<h1>Las Clases de Ruina</h1>

Encinar Administración de Fincas le informa de las Clases de ruina y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales:

a. Ruina total y parcial
El concepto de ruina puede delimitarse igualmente fijando una clasificación de la ruina.
La primera clasificación permite distinguir la ruina total de la parcial.
Si bien la dicción literal del art. 1.591 del Código Civil alude únicamente a la ruina total al decir "que el edificio se arruinase", tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han incluido en su ámbito de aplicación la ruina parcial, es decir, aquella que no afecta al edificio en su totalidad y se limita a una de sus partes esenciales, afectando bien a su solidez o a su utilidad.
Ejemplo: La ruina parcial se produce en un edificio de varias plantas cuando la planta baja se encuentra en una situación tal, derivada de una explosión de gas, que afecta a la solidez de todo el edificio y viabilidad de toda la estructura, aunque las últimas plantas no estén afectadas directamente.
 
b. Ruina material y funcional
La segunda clasificación diferencia la ruina material de la funcional.
Si la primera alude al derrumbamiento físico de lo construido, la segunda se refiere a aquellos supuestos en los que no existe tal derrumbamiento, pero sí concurren defectos constructivos que impiden o dificultan la utilización de la edificación para la finalidad que le es propia, situación que la Jurisprudencia también ha incluido en el concepto de ruina.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2002 señala que "se aprecia la ruina funcional cuando los defectos tienen una envergadura o gravedad que exceden de las imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad, de tal manera que, tratándose de viviendas, se impide la normal habitabilidad convirtiendo el uso en gravemente irritante o molesto".
Ejemplo: El Tribunal Supremo ha considerado como supuestos de ruina funcional, entre otros, los siguientes: * Existencia en la edificación de vibraciones y ruidos procedentes de una fábrica próxima. * Defectos en tuberías y conducciones de chimeneas. * Agrietamientos y zonas de humedades en techos, paredes y esquinas de las habitaciones. * Deterioros en pinturas y escayolas que han ido apareciendo de forma sucesiva y progresiva. * Deficiencias en el asentamiento y en la cimentación. * Falta de espacio para la maniobrabilidad, dificultad de circulación en un garaje o que la mera utilización de las rampas produzca golpes en los vehículos.
 
c. Ruina actual y futura
En último lugar, el concepto de ruina se ha extendido para incluir no sólo los supuestos de ruina actual, sino también la ruina futura, es decir, aquellos defectos constructivos que, si bien no producen la ruina en el momento presente, sí conducirán a la situación de ruina una vez que transcurra un tiempo, salvo que se lleven a cabo las debidas reparaciones.
No obstante lo anterior, la Jurisprudencia ha vacilado acerca de si la ruina futura puede producirse a largo plazo siempre y cuando sea de manera cierta o, por el contrario, exige cierta inmediatez y proximidad temporal.
Ejemplo: Unas goteras, humedades y filtraciones que afectan directamente a la estructura del edificio y no a sus elementos accesorios pueden determinar su ruina futura si no son objeto de reparación.

d. Supuestos de ruina apreciados por la Jurisprudencia
Si bien el concepto de ruina se ha interpretado ampliamente en la Jurisprudencia en los términos ya expuestos, no todo defecto constructivo puede considerarse un defecto ruinógeno. Se exige para aplicar el art. 1.591 del Código Civil que el defecto derive de un incumplimiento cualificado por su gravedad que haga la edificación inútil para la finalidad que le es propia, que incida sustancialmente en su habitabilidad o que exceda de las imperfecciones corrientes. En caso de que no concurran estas condiciones, el defecto constructivo no conlleva la declaración de quiebra, pero permite el ejercicio de las acciones judiciales derivadas de un incumplimiento contractual por el defectuoso cumplimiento del contrato de obra o la impugnación del contrato por un error en la sustancia, tal y como se estudiará más adelante.
Para poder apreciar más gráficamente qué supuestos han sido considerados ruina por el Tribunal Supremo, resulta oportuno examinar la Jurisprudencia emanada del mismo, sin olvidar que normalmente concurre más de un defecto en toda construcción; facilitan la declaración de ruina aquellas situaciones en las que se producen un mayor número de vicios.

• Goteras

Las goteras y caídas de agua al producir la inutilización para el destino que es propio de las edificaciones se consideran defectos ruinógenos (Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 2002).

• Filtraciones

Las filtraciones de agua derivadas de la defectuosa realización de la cubierta, de los elementos de evacuación de aguas pluviales y de la impermeabilización de sótanos o garajes que permiten la entrada de agua del exterior, bien derivada directamente de la lluvia, bien de la elevación del nivel freático con motivo, por ejemplo, de la cercanía de la construcción al cauce de un río, son supuestos considerados ruina por el Tribunal Supremo (Sentencias de 31 de diciembre de 2002, 28 de mayo de 2001 y 21 de enero de 2001).

• Humedades

Cuando no son aisladas y se derivan de defectos constructivos en la ejecución de las obras, como por la mala impermeabilización del cerramiento exterior o las malas condiciones de sellado de la juntas, también se consideran supuestos de ruina (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1998). La Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 12 de Julio de 2007 declara el caracter de ruinogeno de las humedades y defectos que afectan a la seguridad de la fachada y a la habitabilidad del edificio.

• Caída de placas o losetas de la fachada

El desprendimiento de baldosas o azulejos por insuficiencia del material de agarre, anclaje o adherencia que conlleva posteriormente dejar a la intemperie el mortero y la creación de grietas o humedades se consideran asimismo un vicio ruinógeno (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2004, 6 de junio de 2002 y 30 de julio de 1991).Así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 28 de Septiembre de 2.006 declara que el desprendimiento de placas de la fachada es un grave defecto constructivo con entidad suficiente como para constituir un supuesto de ruina por afectar a la habitabilidad del inmueble.

• Grietas y fisuras

Cuando se producen por defectos de la construcción, como por una deficiente puesta en obra de las cargas o debido a los materiales utilizados por ser de poca calidad, excluidos por tanto los agentes externos, como obras adyacentes o movimientos sísmicos, las grietas y fisuras son constitutivas de ruina (Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2003 y 6 de marzo de 1999).Y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante declara que la existencia de multiples fisuras de forma generaliza es un claro supuesto de vicio ruinógeno. La Sentencia de la Audiencia Provincial de 9 de Octubre de 2.006 declara que la prescripción de la acción relativa  a los vicios constructivos, entre los que se encuentran las grietas y defectos de cerramiento de fachada, es de 10 años a contar desde que se produzcan los daños.

• Desprendimiento de azulejos

El desprendimiento generalizado de azulejos en los alicatados y el abombamiento y desprendimiento de las baldosas en los suelos del edificio debe calificarse de ruina (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2003).

• Rotura de elementos constructivos

La omisión de las necesarias juntas de dilatación en la superficie que produce la rotura y el agrietamiento de ésta, la rotura de bovedillas cerámicas y su desprendimiento y la rotura de los engarces en los petos de la cubierta que da a las calles son considerados supuestos de ruina (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 1994).

• Desperfectos en elementos técnicos del edificio

El deterioro o desplazamiento del pavimento del parking, los defectos en la conexión de red de saneamiento y el colector general al no disponer de pendiente idónea, los defectos en las tuberías de desagüe, los defectos en el vídeo de portería y el sistema contra incendios o desperfectos en las chimeneas de ventilación dan lugar a la situación de ruina (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2004).

• Defectuosa estructura del edificio

Puede originarse por defectos de cimentación de los edificios, consolidación del terreno, asientos diferenciales en el terreno, pilares defectuosos, falta de vibrado y calidad deficiente del hormigón, carencia de armaduras de reparto en forjados o excesiva deformabilidad de la estructura; en todas estas ocasiones la Jurisprudencia habla de ruina (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 2004 y de 18 de junio de 1998).

• Ausencia de elementos constructivos necesarios

La falta de juntas de ventilación, de chimeneas de ventilación en los cuartos de basuras, de descalcificador en las tuberías, de revestimiento pétreo en las fachadas y los dinteles de granito y de instalación de calefacción o la ausencia de canalillos de desagüe en algunas ventanas también permiten estimar la concurrencia de ruina (Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2003 y 16 de noviembre de 2001).

• Pendientes mal realizadas

La insuficiente pendiente en las terrazas exteriores, en el garaje o en las tuberías de desagüe, así como las pendientes realizadas en sentido inverso al requerido, también suponen la declaración de ruina (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2004 y 28 de noviembre de 2002).

• Ruidos y vibraciones

El deficiente aislamiento acústico que impide una habitabilidad adecuada al régimen de calidad de vida mínimo, como el del descanso, que queda notablemente perturbado por unos ruidos y vibraciones que la hacen inapropiada a tal finalidad y conforme a su naturaleza, también se considera un vicio ruinógeno (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1993).

Y también es mi deber como administrador de fincas, advetir que no todo defecto es considerado por los Tribunales como vicio ruinógeno, así las Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de Marzo de 2.008 y de Badajoz de 2 de Julio de 2.007, que declaran que no son vicios constructivos las manchas de suciedad en la fachada causadas por la falta de mantenimiento, ya que son una cuestión estética.

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