Arrendamientos Urbanos - Alquileres

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) se aplica a todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del día 1 de enero de 1995.

Lo primero que hay que determinar es que se entiende por vivienda, para saber si estamos o no dentro del ambito de aplicación de la LAU: así, "vivienda" es aquella edificación habitable cuya finalidad es la de satisfacer la necesidad de primera vivienda del arrendatario. Por lo que no sería de aplicacion la LAU a aquellas viviendas que se habitan por razón del servicio que se presta (porteros, empleados, militares, etc.), ni a las denominadas viviendas suntuosas, es decir, aquellas que ocupan una superficie de más de 300 m2, o cuya renta inicial es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional; en estos casos las partes pueden pactar libremente los términos del contrato de arrendamiento.

Las Partes actuantes:

Propietario = arrendador
Inquilino = arrendatario

¿Qué debe incluirse dentro del contato de alquiler?

El contrato se debe realizar por escrito en documento privado, donde conste la identidad del propietario y del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, su destino, su ubicación y la duración del contrato, la renta, la fianza, cualquier otro acuerdo de obligación de pago adicional a esta y cualquier otra clausula que se convenga.

Duración del contrato:
En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de arrendamiento. Pero, si este plazo fuese inferior a 5 años, cuando llegue la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar los 5 años que establece la ley, salvo que el inquilino manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción) que no quiere continuar en la vivienda. Es decir, es el inquilino quiene tiene la faculta de prorrogar el contrato hasta los 5 años que marca la ley, estando el arrendador obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta los 5 años.
Hay una única excepción: que el propietario haya manifestado expresamente en el contrato de alquiler que necesitará ocupar la vivienda para sí de forma permanente antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato.
¿Y que pasa si no ocupa el propietario la viviena? si el propietario no ocupa la vivienda para sí después de transcurrir tres meses desde la extinción del contrato, el inquilino puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y recibir una indemnización por el desalojo, o bien recibir del propietario una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.
¿Puede echarme el propietario si quiere ceder la vivienda a sus descendientes?
No. El único supuesto es el mencionado anteriormente.
¿Cómo se cuentan los plazos? Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de inquilino si fuera posterior a la del contrato.
¿Puede el inquilino abandonar el alquiler antes de los 5 años? si, pero hay que diferencias 2 casos: si el arrendamiento se pacta por menos de 5 años, puede hacerlo con el preaviso de 30 dias, y el propietario podrá solicitar el pago de una indemnización equivalente al plazo de incumplimiento del contrato segun la jurisprudencia. En arrendamientos de duración pactada superior a 5 años, la ley estipula que el inquilino podrá desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y se avise al propietario antes de dos meses de la finalización, y el propietario podrá pedirle una indemnizacion equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que reste de cumplir.
¿Qué pasa una vez que haya trascurrido el plazo de 5 años? si las partes no notifican lo contrario, se irá prorrogando anualmente pero hasta un máximo de 3 años más. Transcurridos los 8 años (5 años iniciales mas los 3 posteriores), si nadie notifica lo contrario, la relación contractual se prorroga anualmente.
¿Y si en el contrato no se ha puesto cual es la duracion del alquiler?, segun la ley se entenderá que es de 1 año.
¿Puede renunciar el inquilino a la prórroga? El inquilino pouede renunciar a la prórroga manifestándolo al propietario con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

La renta:
La renta, o cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda se pacta libremente entre ambas partes.
Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.
El pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes y si no se acuerda nada, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda alquilada. Por su parte, el propietario está obligado a entregar al arrendatario un recibo del pago de la renta, salvo que éste acreditado por otros medios (resguardo del ingreso bancario).


La Fianza:

En el momento de firma del contrato, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza equivalente a una mensualidad de renta, como garantía por los posibles daños y desperfectos que pudiera ocasionar en la vivienda.
La fianza en ningun caso puede destinarse al pago de la renta.
Una vez terminado el contrato, el propietario comprobará el estado de la vivienda y que no quede ningún pago pendiente. Si esta todo bien, devolvera la fianza en su totalidad. Si ha tenido que utilizar parte de la misma para alguna reparacion, devolvera el saldo restante.
¿Puede el inquilino dar por pagada la última mensualidad con la fianza? No. El inquilino debe satisfacer todas las mensualidades de renta, ya que la finalidad de la fianza es el asegurar que la vivienda se devulve en el mismo estado en el que se encontraba cuando se alquilo.
El plazo máximo de devolución es de un mes a partir de la finalización del contrato.
Si transcurren treinta días sin que el propietario devuelva la fianza, el inquilino puede exigirle el interés legal del dinero.
El propietario sólo puede y debe exigir el depósito de una mensualidad en concepto de fianza. Otra cosa es que se pacten, adicionalmente, otro tipo de garantías (avales) para asegurar al propietario el cumplimiento de todas las obligaciones del inquilino.

Aval bancario:

El aval bancario es un documento emitido por un banco o aseguradora por el que el propietario se asegura el pago de las mensualidad de renta en caso de que el inquilino no pague.
¿Es legal?, si, la LAU obliga a pedir una fianza de un mes, pero contempla la posibilidad de pedir garantías adicionales para asegurar el cumplimiento del inquilino, entre las que se podría encontral el aval bancario o aval de familiares o amigos. Como conlleva unos gastos adicionales, y encima hay que renovarlo, por lo que se suele pactar la entrega de mensualidades de renta por adelantado.

Actualización de la Renta:

La primera actualización de la renta coincidirá con el año de vigencia del contrato. la LAU establece que durante los 5 primeros años de duración del contrato de arrendamiento, la renta se actualizará de conformidad a la variación que experimente el IPC(Índice de Precios al Consumo) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE); así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si baja el IPC. Pasados esos 5 primeros años, la renta se actualizará conforme lo que hayan pactado las partes. Si no han pactado nada, será segun el IPC.

¿Quien paga los Gastos?

Los servicios individuales (agua, gas, teléfono, electricidad, etc.)serán de cuenta del inquilino, salvo que las pactes acuerden lo contrario.
Los gastos que derivan del uso corriente del inmueble en general (cuotas de la comunidad de propietarios, de las instalaciones deportivas, IBI) son de cuenta del propietario, salvo que las pactes acuerden lo contrario y dichos gastos esten individualizados con cantidades aproximadas en el contrato.

Obras de Conservación y Mantenimiento realizadas por el propietario:

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro lo haya producido el propio inquilino, o la vivienda haya quedado destruida por causas ajenas (incendio, inundación, etc).
El propietario no tiene derecho a elevar la renta por estas reparaciones.
Pero las pequeñas reparaciones ocasionadas por el desgaste del uso de la vivienda debe abonarlas el inquilino.
Si las obras de conservación no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que soportarlas, pero si se prolongan más de 20 días, tendrá derecho a una misminucion proporcional en la renta en caso de no poder utilizar "x" dias la vivienda.
Si las obras son urgentes para evitar daños graves, podrá efectuarlas el inquilino a su costa, siempre que se lo comunique al propietario, y pedir posteriormente su devolución.
Si las obras han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar entre suspender (no tiene obligacion de abonar rentas) o extinguir el contrato, pero sin derecho a indemnización alguna.


Las obras de Mejora realizadas por el propietario:

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes.
Si las obras no pueden retrasarse hasta la finalizacion del contrato, el arrendatario tendrá que soportarlas, pero si se prolongan durante más de 20 días, tendrá derecho a una misminucion proporcional en la renta en caso de no poder utilizar "x" dias la vivienda.
El propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y su coste. El arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes (contado desde la notificacion). Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Salvo pacto en contrario, si el propietario hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad abonada como mejora el interés legal del dinero más tres puntos porcentuales, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento.
El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente a aquel en que el propietario notifique por escrito al inquilino el incremento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

Las obras realizadas por el inquilino:
El inquilino no podrá realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o conlleven una merma en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
En caso de realizar obras sin el consentimiento del propietario, éste puede o resolver el contrato o a su finalizacion exigirle que reponga la vivienda a su estado original o conservar la obra sin obligacion de indemnizar al inquilino.
El inquilino, previa notificación por escrito al propietario, podrá realizar en la vivienda aquellas obras que sean necesarias para adecuar la misma a su condición de minusválido o de su cónyuge, pareja de hecho, o familiares que convivan con él. Cuando finalice el contrato, si lo exige el propietario, deberá reponer la vivienda a su estado inicial.

La subrogación en el contrato de arrendamiento:
La subrogación es la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular.
Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario como en la del inquilino.
Se produce la subrogación por el propietario cuando éste vende a una tercera persona la vivienda arrendada. Debiendo el comprador respetar las condiciones del contrato de arrendamiento, que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración.

La subrogación en el lugar del inquilino puede producirse en diversas situaciones:

* Cuando fallece el inquilino, que no conlleva necesariamente la extinción del contrato de arrendamiento dado que pueden subrogarse en el mismo:
+ El cónyuge del arrendatario o la pareja de hecho que conviviera con él, al menos 2 años antes.
+ Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores.
+ Los ascendientes o hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
+ Las personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
Si existen varias personas de las anteriores con derecho a subrogarse en el arrendamiento, se aplicará el orden en el que figuran, con la excepcion de que los padres mayores de 70 años tendrán prioridad sobre los descendientes. En casos de igualdad, tiene preferencia la persona que tuviera una minusvalía superior al 60 %, las que tuvieran cargas familiares, y el descendiente de menos edad, el ascendiente de más edad y el hermano más joven..
Si no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento se extinguirá.
También se extinguirá el arrendamiento si no se le comunica al propietario en el plazo de 3 meses, el fallecimiento y la identidad de la persona que se va a subrogar en el contrato de arrendamiento y la relación de parentesco con el inquilino. A la notificación deberá acompañar un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier prueba que acredite que cumple los requisitos que establece la Ley para la subrogación.
No obstante, puede pactarse en el contrato de alquiler, cuando su duración inicial sea mayor de cinco años, que no haya derecho de subrogación a la muerte del inquilino si esta ocurre durante los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años, cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad.

* En caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial: el cónyuge que no sea titular del contrato de arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada si se le atribuye por sentencia judicial, siempre que se lo comunique al arrendador en el plazo de 2 meses contados desde la fecha de notificación de la sentencia.


Subarriendo del contrato de arrendamiento:

El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de una parte de la vivienda de la que disfruta. No se puede subarrendar toda la vivienda.
A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el propietario y el inquilino, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el inquilino y el subarrendatario
El inquilino sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y tan sólo por el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando.
Es necesario que el propietario lo consienta por escrito.

La venta de la vivienda alquilada:
Si el propietario de una vivienda alquilada desea venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela primero al arrendatario, indicándole el precio y las condiciones. El inquilino dispondrá de un derecho de adquisición preferente, contando con un plazo de 30 días para optar por la compra.
Si el propietario no se la hubiera ofrecido al arrendatario y la vende, o si le ha notificado pero la vende a un precio inferior o con otras condiciones, el inquilino tiene derecho al retracto de la vivienda (plazo de 30 dias desde que se le notifica la venta), impugnando la venta y pudiendo comprar la vivienda en las mismas condiciones en las que el propietario la transmitió a un tercero.
El pacto de renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido cuando el contrato de arrendamiento se haya celebrado por una duración superior a 5 años.
El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda en conjunto con otras viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando aun siendo distintos propietarios, si todos lo venden a un mismo comprador.
Por otro lado, la persona que alquirente de una vivienda alquilada, se subroga en los derechos y obligaciones que tenía el propietario anterior para con el inquilino, por lo que debe respetar el contrato de arrendamiento hasta los 5 años de duración, pudiendo posteriormente optar por su extinción.


La extinción del contrato de arrendamiento:

1. Por el transcurso del tiempo establecido como duración del contrato. Con la salvedad legal del derecho del inquilino de prorrogar el contrato hasta alcanzar los 5 años que marca la ley, cuando los contratos se pacten por tiempo inferior.
2. Por Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario (terremoto, incendio...)
3. Por declaracion de ruida por administracion competente.

El propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:
* Impago de la renta por el inquilino o de sus actualizaciones.
* Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
* Subarriendo o cesión sin consentimiento escrito por el propietario.
* Que el inquilino daños en la vivienda.
* Que el inquilino realice obras sin el consentimiento del propietario.
* Que el inquilino realice en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
* Que el inquilino no destine la vivienda arrendada a vivienda permanente del mismo.
* Incumplir el inquilino cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.

El inquilino podrá resolver el arrendamiento en los siguientes casos:
* Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable.
* Si el propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.


Los litigios y el Juicio:
El juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas puede archivarse, si antes del juicio el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o judicialmente el importe que se reclama, enervando la acción (terminando así el procedimiento). Excepción: el inquilino no podrá enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta mediante escrito fehaciente (mediante requerimiento notarial o burofax) con al menos 4 meses de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.

¿Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios se queja al propietario de la conducta del inquilino? El propietario deberá comunicarle las quejas de la comunidad. El inquilino no debe volver a causar molestias a la Comunidad ya que de lo contrario, el propietario podrá acogerse a la ley, ya que la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas es causa de resolución del contrato de arrendamiento.

¿Puede el propietario entrar sin permiso en la vivienda? No puede entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino o de la autoridad judicial competente. Lo contrario está tipificado como allanamiento de morada.

¿Se pueden iniciar los trámites de desahucio si el inquilino lleva dos meses sin pagar? Lo primero que hay que hacer es notificarle fehacientemente (vía burofax o por medio de notario) para que abone las cantidades que adeuda y, pasados 2 meses, se podrá interponer una demanda de desahucio, siempre que el contrato establezca un plazo máximo para efectuar el ingreso. Si se desea demandarle de forma directa, sin esperar, también puede hacerse, aunque el procedimiento puede terminar si enerva la acción (paga lo que debe antes de la celebración del juicio, o si pone a disposición del tribunal o del notario las cantidades que adeuda). Si, una vez procedido el desahucio, descubre daños en la vivienda, se utilizará la mensualidad destinada a la fianza para subsanarlos. Y si esta cantidad resultara insuficiente, se deberá a acudir a los tribunales para reclamar la indemnización por los daños ocasionados.

¿Qué es un seguro de proteccion de alquileres? Cubren el pago de las cuotas mensuales de inquilinos morosos, la defensa jurídica y los desperfectos ocasionados por actos vandálicos del arrendatario o desperfectos que se puedan producir contra el inmueble.

¿Qué es un precontrato de alquiler? Hay poner tus datos de identificacion, los del propietario, los del piso y estipular que se trata de una reserva del alquiler del piso cuyo contrato se formalizará en la fecha ....., con tal cantidad de renta y con determinacion de quien paga los gastos de comunidad, IBI, mantenimientos, suministros, etc.,hay que poner también las cláusulas de penalización en caso de que alguna de las partes se eche atrás.

¿Si fallece el propietario, y el nuevo propietario-heredero quiere finalizar el contrato de alquiler, puede hacerlo?
Hay que distinguir: 1. El contrato de alquiler tiene una duracion inferior a 5 años: El nuevo propietario quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador hasta que se cumplan los cinco primeros años de vigencia del contrato. 2. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, aunque pasados los 5 primeros años, podría dar por finalizado el alquiler, siempre que indemnice al inquilino con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que le quedara por cumplir. ¿Y si esta estipulado en el contrato que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento? en este caso el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.

¿Donde se consigue la cedula de habitabilidad?
esta sólo se la darán al propietario del piso, no al inquilino, y se debe solicitar en el Ayuntamiento del municipio donde radique el inmueble.

¿Puedo desahuciar a un inquilino moroso que conviva con menores? Si, y el inquilino no podrá oponerse al lanzamiento judicial por falta de pago de la renta, alegando la necesidad de vivienda para los menores de edad que convivan con él.

¿Es motivo de desahuicio el pago de las rentas con retraso? Si, aunque el inquilino puede enervar la accion pagando o consignando la cantidad adeudada notarial o judicialmente. ¿Y si es reiterado? el retraso reiterado en el pago de la renta por parte del inquilino permite al arrendador instar el desahucio, sin que pueda ser enervado mediante el pago tardío, por segunda vez, segun sentencia del TS de 20 de octubre de 2009. El Supremo justifica el desahucio con dos retrasos en el pago del alquiler Mas informacion aqui, así como por el impago del IBI cuando se tenga pactado Mas informacion aqui, y el impago de obras para el mantenimiento de una vivienda alquilada será causa de desahucio Mas informacion pinchando aqui, ya que todos ellos se consideran conceptos asimilados a renta.

La Sala primera de lo Civil del Tribunal Supremo el 22/10/2010 ha dictado sentencia ratificando que el pacto por tiempo indefinido de los contratos posteriores al Decreto Boyer (1985), NO es equivalente al regimen de prorroga forzosa. Ya que, por un lado, la duracion perpetua resulta incompatible con la esencial temporalidad del contrato de arrendamiento que establece el articulo 1.543 del Codigo Civil, y por otro, habra que analizar todas las clausulas del contrato para conocer la intencion de las partes, por lo actos coetaneos, o posteriores, conforme al articulo 1.285 del Codigo Civil. Por ello, cuando en un contrato de alquiler no se ha establecido término o el mismo es indefinido, sera como se haya fijado en el contrato (anual, mensual, trimestral...), conforme al articulo 1.581 del Codigo Civil, pudiendo el arrendador denunciar su finalizacion al vencimiento de cada periodo, y en caso de no hacerlo, se renovará por tácita reconducción.

Dado lo complicado que resulta la redacción de un contrato de arrendamiento y la importancia del mismo (vivienda habitual del inquilino), le aconsejo que nos solicite nuestros servicios para la correcta redacción del contrato de arrendamiento, personalizada a sus intereses. Contacte sin compromiso a Encinar Administradores de Fincas en el teléfono 94.402.27.35.