y que no se nos pasen plazos, o en caso contrario, para no quedar obligados solidariamente con el resto de posibles subrogados.

A la muerte el inquilino, pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento: el cónyuges, convivientes, descendientes, ascendientes, hermanos o minusválidos con relación de parentesco.

Si el arrendador no recibe noticias mediante notificación por escrito, sobre el fallecimiento del arrendatario 3 meses después de su muerte, el alquiler quedará extinguido.

Si finalmente se produce la extinción por falta de subrogación, todas las personas que estén legitimadas para suceder al arrendatario, quedarán obligadas de forma solidaria al pago de la renta relativa a esos 3 meses. Sólo quedarán exentos del pago quienes renuncien a la opción de subrogarse en el contrato, siempre y cuando se lo notifiquen al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.

Para poder efectuar la subrogación en el contrato de arrendamiento, la notificación deberá incluir lo siguiente:

* El certificado de defunción del fallecido.
* La identidad del subrogado: Indicando el parentesco con el fallecido y si procede, alguna prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Mientras que si el inmueble arrendado es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (local comercial, oficina, vivienda con arrendamiento de temporada, etc…) y en éste se ejerza una actividad profesional o empresarial, el heredero o legatario que continúe con la actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Para que la subrogación sea efectiva, deberá de notificarse por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Una consulta que como administradores de ficnas nos realizan con bastante frecuencia, es si ¿es valida la subrogación si no se ha notificado dicha intención al propietario del inmueble?

Por ejemplo. Vd. tiene alquilada una vivienda a un matrimonio en régimen de prórroga forzosa, pero el contrato sólo lo firmó el marido, aunque ya estaban casados y siempre ha viviendo en la casa el matrimonio. Vd. se ha enterado que el marido falleció hace ya 4 años y que desde entonces en el piso vive su mujer, sin haberle notificado dicha subrogación. ¿Puede Vd. resolver el contrato?

La ley de Arrendamientos Urbanos estipula que, al fallecer el arrendatario (inquilino), pueda subrogarse en el contrato su cónyuge, siempre y cuando notifique al propietario, de forma expresa y por escrito, tanto dicho fallecimiento como su voluntad de subrogarse.

Hasta hace muy poco los tribunales consideraban que la falta de notificación de la subrogación no era causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, porque en el momento de la firma del contrato eran ya un matrimonio, estaban casados y aunque en el contrato sólo conste el marido, se considera que la esposa también es arrendataria, de manera que no es necesario que se subrogase en dicho contrato para poder seguir ocupando el piso.  Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2011, ha establecido que es imprescindible que la esposa cumpla con el requisito legal de la subrogación, ya que el contrato de arrendamiento firmado por uno sólo de los cónyuges durante el matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales, y por ello,  se debe aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos, que exige realizar la notificación antes indicada.

En el caso de la consulta no ha sucedido así, y como no se notificó la subrogación, no se cumplieron los requisitos previstos por la ley de arrendamientos urbanos, y, en consecuencia, el propietario podrá solicitar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento o alquiler.

Si lo que le interesa al propietario es que la mujer del difunto siga viviendo en la vivienda, porque es buena inquilina, pero no abonando los importes de rentas antiguas, siempre podrá el propietario negociar con la mujer un nuevo contrato alquiler, con una nueva renta.

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Video sobre el Derecho de Tanteo y Retracto de un inquilino dentro de un contrato de arrendamiento

Encinar administradores de fincas colegiado, le informa en el siguiente Video del "administrador en casa" sobre el derecho de tanteo y retracto que tiene el inquilino dentro de un Contrato de Arrendamiento.

"El Administrador en casa" es una iniciativa del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) cuya finalidad es la de hacer llegar estas cuestiones relacionadas con la vivienda a todos los ciudadanos. Consta de varios vídeos sobre diferente asuntos relacionados con las Comunidades de Vecinos que se irán publicando en este blog exclusivo de Comunidad de Propietarios, creado por Encinar Administradores de Fincas.

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