6 de diciembre de 2009

El Cerramiento de las terrazas privadas en una comunidad de propietarios

El administrador de fincas le informa que las terrazas son propiedad privada, siempre que su superficie consta en la escritura publica de compra venta de la vivienda, como una continuación de la misma. En caso contrario, serían elementos comunes de uso privativo. En cualquier caso, ello no supone que el propietario pueda cerrarlas a su voluntad, ya que aunque sean privativas, también sirven de cubierta del piso inferior y forman parte de la configuración exterior del edificio.

Para poder cerrar una terraza hay que obtener el consentimiento unánime de la Comunidad. Ya que constituye una alteración sustancial de la configuración de los elementos comunes del inmueble y afecta al título constitutivo, al introducir un elemento en la finca no descrito anteriormente que no ha sido valorado a la hora de asignar la cuota de participación. Así lo declara la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia en su Sentencia de 16 de Febrero de 2.009.

¿Cómo se obtiene esta unanimidad? No es necesario que en la Junta estén todos los vecinos (propietarios), ya que sino carecería de sentido la notificación. Siendo suficiente con que en primera convocatoria estén presentes la mitad de los propietarios que a su vez representen la mitad de la cuotas. Aunque después habrá que notifica el acuerdo a los ausentes y esperar a que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días, para considerarlos votos favorables.

Para la ejecución del cerramiento de la terraza deben cumplirse dos requisitos: la obtención de la licencia administrativa en el Ayuntamiento y el acuerdo de la Junta vecinal.

Lo mejor sería que la propia Comunidad dictara unas normas para que los cerramientos de las terrazas siguieran una linea con el aspecto de la fachada, en cuanto a color, materiales, superficie a cerrar, etc. Si se incumplieran estas normas, la Comunidad reunida en Junta podría exigir su derribo.

El administrador de fincas le explica: ¿Qué pasa cuando han empezado a cerrar su terraza sin pedir permiso? La comunidad puede interponer una demanda y solicitar la demolición de la obra, y que se reponga a su estado anterior, ya que las actuaciones realizadas sin obtener autorización de la Comunidad son contrarias a la Ley.  Si ha transcurrido tiempo desde dicho cerramiento, la línea jurisprudencia mas abundante, que aunque se haya realizado la obra sin consentimiento de la Comunidad, pero ésta tampoco ha manifestado su oposicion en todo ese tiempo, equivale a un consentimiento tácito, pues que administir lo contrario sería lo mismo que aceptar ir contra sus propios actos, por lo que la falta de consentimiento unanime quedaría sanado. ¿Cuanto tiempo es necesario para que se de este consentimiento tácito? cada tribunal entiende uno diferente, pero incluso alguno considera que por el transcurso de 2 años ya puede alegarse dicho consentimiento tácito.

Aquí reproducimos parte de la Sentencia del Tribunal Superior de 23 de Octubre de 2008 que viene a resolver la cuestion planteada por una Comunidad de Propietarios por el cerramiento unilateral por parte de un vecino de un balcón en la fachada del edificio, sin consentimiento expreso de la comunidad, al cabo de ocho años, y dice así: sí existe un consentimiento tácito cuando «del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación», en este caso, haber aceptado desde su inicio las labores de cerramiento del balcón de la vivienda, sin haber realizado impugnación alguna durante un largo período de tiempo.

Así mismo, reproducimos parte de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala I de lo Civil, 808/2010 de 26 de Noviembre que dice: "es preciso recordar la doctrina que se viene aplicando por esta Sala en relación con la necesidad del consentimiento de la Junta de Propietarios para la realización de obras que puedan afectar a elementos comunes, cuya naturaleza ostenta, en el caso que nos ocupa, la fachada afectada por la instalación de un cerramiento metálico. Esta Sala ha declarado ya en otras resoluciones que, ciertamente, el conocimiento no equivale a consentimiento ni el silencio supone una declaración genérica ( SSTS de 26 de mayo de 1986 , 16 de octubre de 1992 y 3 de octubre de 1998 ), tal y como defiende la parte ahora recurrente. No obstante, también se ha establecido, con valor de doctrina jurisprudencial, que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse aquél como tácita manifestación de ese consentimiento, a cuyo fin habrán de valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 23 de octubre de 2008 [RC n.º 1332/2003 ] y 5 de noviembre de 2008 [RC n.º 1971/2003 ]).
Desde estos parámetros, el interés casacional por oposición a la jurisprudencia de la Sala es inexistente. Sólo si se ignoran los hechos declarados probados por la Audiencia Provincial se puede concluir que concurra la contradicción que se alega. La sentencia recurrida, en el Fundamento de Derecho Primero, no sólo evidencia que se ha realizado un gran número de cerramientos de terrazas, mediante construcciones de aluminio, sin que la Comunidad haya iniciado acciones tendentes a su retirada, sino que considera acreditado que cuando los recurridos adquirieron la vivienda ya se había instalado una construcción de aluminio, cristal y material de obra en la terraza en cuestión. A todo ello se une que se han aportado pruebas que ponen de manifiesto que otro vecino, frente al que ninguna acción se ha llevado a cabo, realizó un cerramiento de la terraza análogo al ejecutado por los recurridos, que ha sido consentido por la Comunidad. "

¿Y qué pasa si quiero cerrar la terraza y no me concede la Comunidad el permiso, pero hay terrazas cerradas desde hace años?  Si la obra a realizar es similar, y la razon que alega la Comunidad para denegar el cerramiento de su terraza, es que se concedió solo a algunos vecinos, lamentablemente, tendrá que acudir a los Tribunales y hacer valer sus derechos, ya que supone un agravio comparativo.

¿Qué sucede cuando otras terrazas estan cerradas desde hace año?, no se presupone que hay un consentimiento tácito? Pues así lo determina el Tribunal Supremo en la Sentencia de 26 de Noviembre de 2010.Extracto de la Sentencia:
"Desde estos parámetros, el interés casacional por oposición a la jurisprudencia de la Sala es inexistente. Sólo si se ignoran los hechos declarados probados por la Audiencia Provincial se puede concluir que concurra la contradicción que se alega. La sentencia recurrida, en el Fundamento de Derecho Primero, no sólo evidencia que se ha realizado un gran número de cerramientos de terrazas, mediante construcciones de aluminio, sin que la Comunidad haya iniciado acciones tendentes a su retirada, sino que considera acreditado que cuando los recurridos adquirieron la vivienda ya se había instalado una construcción de aluminio, cristal y material de obra en la terraza en cuestión. A todo ello se une que se han aportado pruebas que ponen de manifiesto que otro vecino, frente al que ninguna acción se ha llevado a cabo, realizó un cerramiento de la terraza análogo al ejecutado por los recurridos, que ha sido consentido por la Comunidad. En definitiva, las sentencias de esta Sala que identifica el recurrente mantienen un criterio doctrinal que ha sido completado por jurisprudencia más reciente, conforme se ha examinado, y ahora se reitera, respecto a que es posible la aprobación tácita de la Comunidad en la realización de obras como las que son objeto de este pleito, una vez analizados los hechos concretos, que en el presente caso han permitido a la Audiencia Provincial, tras valorar la existencia de construcciones análogas permitidas por la Comunidad, así como la preexistencia de un cerramiento anterior llevado a cabo por quienes vendieron a los ahora propietarios el inmueble en cuestión, declarar la validez de la construcción ejecutada".


Encinar administradores de fincas colegiado, le informa en el siguiente Video del "administrador en casa" sobre el Balcón, y su uso privativo, su caracter de elemento comun de la finca, su cerramiento, uso adecuado, etc.

"El Administrador en casa" es una iniciativa del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) cuya finalidad es la de hacer llegar estas cuestiones relacionadas con la vivienda a todos los ciudadanos. Consta de varios vídeos sobre diferente asuntos relacionados con las Comunidades de Vecinos que se irán publicando en este blog exclusivo de Comunidad de Propietarios, creado por Encinar Administradores de Fincas.





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1 comentario:

  1. Entonces por lo que veo para que una persona que viva en una comunidad de propietarios pueda realizar sus cerramientos en su propiedad debe contar con el aval de los vecinos propietarios para que el cerramiento sea legal yo creo que después de que esta norma o ley se cumpla podrá mejorar el ambiente en la comunidad.

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