La cesión de la vivienda en posesion civil por los padres, a los hijos

LA CESIÓN DE VIVIENDA A LOS HIJOS

CARACTERÍSTICAS DE LA POSESIÓN CIVIL SOBRE BIENES La Posesión según el art. 430 del Código Civil es: "La tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derechos como suyos." La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta o por otra en su nombre (art. 431 CC.) La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona (art. 432 CC). Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe el que se halla en el caso contrario. (art. 433 CC) La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. (art. 434 CC). Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación. (art. 437 CC). Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por medios que las leyes de procedimientos establecen. (art. 446 CC). La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea.(art. 464 párrafo primero CC). Clases de Posesión:

El Video sobre los problemas del frío y la nieve dentro de una Comunidad de Propietarios

Encinar administradores de fincas colegiado, le informa en el siguiente Video del "administrador en casa" sobre los problemas de la nieve acumulada, limpieza y reparacioness dentro de las Comunidades de Propietarios, así como la rotura de tuberias por efectos del frío.

"El Administrador en casa" es una iniciativa del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) cuya finalidad es la de hacer llegar estas cuestiones relacionadas con la vivienda a todos los ciudadanos. Consta de varios vídeos sobre diferente asuntos relacionados con las Comunidades de Vecinos que se irán publicando en este blog exclusivo de Comunidad de Propietarios, creado por Encinar Administradores de Fincas.

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La pared medianera en las Comunidades de Propietarios

¿Qué puede hacer usted si su vecino se ha puesto a construir y no ha respetado la pared medianera que separa ambos inmuebles, sobrepasando la mitad de su espesor?

En primer lugar, conviene que acuda al Ayuntamiento de su municipio y solicite, a través de una instancia, que el arquitecto del Departa­mento de Urbanismo examine la obra, con el objeto de que verifique si la se desa­rrolla según las ordenanzas municipales.

Tras la revisión

Una vez la obra ha sido examinada por el arquitec­to municipal, pueden pasar varias cosas:

• Que no se cumpla con los requisitos legales que regulan la medianería. Ca­da propietario de una pared medianera puede usarla en proporción a su derecho. Así, puede edificar apoyando su obra en la pared mediane­ra o introduciendo vigas hasta la mitad de su es­pesor, pero sin impedir el uso común y respecti­vo de los demás medianeros. Y si el técnico com­prueba que la obra no cumple la normativa, de­berá elaborar un informe técnico que abrirá el correspondiente expediente.
• Que el informe del arquitecto municipal declare “que el muro de cierre sobre la mitad de la pared medianera y el tabique plu­vial sobre la mitad de su pared están dentro de las costumbres habitualmente desarrolladas en estos casos.

No toda intromisión en la pared medianera es ile­gítima: conviene atender sobre todo a

Cómo evitar la morosidad en el alquiler de viviendas

 

Alquilar una vivienda es una operación que entraña un riesgo para el propietario, quien cede el uso de una propiedad a cambio del pago de unas mensualidades a las que el inquilino debe hacer frente. Si el inquilino impaga la renta, genera un perjuicio económico al propietario similar al que se produce cuando un cliente no paga las mensualidades del préstamo que le concedió el banco.

 

Los bancos, sin embargo, disponen de avanzadas herramientas que les permiten analizar a priori el riesgo de impago del cliente y, en base a ello, decidir si aprueban o rechazan el crédito, si se requieren garantías adicionales o si hay que adaptar las condiciones del préstamo a las posibilidades del cliente.

 

Actualmente existen muchos productos enfocados a minimizar los efectos de un eventual impago de alquiler: cláusulas de arbitraje, avales, seguros,… Sin embargo, la mejor solución es realizar una buena selección del candidato y asegurarnos que dispondrá de recursos suficientes para pagar el alquiler. Y para fortalecer este punto ha surgido el portal http://www.selecciondeinquilinos.com/ y la herramienta ScoreINQ®

 

Con ScoreINQ®, el primer Scoring de INQuilinos, nace una nueva manera de gestionar el riesgo del alquiler utilizando modelos matemáticos y estadísticos que permiten conocer qué riesgo de impago presenta exactamente un inquilino candidato a partir de la información de su perfil socio-económico. Todo ello de forma muy sencilla y on-line a través de la web.

 

Una vez se han introducido los datos requeridos del inquilino el sistema determina una puntuación que varía entre 100 puntos (los peores inquilinos) y 970 (los mejores) a través de un Scoring específicamente diseñado para este propósito que tiene un excelente nivel de predicción. Para tener una idea de la relevancia de la puntuación obtenida basta con mencionar algunos resultados:
 

-Cuando un inquilino presenta menos de 270 puntos su riesgo de impago se multiplica por 42 respecto a otro que tenga más de 900.

-Uno de cada 4 inquilinos con menos de 270 puntos presenta problemas graves de impago de renta.

-En cambio, solo 1 de cada 166 inquilinos con más de 900 puntos tiene problemas de impago de renta (menos del 1%)

 

Por último, gracias a un avanzado sistema de inteligencia artificial el sistema emite recomendaciones sobre las alternativas posibles para mitigar el riesgo en el caso concreto que se está analizando.

 

Esta herramienta es la única de estas características que existe en España. En otros países, como Estados Unidos, su uso está muy extendido y no se concibe realizar un alquiler sin solicitar al inquilino su informe correspondiente.

 

Actualmente el mercado de alquiler está creciendo, pero también su morosidad. Por ese motivo, es más importante que nunca realizar un adecuado proceso de selección de los candidatos, evaluar sus riesgos y mitigarlos utilizando los productos que hay en el mercado.

 

¿Qué es un Scoring?

Un Scoring es una puntuación que se obtiene por la aplicación de una función matemática a un conjunto de información sobre el perfil socio-económico del inquilino. La función matemática se genera a partir de avanzados procesos estadísticos sobre una base de datos anonimizada de inquilinos de los cuales ya se conoce si pagaron adecuadamente o no las rentas de la vivienda que alquilaron. De esta manera, la información histórica se utiliza para determinar el perfil del inquilino analizado en base a la información proporcionada y determinar su puntuación, que tiene asociada una probabilidad de impago.

 

Las técnicas de Scoring son una herramienta ampliamente utilizada por Bancos e Instituciones Financieras de todo el mundo para controlar sus riesgos, quienes han invertido muchos recursos económicos en su desarrollo y mantenimiento. La crisis financiera actual ha puesto de relieve la importancia no solo de disponer de estos sistemas, sino, de hacerles caso evitando la concesión de operaciones de alto riesgo que son las que han desencadenado esta crisis.

 

Fuente: Pedro Hernandez

 

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¿Qué especificaciones técnicas se deben contemplar en la instalación de una rampa?

A raíz de la reforma operada en la LPH, las personas que sean mayores de setenta años o minusválidos tienen desde ahora más posibilidades de suprimir las barreras arquitectónicas existentes en los edificios.

Si antes de la reforma, en estos casos la comunidad estaba obligada a realizar obras que suprimiesen las barreras hasta un importe que no superase las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, este importe se ha ampliado hasta doce mensualidades.


Con esta medida se garantiza casi en la totalidad de los casos la creación de rampas o instalación de plataformas elevadoras que faciliten el acceso al edificio.  Ahora bien, la LPH obliga a la comunidad a ejecutar estas obras con las condiciones anteriormente citadas, pero hay que tener en cuenta que estas instalaciones están sujetas a una normativa que garantiza su seguridad.

Nuestro seguidor Paco nos hace la siguiente pregunta: “En la finca donde vive mis abuelos se ha decidido poner una rampa de acceso para las personas con poca movilidad –al menos dos propietarios, entre ellos mi abuelo, utilizan silla de ruedas-. Sin embargo, han surgido discrepancias sobre las medidas y pendiente que tiene que tener la rampa. ¿Dónde me podría informar sobre las condiciones técnicas necesarias para su instalación?”.

Según el Código Técnico de la Edificación (CTE-SU “Seguridad de utilización”), en el apartado 4.3 se establecen los límites que han de tener las rampas para uso de minusválidos en sillas de ruedas. En la norma, se hace la distinción de “utilización en silla de ruedas”. Dado que en una comunidad de propietarios puede darse dicha circunstancia, las rampas deberían adecuarse a dichos parámetros.  Los límites establecidos son los siguientes:

-          La pendiente máxima de la rampa variara dependiendo de su longitud.
-          Si la rampa es inferior a 3 metros, la pendiente máxima será de 10%.
-          Si la rampa es superior a 6 metros e inferior a 3 metros, la pendiente máxima será de 8%.
-          Si la rampa es superior a 6 metros, la pendiente máxima será de 6%.
-          El tramo máximo de longitud será de 9 metros.
-          La anchura mínima constante deberá ser de 1,20 metros.
-          En el caso de tener algún borde libre, deberá disponer de un zócalo de protección lateral con una altura mínima de 100 mm.
-          Las rampas que salven una diferencia de altura superior a 150 mm., dispondrán de un pasamanos continuo, al menos en uno de sus lados. Si la anchura de la rampa fuera superior a 1,20 metros, se deberá disponer de pasamanos en ambos lados.
-          El pasamanos deberá tener una altura comprendida entre 900 y 1100 mm. Para la utilización de la rampa con sillas de ruedas, deberá tener otro pasamanos a una altura comprendida entre 650 y 750 mm.

Tan importante es conocer la legislación que permite la supresión de barreras arquitectónicas como saber que la instalación de una rampa o salvaescaleras debe cumplir un diseño y trazado para así salvar desniveles bruscos o pendientes superiores a las del propio itinerario peatonal.

Fuente: globaliza

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