El arrendamiento de las cubiertas de las Comunidades de Propietarios.

Las Comunidades de propietarios cada día se interesan más por la posibilidad de arrendar las cubiertas de sus fincas al objeto de que los promotores solares proyecten sus plantas solares de menos de 20 kW en sus espacios ociosos.

Entre las principales dudas y consultas que surgen a los comuneros a la hora de decidirse por arrendar estas nos encontramos con las siguientes:

¿Qué requisitos debe cumplir la Comunidad y que características su cubierta?

Respecto a los requisitos que debe cumplir la Comunidad de Propietarios, señalar que la cubierta de un edificio es un elemento común por ser un elemento arquitectónico del inmueble que no es susceptible de aprovechamiento independiente por cada propietario, y que ha sido establecido para dar servicio común a todos los propietarios de la comunidad.

Al comprometer la Comunidad de Propietarios un elemento común cómo es la cubierta de la comunidad de propietarios por un largo plazo se exige la unanimidad máxime para constituir un derecho de superficie o de arrendamiento, que además va a implicar modificaciones en elementos comunes.

El quórum no deja de ser un tema polémico que admite diversas interpretaciones pero que consultado con diferentes Magistrados especialistas en Propiedad Horizontal consideran necesaria la unanimidad.

En cuanto a las características que ha de tener la cubierta de una finca para ser apta o idónea para una instalación solar fotovoltaica conectada a red, hemos de señalar las siguientes:

- Orientación de la cumbrera: Sur

- Inclinación máxima de la cumbrera: 30 grados.

- Resistencia mínima de la cumbrera: 30 kilogramos/m2

- Cumbrera soleada sin sombras desde que sale el sol hasta el ocaso.

- Punto de conexión de transformador o de evacuación a red eléctrica cercano.

¿Qué coste tiene la instalación fotovoltaica para el promotor solar?:

Depende de la potencia de la instalación, así cómo de los metros cuadrados de cumbrera que ocupe esta.

A modo de ejemplo señalar que en el supuesto de que un promotor solar desee efectuar una instalación fotovoltaica de venta a red sobre la cubierta de un edificio de una comunidad de propietario de 1500 metros cuadrados, el coste de ésta oscilara entre los 450.000 y 465.000 euros, pudiendo instalar 101 Kw nominales.

El promotor solar gracias a esta fuerte inversión económica, recibirá un retorno de su inversión del 9-10% (a veces hasta el 12%) según zona climática, por lo que anualmente obtendría un beneficio de la producción solar de 46.620 € anuales.

¿Qué plazo necesita el promotor solar para la colocación de la planta solar?:

Dependerá cómo en la pregunta anterior de la potencia y dimensionado de la instalación. Por poner un ejemplo una planta solar de menos de 20 kW instalable en una superficie soleada de 500-600 metros cuadrados se puede llegar a instalar en 3 días, ya que son microgeneradores que vienen preparados de fabrica en forma de kit, y no precisa de más instalación. Cosa distinta son los permisos y licencia que precisa el promotor solar cuya tramitación y aprobación puede alcanzar fácilmente la anualidad.

¿A cuanto ascendería aproximadamente el beneficio económico para la Comunidad?:

Cómo contraprestación económica por el arriendo o cesión del derecho de superficie de la Comunidad de Propietarios, el promotor solar suele pagar entre el 5 y el 7% del beneficio económico que le genera la planta fotovoltaica.

En relación al ejemplo anterior, el 6- 7% de este beneficio económico de 46.620 € anuales, sería la contraprestación económica de la Comunidad de Propietarios. En concreto su beneficio oscilaría entre los 2.800 - 3.200 € al año, por el alquiler de los 1500 metros cuadrados de cubierta.

Cuantos más metros disponga la Comunidad, mayor será la instalación, mayores los ingresos económicos por la venta a red, y mayor el precio de arriendo de la cubierta.

¿Cual es el plazo aproximado del arriendo de la cubierta de la Comunidad de Propietario?:

El contrato que firma el promotor solar con la Compañía eléctrica distribuidora obligada por ley a comprar la electricidad que fabrica su instalación fotovoltaica suele ser de 25 años, por lo que al promotor le interesa arrendar la cubierta de la Comunidad de Propietarios por idéntico plazo.

Pasado este plazo los promotores solares suelen ceder el 100% de la instalación de la planta fotovoltaica, para que la Comunidad de Propietarios pueda utilizar los materiales para el autoconsumo de la finca.

Fuente: suelosolar.es

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Instalación de energía solar en la Comunidad de propietarios sin previa autorización

¿Qué sucedería si un comunero, sin estar previamente autorizado, procediese a la instalación de sistemas de aprovechamiento de energía solar?

Debemos partir de la base que las obras de instalación de sistemas de aprovechamiento de energía solar, supone la alteración de un elemento común, pués tal consideración, conforme al artículo 396 del Código Civil, se ha de dar a la cubierta del edificio y además suponen, igualmente una alteración en la configuración externa del edificio, por lo que para ello hubiesen necesitado la autorización expresa y por unanimidad de la Comunidad de Propietarios.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 1º, se refiere al artículo 396 del Código Civil, antes citado, y enumeran en su artículo 3 los derechos singulares de que goza cada comunero y la copropiedad que cada uno ostenta sobre los elementos comunes y el artículo 12 de la citada ley pormenoriza cuáles son las obras o actuaciones que pueden modificar elementos comunes, que quedan, sujetos, en cuanto a su autorización al mismo régimen que exige la modificación del título constitutivo, expuesto en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La instalación de sistemas de aprovechamiento de la energía solar requiere autorización por afectar la misma a elementos comunes y alterar la configuración externa del edificio.

Dicha autorización tiene que nacer de la junta de propietarios, y la misma tendría que serlo por unanimidad, y no solo en virtud de lo dispuesto en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también por lo dispuesto en la normativa general de la comunidad de bienes, concretamente en el artículo 397 del Código Civil, por lo que si un comunero procediese a la instalación de las placas solares y depósito de agua sin estar autorizado por todos los propietarios, sería ilegítima.

El hecho de que dicha instalación no cause, objetivamente un perjuicio a la comunidad, como en su caso pueda mantener el comunero, no empece a todo lo anteriormente expuesto, en primer lugar porque sí lo causa, al menos de tipo estético al romper la uniformidad del conjunto y, en segundo lugar, porque la ley de propiedad horizontal  no condiciona la posibilidad de ejercicio de la acción en defensa de elementos comunes, a la circunstancia de que concurra un perjuicio para la comunidad, sino que confiere esa posibilidad ante cualquier modificación o alteración de zonas comunes sin el consentimiento unánime de toda la comunidad de propietarios, a diferencia de lo que ocurre para la realización de obras dentro del propio piso, en cuyo caso el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, autoriza la realización de tales obras, siempre que no perjudiquen los derechos de otro propietario.

En consecuencia, al comunero que sin  previa autorización procediera a la instalación de sistemas de aprovechamiento solar, sería condenado a la retirada de los paneles solares y depósito de agua instalados en la cubierta, considerando que dicha obra supone una alteración de elemento común que requiere el consentimiento unánime de los copropietarios

Fuente: suelosolar.es

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Creciente interés por la "venta a red" entre las Comunidades de propietarios.

La progresiva competitividad de este tipo de generación y la previsión de escenarios de uso masivo, del que los vehículos eléctricos son tan solo un ejemplo, están provocando un notable crecimiento del interés por este tipo de inversiones.

Cada vez es mayor el interés de las Comunidades de Propietarios en conocer el coste de una instalación llave en mano en la azotea de su comunidad, y la rentabilidad que van a obtener por la venta a red.

Por otra parte, no es últimamente inusual que los poderes públicos, en su preocupación por los asuntos medioambientales, estimulen a las empresas, edificios y particulares a la instalación de sistemas de energía alternativas, entre las cuales se encuentran la instalación de paneles solares, con el fin de utilizar energía limpia no contaminante.

En este sentido, indicar que en algunos casos los paneles solares no sólo proporcionan energía suficiente como para cubrir únicamente las necesidades de una comunidad de propietarios, sino que también se produce un exceso de energía susceptible de venta, es decir, existe una producción de energía eléctrica que se vende a la empresa gestora (Unión Fenosa, Iberdrola, etc.). Así la comunidad de propietarios obtiene unos ingresos por la venta de esa energía.

La producción de energía eléctrica constituye una actividad económica para la comunidad, pero a su vez supone el nacimiento de una serie de obligaciones fiscales y administrativas que a continuación se señalan:

OBLIGACIONES ADMINISTRATIVAS:

1.- Trámites ante la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad Autónoma: hay que solicitar la inscripción en el registro de productores de energía de la provincia, que deberá ir acompañado del alta censal (modelo 036) de Hacienda, en el epígrafe de producción de energía eléctrica 151.4, así como un plano de las instalaciones y las autorizaciones pertinentes.

2.- Trimestralmente se ha de presentar el modelo D560 referidos a Impuestos Especiales, (el impuesto especial sobre producción de energía), que normalmente será un modelo cuota 0 dado que las entregas de energía se producen por el productor a la red en régimen suspensivo.

3.- También es obligatorio, como actividad económica que es, y dado que el producto no es almacenable (artículo 129 del Reglamento de Impuestos Especiales), la llevanza de una contabilidad.

OBLIGACIONES FISCALES:

1.- Al convertirse la comunidad de propietarios en empresaria a efectos de Hacienda, surgen una serie de obligaciones como:

- Declaración trimestral de IVA, modelo 300.

- Declaración trimestral de renta, modelo 130, ya que en esta actividad económica no existe la obligación de retención, por lo que surge la obligación de pago fraccionado de renta (o, en su caso, sociedades).

- Declaraciones anuales correspondientes (modelos 390 y 100) y en su caso las informativas pertinentes (347).

2.- La comunidad de propietarios es un ente sin personalidad jurídica de los contemplados en el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria, por tanto en régimen de atribución de rentas en IRPF (artículo 8.3 LIRPF). Esto significa que, la comunidad de propietarios puede presentar declaraciones tributarias referentes a IVA como tal comunidad, pero no puede hacerlo en relación al IRPF, dado que éste es un tributo personal e individual, y, como hemos visto, la comunidad no tiene personalidad jurídica propia. Por tanto, en cuanto a IVA la comunidad podrá presentar un modelo 300 trimestral pero en cuanto a IRPF los propietarios tendrán que presentar, cada uno de ellos, un modelo declarando la cantidad que le corresponda según el sistema de distribución de ingresos y gastos que esté estipulado en la comunidad de propietarios. Hay que tener en cuenta que sí los propietarios son personas físicas habrán de presentar trimestralmente un modelo 130, mientras que sí son personas jurídicas tendrán que presentar los pagos fraccionados del impuesto sobre sociedades como habitualmente.

3.- Los ingresos obtenidos por la comunidad han de ser distribuidos entre todos los comuneros de forma trimestral, como hemos visto, para la confección periódica del modelo 130. Anualmente los propietarios habrán de declarar los ingresos (y, en su caso, los gastos consignados trimestralmente) en sus declaraciones de renta en el apartado de "Rendimientos de actividades económicas".

Las personas jurídicas harán lo propio incluyendo los ingresos (y los gastos, en su caso) en su contabilidad y por tanto en sus declaraciones del Impuesto sobre Sociedades.

4.- Normalmente las comunidades de propietarios no tendrán muchos gastos directamente relacionados con esta actividad, pero sí podemos relacionar la amortización del equipo generador de energía, según las tablas publicadas por Hacienda (10% anual).

Por otro lado los propietarios, todos, tanto personas físicas como jurídicas, tendrán derecho a la deducción del 10% de la inversión realizada en estos activos nuevos (equipo solar de producción eléctrica), según establece el artículo 39.3 de la Ley reguladora del Impuesto sobre Sociedades. Esta ley establece el requisito de que esta deducción sólo es aplicable si la inversión se ha realizado sin subvenciones.

5.- En el caso de que el equipo productor de energía (paneles solares) sea adquirido por la comunidad de propietarios su precio podrá ser amortizado (y por tanto deducido de los ingresos) según las tablas de amortización aprobadas por Hacienda, En otro caso, esto es, si el equipo es subvencionado o forma parte de un premio otorgado por una institución pública, éste habrá de ser declarado en Renta (o Sociedades) como ganancia patrimonial por cada uno de los propietarios según la cuota que les corresponda, y tributando por ello.

Está claro que todas estas obligaciones tributarias implican un coste más o menos alto de gestión para las comunidades de propietarios y por ende, para los propietarios mismos. Por tanto habrá que calibrar, estudiando los posibles ingresos por la producción de energía (que se sujetarán a los precios oficialmente establecidos, que actualmente no son muy altos a estos efectos) si en realidad el premio lo es o en realidad es una carga difícilmente soportable para la comunidad. Hay que recordar que, sólo trimestralmente, hay que presentar una declaración de IVA, modelo 300 y tantos modelos 130 como propietarios personas físicas constituyan la comunidad, lo que, en ocasiones constituye una labor administrativa muy grande.

Fuente: suelosolar.es

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Instalación de sistemas de aprovechamiento de energía solar en Comunidades de Propietarios.

Las comunidades de propietarios, pueden implantar una instalación solar termica aislada a red, en algún lugar común apropiado: cubierta, fachada, jardín etc.

De conformidad con el artículo.17 .2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energía solar podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
El acuerdo vincula exclusivamente a aquellos propietarios que hubieran votado en la junta, expresamente, a favor del acuerdo.

No es de aplicación a este tipo de acuerdos la regla establecida en el artículo.17 .1, de la Ley de Propiedad Horizontal relativa a la consideración como voto favorable la falta de oposición de los ausentes, que se ciñe a los supuestos incluidos en el propio nº 1 del artículo 17.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo.

No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respeto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, de elemento común.

Aunque en el artículo.17 .2 se regula no solo la normativa referida a telecomunicaciones, sino también a nuevos servicios energéticos colectivos o de provisión de energía solar, no significa que estos servicios e infraestructuras energéticas se entiendan en todo lo demás incluidos en el régimen del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación.

Fuente: suelosolar.es

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