¿Qué opciones existen para dar respuesta a las garantías de pago que exigen las entidades bancarias ante la contratación de un crédito hipotecario? Además del aval hay otras fórmulas, como la del hipotecante no deudor, para que el prestatario pueda acceder al crédito sin poner en peligro el patrimonio de ningún familiar o amigo.
La Real Academia Española define aval como:
“Firma que se pone al pie de una letra u otro documento de crédito, para responder de su pago en caso de no efectuarlo la persona principalmente obligada a él”.
La desconfianza de las entidades financieras frente a posibles cuotas hipotecarias impagadas, obliga a los prestatarios a tener alguien que les avale y responda por ellos en caso de incumplimiento.
¿Qué y con qué responde el aval?
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24 de septiembre de 2011
21 de septiembre de 2011
¿Qué es mejor: cambiar de hipoteca o hacer una subrogación?
Cambiar de hipoteca y subrogación son dos conceptos diferentes.
La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro que me ofrece mejores condiciones. Esta opción es recomendable cuando hemos hablado con nuestra entidad y no conseguimos que nos mejoren las condiciones.
Actualmente no es una operación muy habitual porque el euribor sigue estando a un nivel muy bajo y los diferenciales que se están aplicando actualmente son bastante más altos que en los últimos años, por lo que es fundamental analizar qué condiciones tenemos y ver si con las condiciones que están ofreciendo actualmente las entidades podemos mejorarlas.
La subrogación como producto tiene unas limitaciones importantes, ya que sólo podemos mejorar:
- los tipos de interés
- el plazo de amortización
- ambas cosas
El resto de condiciones no se pueden tocar y tampoco podemos ampliar el importe
si necesitamos más dinero nos tenemos que plantear un cambio de hipoteca (cancelando la anterior y constituyendo una nueva). Esta fórmula es más cara al tener que cancelar la actual y constituir una nueva pero nos permite conseguir la liquidez que necesitamos e incluso refinanciar más deudas que tengamos.
¿Subrogación o cambio de hipoteca?
A favor de la subrogación están:
(i) unos menores gastos, ya que está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados (ajd) y los honorarios del notario y el registro de la propiedad son menores
(ii) mejoraríamos el tipo de interés
(iii) podríamos ampliar el plazo.
En contra tenemos que sólo puedes modificar el interés y el plazo, que no consigues liquidez nueva y que no te permite refinanciar otras deudas.
Por otro lado, a favor del cambio de hipoteca tenemos que
(i) podemos ampliar el capital pedido al banco
(ii) mejorar las condiciones
(iii) refinanciar otras deudas.
Esta operación tiene en contra que es más costosa al principio y que hay menos entidades que hagan este tipo de operaciones, por lo que nos tardaremos más tiempo en encontrarla o ahorrar tiempo contratando un asesor hipotecario.
¿Qué comisiones me puede cobrar mi entidad?
Fuente: idealista.com
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18 de septiembre de 2011
¿Cómo puedo calcular la cuota de mi hipoteca en la nueva revisión?
La mayoría de los españoles que tienen un préstamo hipotecario lo contrataron con una modalidad variable. Es decir, contrataron la hipoteca con un tipo de interés variable, de forma que cada semestre o cada año se realiza un revisión del nuevo interés y se modifica la cuota hipotecaria.
Este tipo de préstamos hipotecarios son los que calculan el interés en función de un tipo de referencia más un diferencial (por ejemplo euribor+0,75).
Como los tipos de referencia no tienen un valor fijo, sino que varían en función de la situación del mercado financiero, cuando se realiza la revisión de nuestra hipoteca el interés variará en función del valor en aquel momento del tipo de referencia, y por tanto, nuestra cuota hipotecaria también variará.
Cada entidad financiera marca un periodo de revisión que suele ser semestral o anual, de forma que durante 6 ó 12 meses se paga la misma cuota hipotecaria. El periodo de revisión es el momento en que la entidad financiera calcula la nueva cuota mensual que se aplica, en función del valor que tiene el tipo de referencia y, por lo tanto, el nuevo interés.
Lo más óptimo para conocer a cuánto ascenderá la nueva cuota hipotecaria es utilizar una de las herramientas que hay en Internet para realizar el cálculo automáticamente. Para ello debemos conocer que valor del tipo de referencia que coge la entidad financiera para hacer la revisión (puede ser el valor que obtuvo el mes anterior a la revisión, dos meses antes, etc).
Cuando ya conozcamos el valor del tipo de referencia para la fecha que se coge podemos ir a la calculadora o al simulador de hipotecas y rellenar los datos que nos solicita:
-Valor de la hipoteca: pondremos el capital pendiente por pagar.
-Interés: añadiremos el diferencial que se aplica sobre el tipo de referencia.
-Plazo: pondremos los años que quedan para pagar la hipoteca.
Una vez pongamos los datos podremos calcular el nuevo valor de la cuota. En caso de no poner los valores exactos debemos entender que el valor de la cuota será una aproximación.
Las herramientas principales para calcular la cuota hipotecaria
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| Cada entidad financiera marca un periodo de revisión que suele ser semestral o anual. |
Este tipo de préstamos hipotecarios son los que calculan el interés en función de un tipo de referencia más un diferencial (por ejemplo euribor+0,75).
Como los tipos de referencia no tienen un valor fijo, sino que varían en función de la situación del mercado financiero, cuando se realiza la revisión de nuestra hipoteca el interés variará en función del valor en aquel momento del tipo de referencia, y por tanto, nuestra cuota hipotecaria también variará.
Cada entidad financiera marca un periodo de revisión que suele ser semestral o anual, de forma que durante 6 ó 12 meses se paga la misma cuota hipotecaria. El periodo de revisión es el momento en que la entidad financiera calcula la nueva cuota mensual que se aplica, en función del valor que tiene el tipo de referencia y, por lo tanto, el nuevo interés.
Lo más óptimo para conocer a cuánto ascenderá la nueva cuota hipotecaria es utilizar una de las herramientas que hay en Internet para realizar el cálculo automáticamente. Para ello debemos conocer que valor del tipo de referencia que coge la entidad financiera para hacer la revisión (puede ser el valor que obtuvo el mes anterior a la revisión, dos meses antes, etc).
Cuando ya conozcamos el valor del tipo de referencia para la fecha que se coge podemos ir a la calculadora o al simulador de hipotecas y rellenar los datos que nos solicita:
-Valor de la hipoteca: pondremos el capital pendiente por pagar.
-Interés: añadiremos el diferencial que se aplica sobre el tipo de referencia.
-Plazo: pondremos los años que quedan para pagar la hipoteca.
Una vez pongamos los datos podremos calcular el nuevo valor de la cuota. En caso de no poner los valores exactos debemos entender que el valor de la cuota será una aproximación.
Las herramientas principales para calcular la cuota hipotecaria
27 de agosto de 2011
¿Comienzo a amortizar ya?
‘En los primeros dos años de hipoteca se acumulan alrededor del 20% de los intereses que hay que pagar al banco’. De hecho, los bancos concentran al principio el grueso del cobro de los intereses, que se van aligerando a medida que avanza el plazo de amortización.En este sentido, y puestos a ahorrar dinero en el pago de intereses sin olvidar las ventajas fiscales, es más ventajoso amortizar hipoteca al principio de cada año, ya que quedará menos capital pendiente sobre el que aplicar el correspondiente tipo de interés.
El límite para aprovecharse de la ventaja fiscal está en los 9.015 euros anuales. Sin embargo, en la práctica son muchos los clientes que van a superar esa cantidad ya sólo con el pago de las cuotas mensuales, sin contar con amortizaciones adicionales. De acuerdo con los últimos datos del INE, la hipoteca que se firma ahora en los bancos en España es por un importe medio de 147.000 euros, a un tipo de interés del 5% y por un plazo de 25 años, lo que resulta en una cuota de 860 euros al mes. Es decir, 10.320 euros al cabo del año. ¿Interesa entonces amortizar más?
16 de agosto de 2011
la buena noticia del recrudecimiento de la crisis: el euribor baja a mínimos de cuatro meses (calculadora)
Calcula cómo quedará tu hipoteca con la calculadora de idealista.com
Esta bajada de alrededor de 10 centésimas apenas aligerará 10 euros al mes (120 euros al año) la cuota hipotecaria de un préstamo tipo nuevo de 200.000 euros a 25 años, pero al menos frena de momento la subida que estaba acumulando el euribor en los últimos meses para aquellos que les toque revisar el préstamo
Usa la calculadora de revisión de hipotecas para calcular cuánto variará tu hipoteca.
Fuente: idealista.com
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15 de julio de 2011
Bankinter lanza la primera hipoteca basada en la dación en pago
Bankinter ha lanzado la primera hipoteca en la que los titulares de la misma responderán "en caso de impago, única y exclusivamente, con la vivienda hipotecada", según un comunicado de la entidad financiera.
Con esta iniciativa, Bankinter rompe con la habitual exigencia del mercado hipotecario español, que obliga a los titulares de un préstamo con garantía hipotecaria a responder con todos sus bienes y derechos por la deuda garantizada con una hipoteca.
La nueva hipoteca, que será comercializada con el nombre de “Hipoteca sin más”, estará destinada exclusivamente a la compra de vivienda habitual y con su importe se podrá financiar hasta un 80 por ciento del valor de la vivienda. A ella podrá optar cualquier persona física con residencia en España.
El producto tendrá un plazo de amortización de hasta 40 años, con unas condiciones económicas similares a las de otros productos hipotecarios y con el habitual estudio de riesgos de la entidad, asegura el comunicado. “Lo podemos hacer porque tenemos una escuela de riesgos muy estricta que nos convence de que nuestros clientes van a ser capaces de devolvernos los préstamos”, explica María Paramés, directora de Personas y Comunicación Corporativa de Bankinter.
Como consecuencia de limitar la responsabilidad del cliente a la vivienda hipotecada, en caso de producirse impagos, podrá saldarse la deuda con la entrega de la vivienda (por ejemplo, pactando la dación en pago).
Fuente: fotocasa.es
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Con esta iniciativa, Bankinter rompe con la habitual exigencia del mercado hipotecario español, que obliga a los titulares de un préstamo con garantía hipotecaria a responder con todos sus bienes y derechos por la deuda garantizada con una hipoteca.
La nueva hipoteca, que será comercializada con el nombre de “Hipoteca sin más”, estará destinada exclusivamente a la compra de vivienda habitual y con su importe se podrá financiar hasta un 80 por ciento del valor de la vivienda. A ella podrá optar cualquier persona física con residencia en España.
El producto tendrá un plazo de amortización de hasta 40 años, con unas condiciones económicas similares a las de otros productos hipotecarios y con el habitual estudio de riesgos de la entidad, asegura el comunicado. “Lo podemos hacer porque tenemos una escuela de riesgos muy estricta que nos convence de que nuestros clientes van a ser capaces de devolvernos los préstamos”, explica María Paramés, directora de Personas y Comunicación Corporativa de Bankinter.
Como consecuencia de limitar la responsabilidad del cliente a la vivienda hipotecada, en caso de producirse impagos, podrá saldarse la deuda con la entrega de la vivienda (por ejemplo, pactando la dación en pago).
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