Encinar Administracion de Fincas le informa sobre las fugas de agua o filtraciones en las conducciones o tuberías:
Los administradores de fincas le deben informar que suele ser muy habitual en las Comunidades de Propietarios que se produzcan daños por efecto de fuga de agua, y para paliarlo en la medida de lo posible, además del consabido mantenimiento que hay que hacer de las mismas, e incluso su sustituación en caso de deterioro, es recomendable que la Comunidad de vecinos disponga de un Seguro multiriesgo con una amplia cobertura que cubra estas contingencias.
Fuga de agua en tuberias o conducciones:
Como administrador de fincas y la experiencia es este campo, puede decir que normalmente cuando las tuberias son verticales, son tuberias comunitarias, y cuando son verticales, son tuberias particulares. En este último punto, cuando son tuberias verticales, hay que matizar, que mientras transcurran por debajo de elementos comunes, el particular no puede acceder a las mismas, ni por tanto, hacer un mantenimiento adecuado de las mismas, con lo cual, deberá ser la Comunidad quien deba hacerse cargo de las mismas.
Pero, en términos legales, como administrador de fincas es mi deber informar que hay que contratar a un técnico especializado para que determine en qué tramo de la conducción se ha producido la fuga de agua que ha ocasionado la filtración.
Si esta fuga se ha producido en tramo de conducción comunitaria, es decir, antes de que se inicie la acometida particular para la vivienda, es claro que será cargo de la Comunidad de Propietarios.
Al igual, que si la fuga se ha producido en las tuberias particulares que discurren por la vivienda, que ésta debe abonarlo el propietario individualmente.
Pero lo que mayores problemas suele generar, es el tramo de conducción que partiendo de las conducciones comunitarias ha comenzado el enganche de una determinada vivienda, es decir, desde donde parte la acometida de la vivienda, pero mientras transcurre por debajo de elementos comunes. Pues bien, a este respecto, hay Jurisprudencia ya consolidada por los Tribunales en cuanto a determinar quién debe reparar dicha fuga y correr con los gastos de dicha reparación, y al ser elemento comun, debe hacerse cargo de la misma la Comunidad de Propietarios. En este sentido se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de Junio de 2.007, indicando que: "... estimamos que la tuberia que se rompe debe considerarse comunitaria o general en su tramo hasta la llave de paso, desde el momento en que el propietario de la dependencia privativa carece de dominio sobre el agua alojada en la tuberia, conectada directamente a la red general y cuya neutralizacion requiere actuar sobre la llave de paso general u otra comunitaria. El tramo averiado cumple la funcion comunitaria de conducir el agua hasta los respectivos dominios privativos, que empiezan en las llaves de paso particulares. Los tramos que van desde el entronque de la tuberia general hasta las llaves de paso, aunque discurran por el suelo de la vivienda privativa, no sirven exclusivamente al dueño de esta, sino que se integran en la red general de la Comunidad acondicionada para hacer llevar el agua a cada uno de los pisos o locales. En definitiva, la tuberia solo merece la consideracion de elemento privativo y hace surgir la responsabilidad del propietario por su mantenimiento y adecuada conservacion, cuando entra dentro del poder de disposicion y utilizacion del propietario de la vivienda y, por tanto, asume el coste del consumo de agua. La obligacion de mantener en buen estado la instalacion o conduccion de agua solo nace, conforme a lo dispuesto en el articulo 9.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, a partir de la llave de paso a la vivienda, susceptible de ser manejada por el propietario, o en su defecto, desde el contador. Antes de ese punto, no hay obligacion de mantener la instalacion ni de pagar el consumo de agua. En cualquier caso, ante la duda, dada la inclusion de "las instalaciones, conducciones, y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua..." entre los elementos comunes del edificio que se relacionan en el articulo 396 del Codigo Civil, debe preponderar la presuncion de a favor del caracter comun del elemento destinado a conduccion de agua dentro de la finca, sin que la ubicacion de parte de la tuberia dentro del piso impida a la Comunidad cumplir adecuadamente sus obligaciones respecto al elemento comun, desde el momento que las letras C y D del nº 1 del articulo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obligan a los propietarios a consentir las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir la entrada en el piso a dichos efectos". En este mismo sentido se pronuncian las Sentencias de 22 de Enero de 2010 de la Audiencia Provincial de Madrid y de 28 de Marzo de 2.007.
Filtraciones por terraza privada o comun de uso privativo
El artículo 396 del Código Civil establece que, tanto las terrazas, como las cubiertas, así como los elementos estructurales, dentro de los cuales se encuentra incluida la tela asfáltica impermeabilizante, tienen la consideración de elementos comunes del edificio.
Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, dada la ubicación de su vivienda, tenga atribuido su uso privativo sobre los mismos.
En consecuencia, el mantenimiento ordinario de la terraza o de la cubierta -incluyendo el suelo- le corresponde al propietario que hace uso de la misma, salvo que se pruebe, que los daños tienen su origen en un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, en cuyo caso, corresponderá la reparación a la comunidad de vecinos como obras de conservación y mantenimiento del edificio, según se establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Fugas de agua y filtraciones: Coberturas de los Seguros
En cuanto a la cobertura que los Seguros deben de dar en los casos de filtraciones de agua en la Comunidad de Vecinos hay que decir lo siguiente: Son comunes los siniestros derivados de filtraciones de agua por falta de mantenimiento o defecto de construccion en las comunidades de propietarios, en estos casos, es la Comunidad de propietarios quien deberá afrontar los gastos de reparacion e impermeabilizacion y evitar que se cause más daños, así como reparar a su costa los daños que dichas filtraciones puedan haber causado en los elementos comunes.
Mientras que en los daños provocados por dichas filtraciones en las viviendas de los copropietarios, en sus elementos privativos, esos daños sí deben de ser atendidos por el seguro de la Comunidda, por la garantía de Responsabilidad Civil, salvo que expresamente esten excluidas las filtraciones, y siempre que se haya reparado el origen de dichos daños. Hay que tener cuidado, ya que algunas compañias incluyen como daños propios el contienen de los copropietarios, para luego no dar cobertura en caso de filtraciones, para evitar esto, debe de ser asesorado por un administrador de fincas colegiado, y experto en la materia. Pero en mi opinión, como administradora de fincas, aún en éstos casos, debe la aseguradora indemnizar los daños que se hayan producido al vecino afectado por las filtraciones, por la cobertura de responsabilidad civil, ya que la aseguradora, por haber cobrado la prima tiene la obligacion de asumir dicha obligacion de indemnizacion, como sustituto del asegurado, es decir, de la Comunidad de Propietarios, por el simple hecho de haber un tercero perjudicado, que en este caso sería, el vecino afectado por las filtraciones, y es un tercero, porque así lo determina la poliza.
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