Portugalete detecta una decena de estafas en proyectos de ascensores

El Ayuntamiento alerta sobre compañías que redactan proyectos falsos a sabiendas de que incumplen las normativas

 

Las pequeñas estafas en la instalación de ascensores amenazan a muchas comunidades de vecinos llenas de personas mayores o con alguna discapacidad que por residir en bloques de los años 50 o 60 desean mejorar el acceso a sus domicilios. El Ayuntamiento de Portugalete advirtió ayer que en los dos últimos años ha detectado una decena de casos de fraude en los proyectos presentados. Las mismas compañías que venden elevadores y obtienen pingües beneficios con su mantenimiento cobran por proyectos de imposible ejecución al no cumplir los requisitos mínimos. Fue el propio alcalde, Mikel Torres, quien aconsejó a los vecinos que acudan primero al Ayuntamiento antes de ponerse en manos de estas empresas.

 

Una compañía llegó a presentar a dos comunidades un proyecto de dos ascensores alegando que eran dos números distintos pese a que compartían la misma escalera. Pequeñas estafas de este tipo son las que se han detectado en la villa desde que hace dos años la institución local puso a sus arquitectos a vigilar de cerca la instalación de nuevos elevadores. A pesar de que casi el total de los portales cumplen las normas y son dados de alta por los técnicos municipales para que realicen los trabajos -24 el año pasado y 27 en 2010-, en 5 casos en 2011 y en otros 5 en el ejercicio anterior el Ayuntamiento observó insuficiencias y emitió un dictamen desfavorable. En todos los casos, arquitectos contratados por las propias firmas interesadas en el negocio de los ascensores habían desarrollado el proyecto.

 

Torres recordó a los vecinos que sólo los arquitectos municipales conocen al dedillo las leyes y ordenanzas, y que son los únicos que pueden autorizar su instalación, por lo que invitó a los ciudadanos a hacer uso de este «servicio técnico» gratuito y evitar los «falsos proyectos». «No hay que pagar hasta que el Ayuntamiento dé el visto bueno», subrayó el primer edil.

 

Fuente: el correo

 

Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?

Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37 encinarxxi@gmail.com

Prestamos servicios como administradores de fincas en  los municipios de Leioa (incluyendo la zona de Artaza y Lamiako) - Getxo (incluyendo Las Arenas, Romo, Santa Maria de Getxo, Algorta y Neguri) - Berango - Sopelana - Erandio ( incluyendo Astrabudua - Sestao - Portugalete - Santurtzi - Barakaldo (incluyendo San Vicente, Ansio, Galindo, Zaballa, Larrea, Rontegi, Beurko, Zuazo, Retuerto, El Regato, Burtzeña y Cruces) - Valle de Trapaga o Trapagarán - Zamudio -Bilbao (incluyendo Begoña, Deusto, San Ignacio y Sarriko).

Cómo se puede modificar la distribución de los gastos en una comunidad de vecinos

El sistema de reparto de gastos en una comunidad de vecinos es una cuestión que no siempre es bien entendida por los propietarios. En propiedad horizontal, la contribución al mantenimiento del edificio y de sus instalaciones se hace siempre sobre la base del gasto ordinario, generalmente periódico, que es lo que finalmente determina la aportación que cada comunero debe realizar, a través de las cuotas comunitarias, al conjunto del inmueble.

Siempre es importante conocer cómo se calcula la cuota de participación en los gastos. Como norma general en el título constitutivo del edificio se fija la cuota asignada a cada piso. Para su fijación se toma como base la superficie útil del piso en relación con el total del inmueble, su situación y emplazamiento, así como el uso que presumiblemente se va a tener de los elementos comunes. Las escrituras de compraventa reflejan asimismo la superficie. Ahora bien, también podemos atender a un segundo criterio: un acuerdo al respecto adoptado en junta por el que se establezca la cuota a pagar por cada propietario.

Conozcamos el caso de esta semana. Carlos nos ha enviado una consulta en donde nos cuenta lo siguiente: “Según los estatutos de mi comunidad de vecinos, cada propietario paga una misma cuota con independencia de los metros cuadrados que tenga la vivienda. Mi vivienda tiene 60 metros cuadrados, mientras que las del ático el doble. Como comprenderá es injusto que ellos paguen igual que yo. ¿Qué puedo hacer para cambiar la situación? ¿Me pueden devolver el dinero si se demuestra que he pagado más que el resto?”.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.  Por lo tanto, el criterio de reparto de los gastos que por defecto establece la ley es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente. Sin embargo, deja la puerta abierta para que se instauren otros sistemas de distribución de los gastos que no estén necesariamente basados en coeficientes de propiedad. Así, por ejemplo, nos encontramos con la peculiar situación de la comunidad de Carlos, que tiene un sistema basado en un reparto ajustado a partes iguales. Aunque existen otros casos que, aunque parezca imposibles, tienen en cuenta el número de elementos de radiador, metros cúbicos consumidos, etc.

Pero, ¿cómo podemos cambiar de un sistema a otro? ¿Cómo conseguir que una comunidad cuyo gasto se distribuye a partes iguales cambie a un reparto más equitativo según los coeficientes de propiedad? La solución la encontramos de nuevo en la Ley de Propiedad Horizontal. En principio, todo cambio debe ajustarse a lo regulado, y ello implica que en la mayoría de los casos, por no decir en todos, los distintos sistemas de distribución ya vengan determinados, en primer lugar por la ley, y en el resto de los casos, por los estatutos o por acuerdos válidamente adoptados.
Respondiendo a su consulta, si está dispuesto a proponer en junta cambiar el sistema de pago, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad de los propietarios, ya que supone una clara manifestación de la modificación del título o los estatutos comunitarios. Para ello, será necesario que esta propuesta constituya un punto del orden del día específico, y sea detallada de forma clara y expresa para evitar interpretaciones erróneas en el futuro. Es más, de adoptarse el acuerdo, es recomendable que se eleve a Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad ya que, en caso contrario, no será oponible a terceros adquirientes.

En referencia a la posibilidad de recuperar el dinero que nos plantea Carlos, no cabe esta opción, pues aunque durante estos años ha estado en contra de este sistema de distribución del gasto y así lo ha manifestado, desde el momento en que paga un recibo su acción es entendida como una aceptación tácita de dicho sistema.

También puede ocurrir que la comunidad de propietarios tenga diversos grupos de gastos, basado en un sistema mixto. Esto es, la contribución a los gastos se hace conforme a los coeficientes de propiedad, salvo, por ejemplo, la limpieza que se costea a partes iguales. Es una opción válida y sujeta a la ley, aunque no recomendable por los conflictos que con el tiempo pueden surgir entre los vecinos.

Para finalizar, aconsejamos que siempre se tenga en consideración lo previsto en la ley, pues cualquier otro sistema de distribución del gasto puede ser fácilmente impugnable en los juzgados.

Fuente: globaliza

Encinar XXI Administradores de Fincas considera necesario ampliar este artículo con los siguientes posts que publicamos en marzo de 2010 y agosto de 2011, respectivamente, que dicen así:

El Cambio de pago de las cuotas de la comunidad a partes iguales

La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todos los propietarios de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la Comunidad de acuerdo a la cuota de participación o al especial sistema de pagos establecido en los Estatutos.

En el artículo 17 de esta misma ley se estipula que es necesaria la unanimidad para garantizar la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas que conforman la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad. Por lo que, si la Comunidad establecida en Junta de Propietarios quiere establer otro régimen distinto, como es contribuir pagando a partes iguales, le administrador de fincas tiene que informarles que tal acuerdo requiere unanimidad.Y este acuerdo, al suponer un cambio en el titulo constitutivo, obliga a todos los comuneros, pero NO a los futuros adquirentes, salvo que el acuerdo se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme a los previsto en el art. 5.3 de la LPH. Así, si no se hubiera inscrito dicha acuerdo, que es laa forma habitual de actuar dentro de las comunidades de propietarios, si el nuevo adquirente no esta conforme con el sistema de reparto de gastos, tiene derecho a impugnar el acuerdo adoptado en la Junta, una vez se constituya como propietario, en el plazo que establece el articulo 18 de la LPH. Y si no lo hace, al ser un plazo de caducidad, quedará vinculado por dicho acuerdo.

Pero, si no van todos los propietarios a esa junta, puede acordarse igualmente?. La unanimidad debe darse por lo menos en todos los asistente a esa Junta, dejarlo asi constar en el acta que se redacte, y notificarlo a los ausentes, quienes disponen de un plazo de 30 días naturales desde que reciben la notificacion del acta para comunicarle al presidente o administrador su disconformidad con ese acuerdo, en su caso. Transcurrido el plazo sin que se realice esta notificación, sus votos se computarán como votos favorables y el acuerdo de contribución a partes iguales será valido. Pero si notificaran su discrepancia en plazo, habría votos en contra, por lo que no se habria conseguido la unanimidad necesaria legalmente. Pero segun la Sentencia del Tribunal  Supremo de 16 de Noviembre de 2004  cualquier propietario en la siguiente Junta puede solicitar volver al sistema legal y que se contribuya en base al coeficiente de cada uno.

Si hay votos en contra y aun asi se quiere seguir adelante con el acuerdo, este seria ejecutivo, aunque sea anulable por ser contrario a la ley, pero no sería nulo de pleno derecho, solo anulable si algun vecino lo impugnara. Así, aunque se podrían pasar las cuotas a partes iguales, en caso de que los vecinos que votaron en contra, impugnaran el acuerdo en los tribunales, lo ganarían, aunque entre el los honorarios de abogados y procurador, casi ningun propietario suele ir por dicha vía, y acepta el acuerdo con resignación. Así mismo, en la Sentencia del Alto Tribunal de 16 de Noviembre de 2004 se establece que al ser una caso de anulabilidad, cualquier propietario en la siguiente Junta puede solicitar volver al sistema legal y que se contribuya en base al coeficiente de cada uno.

Salvo que la adopción se realice con el proposito explícito de que el acuerdo de pago a partes iguales adquiera categoría estatutaria, este acuerdo tiene vigencia durante el año en curso, pudiendo en la siguiente Junta de Propietarios cualquier vecino solicitar que se vuelva al sistema de pagos marcado legalmente en base a coeficientes, bastando para ello que le respalde la mayoría de los propietarios que a su vez representen mayoría de cuotas.


Hay que tener en cuenta siempre el principio de no discriminación, en el sentido de no establecer un sistema para unas determinadas viviendas y otro sistema para las restantes, según amistades, etc, ya que sino, dicho pacto sería nulo de pleno derecho.

¿Qué mayorías son necesarias para volver al sistema legalmente establecido de pago en base a cuotas de participación? Solo se requiere mayoria simple para volver al sistema legal, segun la Sentencia del Tribunal Supremo de de 28 de Mayo de2.008.

¿Cómo se calcula la cuota comunitaria?

El administrador de fincas les publica este artículo sobre las Comunidades de propietarios: ¿cuánto debo pagar de cuota?

De acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal lo habitual es que cada propietario pague una cuota diferente según la altura del inmueble, su emplazamiento y superficie

Es uno de los gastos fijos que se tienen muy en cuenta en todas las economías domésticas. No importa la modalidad; mensual, trimestral, semestral o anual, los propietarios de pisos y lonjas tienen asignada una cuota de participación, en relación al total del inmueble, que es la que determina el importe de la cuota de comunidad para hacer frente a los gastos comunes, a los gastos extraordinarios o derramas.

Esta cuota también se tiene en cuenta en situaciones más favorables como la venta de propiedades comunes -la vivienda del portero- , el recibo de rentas mensuales por su arrendamiento o por ejemplo, la recepción de una indemnización por ceder espacios comunes al Ayuntamiento.

Ahora bien, aunque en principio no debería haber ningún problema, son muchos los propietarios que no están de acuerdo con la cuota que pagan. Esto genera malestar entre los vecinos y numerosas dificultades para iniciar obras que muchas veces no pueden esperar.

¿Dónde y cómo se fija la cuota?

La cuota de participación se establece en el mismo "título", tal y como reza la Ley de Propiedad Horizontal. Se refiere al título constitutivo de la propiedad. Y para que el propietario de un edificio comience a regirse por las normas y régimen de la propiedad horizontal se requiere que el dueño único del inmueble, el constructor- promotor o todos los propietarios de los distintos pisos y locales, de forma unánime, elaboren el título constitutivo en el que, junto a la descripción del edificio, de sus elementos comunes y elementos privativos, se señale la cuota de participación de cada uno de los pisos y locales.

Es posible pagar los gastos de comunidad a partes iguales, si se acuerda por unanimidad

Son, por tanto, varios los documentos que se precisan: por un lado, el que describe la totalidad del inmueble -recibe el nombre de título constitutivo de la propiedad horizontal-, documentos individuales de cada vivienda, como las escrituras de cada piso y local en el que se indica la cuota concreta de participación en los elementos comunes.

¿Cómo se modifica la cuota?

Por acuerdo unánime de la junta de propietarios.

Y si se adopta un acuerdo para realizar una obra o servicio liberando a alguna vivienda o local de realizar esta contribución, ¿el resto cómo paga?

Se deberán adaptar las cuotas entre el resto de pagadores para que su suma alcance el 100%.

¿Por ejemplo?

Un inmueble tiene 100 enteros, pero por ejemplo, se decide, por unanimidad, que para la instalación de un ascensor en la comunidad los bajos comerciales no deben asumir este coste. Siempre que estos sumen un 20 %, el gasto se calculará mediante la aplicación de una regla de tres para reconvertir el 80 % de los propietarios de viviendas en un 100%.

Ejemplo: Una comunidad de 10 viviendas y 4 locales en la que cada vivienda tiene una cuota del 8 % y cada local el 5% se le aplica la siguiente regla:
10 viviendas x 8 % = 80%
4 locales x 5 % = 20 %
Los gastos han de ser abonados al 100% solo por las viviendas que suman un 80%
80 ----------- 100
8 ------------ x
x = 800/80 = 10%.
Ésta es la cuota rectificada para abonar los gastos exclusivamente por las viviendas. Cada vivienda pasa a contribuir un 10% en lugar de un 8 % para ese servicio concreto.

¿Las viviendas pagan a partes iguales?

En el ejemplo anterior sí, pero lo habitual es que cada vivienda tenga una cuota diferente y propia, adaptada a su altura, emplazamiento y superficie.

Pero en muchas comunidades los propietarios pagan idénticas cantidades.

Es posible pactar el pago de gastos a partes iguales por unanimidad, pero la experiencia demuestra que a largo plazo, genera un gran descontento que afecta a la armonía y a la convivencia diaria de la comunidad de vecinos.

Si ya existe ese acuerdo pero aun así se quiere pagar conforme a la cuota que corresponda, ¿cuáles son los pasos que se deben seguir?

Se debe acordar por unanimidad en la junta de propietarios. Eso sí, hay que prever que el cambio beneficiará a unos y perjudicará a otros, por lo que pueden surgir dificultades para alcanzar la unanimidad.(*)

Si en una comunidad un propietario se queja de que están mal calculadas las cuotas porque las cantidades coinciden en pisos con grandes diferencias de superficie, ¿qué se puede hacer?

Es recomendable acudir a un aparejador o un arquitecto. Estos profesionales pueden despejar las dudas respecto al correcto cálculo de las cuotas en el titulo, conforme a los criterios legales de superficie útil, emplazamiento interior o exterior y situación.

Y si no hace nada la comunidad por corregir esta situación ¿el vecino puede negarse a pagar sus cuotas?

No, debe seguir cumpliendo con su obligación de contribuir a los gastos comunes de acuerdo a su cuota actual. Siempre puede solicitar un informe técnico al respecto y, una vez obtenido y estudiado, pedir al presidente de la comunidad de vecinos que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta o que convoque una junta extraordinaria. Si no obtiene resultado, conviene acudir a un abogado.

Un propietario ha solicitado un permiso a la comunidad para dividir una vivienda en dos, ¿cómo afectaría esta situación al pago de las cuotas?

En este caso se requiere la aprobación unánime de la junta de propietarios, responsable de fijar la cantidad correspondiente a las cuotas para los nuevos pisos, sin que por ello se modifiquen las cuotas del resto de propiedades.

¿Cuáles son las obligaciones de los propietarios?

1. Respetar las instalaciones generales de la comunidad y otros elementos comunes (fachadas, terrazas, balcones, portal, escaleras, patios, antenas colectivas...)
2. Mantener en buen estado de conservación su propio piso, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios.
3. Permitir el acceso a la vivienda cuando sea necesario hacer una reparación de un elemento común y consentir las obras, por ejemplo si para arreglar las tuberías generales del edifico es preciso picar las paredes del baño o el suelo de la vivienda de un vecino éste no se puede negar. Por su parte, el coste de reparar las paredes de su baño y su embaldosado se hará a cargo de la comunidad. Además, los vecinos también deben permitir servidumbres: uno de los casos más frecuentes es el de un local que ha de ceder espacios para la instalación de un ascensor nuevo, si la instalación de ascensor ha sido debidamente aprobada en junta y a cambio de una indemnización por daños y perjuicios.
4. Contribuir, de acuerdo a lo establecido en su cuota de participación o a lo pactado, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. En la escritura de compraventa, el vendedor debe declarar estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad o expresar la cantidad adeudada. También debe aportar en ese momento un certificado en el que consten estas afirmaciones. Sin él no podrá otorgarse la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el comprador.
5. Ayudar en la dotación del fondo de reserva para atender obras de conservación y reparación de la finca. En ningún caso el fondo de reserva puede estar dotado con una cantidad inferior al 5 % de su último presupuesto ordinario.
6. Informar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad de la ubicación de su domicilio en España con el fin de tener una dirección donde enviar citaciones y notificaciones. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio el piso o local de la propia comunidad.
7. Comunicar al presidente y administrador el cambio de titularidad de la vivienda o local. 

Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?

Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37 encinarxxi@gmail.com

Prestamos servicios como administradores de fincas en  los municipios de Leioa (incluyendo la zona de Artaza y Lamiako) - Getxo (incluyendo Las Arenas, Romo, Santa Maria de Getxo, Algorta y Neguri) - Berango - Sopelana - Erandio ( incluyendo Astrabudua - Sestao - Portugalete - Santurtzi - Barakaldo (incluyendo San Vicente, Ansio, Galindo, Zaballa, Larrea, Rontegi, Beurko, Zuazo, Retuerto, El Regato, Burtzeña y Cruces) - Valle de Trapaga o Trapagarán - Zamudio -Bilbao (incluyendo Begoña, Deusto, San Ignacio y Sarriko).

¿Los propietarios ausentes en la junta pueden impugnar un acuerdo?

La impugnación de los acuerdos tomados en una junta de propietarios es objeto de controversia habitual en una comunidad de vecinos. Aunque la legitimación y el plazo de tiempo para ejercitar este derecho están establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), su correcta aplicación a veces concita dudas.

Este es el caso de Virginia, una propietaria que no pudo acudir a la última junta de vecinos y no sabe si puede impugnar uno de los acuerdos adoptados porque considera que es contrario a sus intereses.

Imagen: 05com vía Flickr

“En la reunión la comunidad adoptó el acuerdo de contratar un servicio de conserjería, un gasto que en los tiempos que corren creo que es superfluo y se puede evitar. ¿Qué puedo hacer si no asistí a la junta ni delegue el voto debido a que estaba enferma?”, nos pregunta.

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la impugnación judicial de los acuerdos adoptados. Usted, como propietaria, puede impugnarlo aunque no haya estado presente en la junta (también es un derecho que pueden ejercer los que estuvieron presentes y votaron en contra o “salvaron el voto”).

El plazo es de un año si el acuerdo es contrario a los estatutos o la ley (por ejemplo si se ha aprobado dicho acuerdo por una mayoría inferior a la establecida en la LPH que para este caso es de 3/5) y tres meses, en el resto de los casos.

Este plazo comienza a contar para los propietarios presentes desde el momento en que se levanta la sesión; para los ausentes, desde que el acta les es notificada.

Otro supuesto que puede presentarse es la legitimación que tienen los propietarios morosos para impugnar un acuerdo. Según la LPH, es requisito imprescindible para poder ejercitar esta acción estar al corriente de pago con la única excepción de aquellos acuerdos que afecten al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

Fuente: globaliza

Encinar XXI Administradores de Fincas considera necesario ampliar este articulo con nuestro post de febero de 2010, donde hablabamos exténsamente sobre la impugnacion de los acuerdos en una Comunidad de Propietarios, que reproduzco a continuación:

La Impuganción de acuerdos de la Comunidad

Encinar Administración de Fincas como administrador de fincas le informa que impugnar es interponer una demanda ante los Tribunales para que el Juez declare por sentencia que el acuerdo que la Comunidad de Propietarios ha adoptado no es válido, y no se puede llevar a cabo.

Por lo que, los acuerdos sólo podrán impugnarse judicialmente. No se impugna un acuerdo mandando una carta o un burofax al Presidente de la Comunidad o al Administrador de Fincas diciendo que no estamos conformes con tal acuerdo y que lo impugnamos.

¿Qué acuerdos se pueden impugnar?:

No todos los acuerdos de la Comunidad se pueden impugnar, como los que han sido adoptados cumpliendo con todos los requisitos que exige la ley (1. se ha avisado de la convocatoria a todos los vecinos y se ha metido en el orden del día, 2. el número de vecinos es suficiente para que se de el quórum y 3. se alcanzo la mayoría necesaria), por mucho que estemos en contra de los mismos.

El art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Por ejemplo, los adoptados sin estar en el orden del dia o con una mayoría inferior a la exigida legalmente o falta de citación por escrito en el domicilio y con la antelación legalmente prevista o que se decida una participación en los gastos generales de forma distinta a las cuotas de participación.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Por ejemplo, la condonación de una deuda de la comunidad, o permitir la utilización de un elemento comun a un solo vecino.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Por ejemplo, el sometimiento a unos cargos arbitrarios a un determinado grupo de propietarios o cuando se adopta un acuerdo en beneficio de uno o varios propietarios y estos resultan gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad de Propietarios. El abuso de derecho del articulo 7.2 del Codigo Civil solo concurre cuando lo que se hace lo es con la intencion de dañar o utilizando el derecho de un modo contrario a la convivencia ordenada, sin una finalidad seria y legitima o con escasos beneficios o el beneficio que se obtiene es desproporcionado en relacion a los daños que se impone a un tercero.

El administrador de fincas le informa de las personas que estan legitimadas para la impugnación de estos acuerdos, que son los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Además, para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. A este respecto, Encinar Administración de Fincas les informa de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2.008, donde se declara que el propietario ausente a la Junta NO ha tenido que manifestar su posición en contra de dicho acuerdo en el plazo de 30 dias que concede la LPH desde que ha sido notificado, para poder impugnar el mismo.

•  Los propietarios que estando presentes en la Junta de Propietarios, hubieran salvado su voto: es decir, que hubieran votado en contra de dicho acuerdo, no exigiendose por la mayoría de la doctrina, la necesidad de reflejar claramente la intención de impugnar dicho acuerdo. No bastando la mera abstención, como se ampliará más tarde.

• Los propietarios ausentes y que no hubieran estado representados en la Junta: para probar dicho punto, la lista de asistentes, es imprescidible. Probando dicha lista además el quorum necesario para la constitución de la Junta, y de los posibles acuerdos adoptados.

• Los propietarios que se hubieran encontrado indebidamente privados de su derecho al voto: y sin embargo se encontraba al corriente del pago con la Comunidad de vecinos, o habia consignado dicha deuda o impugnado el acuerdo por el que se estableció la misma. Otro supuesto puede darse, cuando a un vecino se le priva de su derecho a voto, porque al ser "nuevo" en el edificio nadie le conoce, y se desconoce su condicion de propietario, al no presentar la escritura publica de compra-venta o su inscrpción en el Registro de la Propiedad.Advertencia!!: Aunque se impugne un acuerdo por privación ilegal del derecho al voto, esto no supondrá la nulidad automatica del acuerdo adoptado sin ese voto, sólo tendrá lugar dicha nulidad, si el voto omitido hubiera sido decisivo para la determinar el resultado de la votación.

No tendrán derecho a impugnar: Los no propietarios, aunque sean usuariosos de algun elemento privativo de la finca. Ni tampoco el nuevo propietario en un momento posterior a la adopción del acuerdo, ya que adquiere el inmueble con las cargas que el mismo tenga, aunque sí tendrá derecho a reclamar contra el vendedor con la correspondiente acción de saneamiento.En este mismo sentido, tampoco tendrá derecho a impugnar el disidente o ausente que vendió el inmueble antes de la interposición de la correspodiente impugnación.

• Los inquilinos: segun la doctrina del titulo y el modo, solo se considerará propietario y por tanto legitimado a impugnar, aquel que sea propietario mediante contrato de compra-venta y cuete con la toma de posesión del inmueble real o mediante escritura publica. Pero ¿el inquilino puede impugnar?, pues no existe jurisprudencia pacifica en este asunto, ya que si bien el Tribunal Supremo lo ha rechazado en varias ocasiones, en otras, ha considerado que el inquilino tiene derecho a impugnar un acuerdo de la Junta de Propietarios que le afecta directamente (como por ejemplo prohibir una salida de humos del local comercial de hosteleria, o prohibir ejercer determinada actividad, etc.). En las últimas fechas se considera acerdada la doctrina de admitir la legitimacion activa del inquilino o arrendatario, considerando que el concepto de legitimación vinculado al derecho subjetivo exclusivamente no puede sostenerse, alegando el articulo 24 de la Constitución Española que se refiere a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legitimos.

• Los usufrutuarios tiene derecho a impugnar directamente el acuerdo que restringe o limita el uso de las cosas comunes, ya que en estos asuntos el usufructuario no tiene accion contra el nudo propietario, para reclamar dicha merma del uso de los elementos comunes.

Para impugnar no es suficiente la mera abstencion: segun el articulo 18.1 le legitimacion para impugnar un acuerdo solo la tendrán quienes habiendo asistido a la Junta de Propietarios, hubieran salvado su voto en contra, es decir, hubiera hecho constar su disconformidad con el mismo, no bastante la mera abstencion, y dicha reserva del propietario debe de constar en acta en contra de ese concreto acuerdo, como se declara en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 3 de Marzo de 2.009, ya que no es posible ir contra sus propios actos.

El administrador de fincas también debe informarle que la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año (mi consejo es impugnar siempre que se pueda dentro de los tres meses). Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.

La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecutividad, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios. (Ejemplo, se impugna un acuerdo porque se considera que la cuota de derrama es muy elevada, pues hay que seguir abonandola). En la demanda de impugnación hay que pedir al juez que como medida cautelar, en tanto resuelve sobre el asunto, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo pues de lo contrario la sentencia podría ser ineficaz por no poder restaurar la situación al momento anterior a la demanda).

¿Contra quien hay que interponer la demanda de impugnación? La acción debe dirigirse contra la Comunidad en la persona de su representante legal, es decir, el Presidente, con independencia del sentido de su voto en el acuerdo que se impugna. Como excepción, que el acuerdo deba de producir efectos a nivel privado de alguno de los propietarios, en cuyo caso, debe de ser también demandado este propietario. Incluso hay doctrina que considera que debe darse litisconsorcio pasivo necesario y debe demandarse a todos los propietarios que votaron a favor del acuerdo. Por ello, hay que valorar cada caso en concreto, y debe de ser asesorado por un administrador de fincas colegiado.

Expongo a continuación una serie de consejos para los propietarios, que he recopilado en mi trayectoria como administrador de fincas:

Requisitos previos a la impugnación:

1. Votar en contra del acuerdo (salvar el voto) y manifestar nuestra intención de impugnarlo judicialmente:

Si acudimos a la Junta, hay que pedir al Secretario que así lo haga constar expresamente en el Acta de la Junta de Propietarios: “D. .... hace constar expresamente que al amparo del art. 18.2 no está conforme con el acuerdo propuesto, vota en contra de su aprobación, y además manifiesta su intención de impugnarlo judicialmente si fuera necesario”. Ya que si en el acta figura que un acuerdo ha sido adoptado por unanimidad, no podremos impugnar.

Si acudimos a la Junta y nos abstenemos de votar, luego no podremos impugnar.

¿Y si no acudimos a la Junta en la que se adoptó el acuerdo? Si no acudimos la Junta, ni personalmente ni representados, también podemos impugnar el mismo pero hay que notificar de forma fehaciente nuestra expresa discrepancia con el mismo (burofax con acuse de recibo al Secretario de la Comunidad) dentro del plazo de treinta días naturales (laborales y festivos) a contar desde que nos lo notifican, cuando el acuerdo es requiere unanimidad o aprobación por 3/5 de los propietarios (más información aqui). Si el acuerdo con el que el propietario ausente no está conforme es de otro tipo, no es necesario que se oponga expresamente y puede ir directamente al juzgado en el plazo de un año.


2. Estar al corriente de pago de las cuotas de Comunidad, sea ordinaria o extraordinaria. Sino, no se puede impugnar. Aunque hay una excepción: que el acuerdo que desea impugnar tenga por objeto la modificación de las cuotas de participación de cada piso o local en los gastos generales, así como en la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca. Sólo en este caso es posible impugnar el acuerdo aunque no se hayan pagado las cuotas resultantes de la puesta en práctica de dicho acuerdo. A pesar de esta excepción, mi consejo es que lo pague y luego reclame, si procede, su devolución a la Comunidad.

Si ningún vecino impugna el acuerdo dentro del plazo de un año el acuerdo quedará convalidado.
Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?

Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37 encinarxxi@gmail.com

Prestamos servicios como administradores de fincas en  los municipios de Leioa (incluyendo la zona de Artaza y Lamiako) - Getxo (incluyendo Las Arenas, Romo, Santa Maria de Getxo, Algorta y Neguri) - Berango - Sopelana - Erandio ( incluyendo Astrabudua - Sestao - Portugalete - Santurtzi - Barakaldo (incluyendo San Vicente, Ansio, Galindo, Zaballa, Larrea, Rontegi, Beurko, Zuazo, Retuerto, El Regato, Burtzeña y Cruces) - Valle de Trapaga o Trapagarán - Zamudio -Bilbao (incluyendo Begoña, Deusto, San Ignacio y Sarriko).

El TS fija los requisitos para que pueda dividirse una finca sin permiso del resto de vecinos

El Tribunal Supremo ha fijado doctrina jurisprudencial para avalar las segregaciones o divisiones en una finca, sin necesidad de posterior acuerdo de la junta de propietarios, "siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en los Estatutos y no comporten alteración de las cuotas de participación".

 

Así lo señala el alto tribunal en una sentencia dada a conocer este viernes en la que se dirime el litigio iniciado por una comunidad de propietarios del barrio de Chamberí, en Madrid, contra una empresa de arquitectura instalada en su edificio, que segregó su propiedad en tres partes.

El juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid desestimó las pretensiones de los vecinos, que solicitaron la nulidad de las divisiones, aunque la Audiencia Provincial les dio después la razón.

La sentencia del Supremo, de la que ha sido ponente el presidente de la Sala de lo Civil, Juan Antonio Xiol Ríos, establece que son válidas las segregaciones, sin posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, cuando aquéllas no impliquen una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio.

Fuente: EUROPA PRESS

Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?

Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37 encinarxxi@gmail.com

Prestamos servicios como administradores de fincas en  los municipios de Leioa (incluyendo la zona de Artaza y Lamiako) - Getxo (incluyendo Las Arenas, Romo, Santa Maria de Getxo, Algorta y Neguri) - Berango - Sopelana - Erandio ( incluyendo Astrabudua - Sestao - Portugalete - Santurtzi - Barakaldo (incluyendo San Vicente, Ansio, Galindo, Zaballa, Larrea, Rontegi, Beurko, Zuazo, Retuerto, El Regato, Burtzeña y Cruces) - Valle de Trapaga o Trapagarán - Zamudio -Bilbao (incluyendo Begoña, Deusto, San Ignacio y Sarriko).

¿Cómo sacarle partido a la vivienda del portero?

Un millón y medio de viviendas vacías en España son propiedad de las comunidades de vecinos.(..)

Estos pisos corresponden, en su mayoría, a las viviendas que tradicionalmente ocupaban los porteros y las personas de servicio y que, por jubilación o por abandono de esta función, ahora están desocupadas. Pero, (..) también se contabilizan viviendas de personas que han fallecido sin herederos o que viven en el extranjero, y que han sido adjudicadas a la comunidad en pago a las deudas acumuladas.

Si se comparan estas cifras con las recogidas en el INE en 2001, se ha incrementado en un 10% el número de viviendas vacías en manos de comunidades”(..).

En un situación económica precaria como la actual, la figura del portero tiende a desaparecer al ser un gasto prescindible.

Las comunidades suelen optar por convertirlas en trasteros para uso de los vecinos, transformarlas en un local de uso común para reuniones o celebraciones, alquilarlas o venderlas. Todas estas transformaciones llevan aparejados unos gastos, aunque, en el caso de su venta o alquiler, serán reembolsados por el posterior ingreso, puntual o periódico, que supone para la comunidad.

Si la situación económica de la comunidad no permite invertir en reformas y la junta decide cerrar la vivienda, debe tener en cuenta que, como confirman en la aseguradora Axa, los seguros de las comunidades no cubren estos inmuebles, por lo que la comunidad debe contratar un seguro aparte o cualquier gasto de avería, robo o perjuicio para terceros por falta de mantenimiento (humedades, incendio, etc.). “Es muy importante comprobar que la suma asegurada es suficiente para la reconstrucción en caso de siniestro no sólo de las partes comunes, sino de la totalidad de los pisos y locales que configuran la Comunidad”, recomienda Jaume Miquel, responsable de Auto y Particulares de AXA. Para ello, basta dividir la suma asegurada del seguro de la comunidad por la parte indivisa de cada piso y comprobar qué suma asegurada corresponde.

La Comunidad también deberá hacerse cargo del gasto de los servicios (mínimo de luz y agua…) e impuestos (IBI, basura, etc.) que le correspondan. (..)

Requisitos para vender o alquilar

Por eso, se aconseja desprenderse del inmueble o alquilarlo para obtener rentabilidad. Pero la decisión de qué destino dar al piso desocupado del portero suele ser una de las que más discusiones suscita entre los propietarios.

Además, hay que tener en cuenta que, como elemento común del edificio, cualquier medida que lo afecte tiene exigencias específicas. Lo más importante es que la decisión de venta debe ser adoptada en junta por unanimidad, de forma que si uno solo de los propietarios no está conforme, no será posible realizar la venta. (..)  En cambio, si es el alquiler lo que se vota, es suficiente con que así lo decidan las 3/5 partes de los propietarios, siempre y cuando representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. No obstante, como señala la Secretaría Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, el acuerdo debe ser unánime, tambien en el caso del alquiler, cuando el elemento común tuviera asignado un uso específico en el inmueble, por ejemplo, trastero, cuarto de limpieza o basuras, o el estatuto de la comunidad especificara que solo se utilizara como residencia del portero.

Si existiera un propietario directamente afectado, sería necesario, además, su consentimiento expreso. Se entiende por afectado aquel cuyo derecho –protegido por las normas– se vea limitado, cercenado o suprimido por la venta. Según el Colegio, el caso más claro es cuando tiene que renunciar a una porción de su propiedad. El proceso de toma de decisión incluye un lapso de 30 días desde la notificación del acuerdo para que los propietarios que no asistieron a la junta manifiesten su discrepancia. En caso contrario, su voto será considerado favorable a la mayoría.

Trámites anteriores y posteriores

Si se decide vender la vivienda, el primer paso es realizar una declaración de desafectación, es decir, que el bien de dominio común quede desvinculado de uso o servicio común. Después, hay que fijar un coeficiente o cuota de participación para el nuevo piso, que afectará a las cuotas de las demás viviendas y locales, para que la suma total siga siendo cien. Ambos acuerdos deben aprobarse por unanimidad.

El precio de venta, y la persona a la que se le vende, si existen varias opciones, se fija por mayoría.

Una vez realizada la venta o firmado el contrato de alquiler, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid también recuerda que la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica fiscal, por lo que cada propietario debe declarar las rentas derivadas del alquiler o de la venta según su cuota de participación en su declaración de la Renta.

Tampoco hay que olvidar que, si el alquiler del inmueble se realiza no con fines residenciales, sino para otro uso (comercial, etc.), la transacción está sujeta a IVA, por lo que la comunidad debe gravar el arrendamiento con este impuesto y declararlo.

Si la operación ha sido de compraventa, ésta genera una plusvalía que ha de declararse en el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda.

La empresa especializada en administración de comunidades explica que los ingresos que generan la venta o el alquiler se suelen repartir entre los propietarios de acuerdo al coeficiente fijado para su vivienda, como se hace cuando el edificio coloca publicidad en su fachada o azotea.

Pero hay que tener en cuenta que si el piso está desafectado, es decir, figura como propiedad independiente, con un coeficiente de participación concreto, la comunidad debe abonar los gastos que genere este piso hasta que se pueda repercutir al arrendador los suministros y servicios. “Si no está desafectado, que es la situación fáctica más habitual, la Comunidad calcula la proporción de gastos que se imputaría al piso y los incluye dentro del importe total de la renta”.

Fuente: pisos.com

Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?

Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37 encinarxxi@gmail.com

Prestamos servicios como administradores de fincas en  los municipios de Leioa (incluyendo la zona de Artaza y Lamiako) - Getxo (incluyendo Las Arenas, Romo, Santa Maria de Getxo, Algorta y Neguri) - Berango - Sopelana - Erandio ( incluyendo Astrabudua - Sestao - Portugalete - Santurtzi - Barakaldo (incluyendo San Vicente, Ansio, Galindo, Zaballa, Larrea, Rontegi, Beurko, Zuazo, Retuerto, El Regato, Burtzeña y Cruces) - Valle de Trapaga o Trapagarán - Zamudio -Bilbao (incluyendo Begoña, Deusto, San Ignacio y Sarriko).