Obras de ornato: ¿necesitan de acuerdo en junta de propietarios?
La última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ha introducido el concepto de “ornato” al referirse a obras en edificios residenciales. En el ámbito de las comunidades de propietarios, debe entenderse como ornato los elementos decorativos tanto exteriores como interiores de los edificios.
En la pagina web de Globaliza, viene la consulta que hace una vecina respecto a modificar un elemento decorativo o de ornato: “Vivo en un edificio de tan sólo ocho vecinos. Uno de ellos ha propuesto cambiar una figura decorativa que existe en la fachada por otra más actual debido al mantenimiento y conservación. No todos los propietarios estamos de acuerdo pues consideramos que no es una obra necesaria. ¿Cuál es el acuerdo que debemos adoptar?”
Sobre este tipo de obras la LPH, en su artículo. 10.1.a, dice: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Desde Globaliza le indican, que al ser obras de mantenimiento de un elemento de ornato del edificio, serán de obligado cumplimiento para la comunidad y deberán ser costeadas por la totalidad de los propietarios, conforme al coeficiente de participación o el sistema de reparto del gasto establecido en la comunidad para los gastos comunes. En consecuencia, no requerirán el acuerdo previo de la Junta de Propietarios que deberá sólo pronunciarse sobre el importe de presupuesto de la actuación y la forma en que se recauda la cantidad aprobada. Sí necesitarán de un acuerdo para la elección de la empresa que realizará la obra.
Como Administradora de Fincas Colegiada de Encinar XXI Administración de Fincas discrepo con la contestación en este caso en concreto, ya que aunque la Ley establece en su articulo 10.1.a el carácter obligatorio de las obras de mantenimiento y conservación, aun cuando sean de ornato, sin necesidad de aprobación en Junta de Propietarios, entiendo, como Administradora de Fincas, que la modificación de un elemento de ornato, 1º no tiene porque ser necesario su cambio en ese momento, ya que puede estar en buen estado y desconocemos su estado, y 2º porque lo que ese vecino esta solicitando es un cambio a otra figura decorativa mas moderna, que entiendo si tendría que decidirse en Junta de Propietarios y máxime, cuando puede tratarse de un edificio catalogado o protegido, que incluso puede precisar autorización administrativa.
Como este articulo va a dar lugar a muchos enfrentamientos entre vecinos, el consejo del administrador de fincas de Encinar XXI Administración de Fincas es que para evitarlos, en la medida de lo posible, la aprobación de las obras se sigan debatiendo en las Juntas de Propietarios, 1º porque así están todos los propietarios debidamente informados, y 2º porque es, a mi juicio, el momento idóneo para la elección y aprobación de un presupuesto y el establecimiento de una derrama, en caso de ser necesario. Exceptuando, lógicamente, las obras de urgencia y de escaso importe económico, por ejemplo, atasco de una bajante.
Nuestro consejo desde Encinar XXI Administración de Fincas es contar con el asesoramiento legal y experiencia de un Administrador de Fincas Colegiado, que va a actuar como un árbitro imparcial en los conflictos entre los vecinos. Llámenos sin compromiso, estaremos encantados de poder atenderle.Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?
Encinar XXI Administradores de Fincas
No hay comentarios:
Publicar un comentario