El administrador de fincas le informa sobre quien es moroso y quien no lo es en una Comunidad de Propietarios, sus consecuencia y qué hacer para solucionar ese grave problema de vecinos morosos.
No porque un copropietario aparezca como moroso en la citación de la Junta de Propietarios, se encuentra en dicha situación, ya que desde la citación hasta el mismo día de celebración de la Junta ha podido ponerse al corriente de sus deudas con la Comunidad. Así, es al inicio de la Junta de propietarios cuando se debe de comprobar si concurre o no la condición de moroso del copropietario.
Pero, ¿qué ocurriría si hay un moroso, al que no se ha incluido en la Convocatoria de la Junta, pero de hecho lo es?, tendría derecho a voto? SI. La jurisprudencia existente al respecto, como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de fecha12-01-2007 y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de fecha 27-10-2004, coinciden en dictaminar que al propietario moroso que no se le ha advertido de su condición en la convocatoria a Junta como establece la Ley de Propiedad Horizontal, no se le puede privar de su derecho de voto.
La obligación mas fundamental de un copropietario segun el articulo 9 apartado e) de la Ley de Propiedad Horizontal, es la de contribuir segun la cuota de participación fijada en el Título, en tiempo y forma, a los gastos comunes, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. La doctrina dice a este respecto, que la obligación de contribuir a las cargas y gastos del inmueble en proporción a la cuota de participacion o, en su caso, a lo especialmente establecido, es una obligación propter rem y ob rem, lo que supone una obligación por razon de la cosa en la que el deudor aparece determinado por el hecho de la titularidad de un derecho real derivado de ser propietario de un piso o local en regimen de propiedad horizontal.
El administrador de fincas le informa de la Pérdida del derecho a voto: Podrá participar en las deliberaciones y manifestar su opinión sobre los temas del orden del día, pero NO podrá votar, a no ser que previamente hubiera impugnado judicialmente sus deudas y el Juzgado haya admitido a tramite dicha demanda o las hubiera consignado judicial o notarialmente, o haya abonado su deuda.
¿Y si es dueño de varias propiedades en un mismo inmueble y esta al día en algunos inmuebles pero es moroso en otros, entonces, cómo actuar? es doctrina mayoritaria tenerlo como moroso para TODAS las propiedades de las que es titular dentro de una misma Comunidad de Propietarios. Es decir, no podría votar por ninguna de ellas!!.
¿Y si el moroso es un copropietario de una propiedad y los otros 2 copropietarios, por ejemplo, estan al día de sus deudas?, se tendrá ese inmueble como moroso a todos los efectos.
¿Y si ese moroso del supuesto anterior, en esa propiedad es moroso, pero es así mismo propietario de otra propiedad tambien en proindiviso con otros copropietarios distintos a los anteriores, y en esta sí que estan al día?, entonces si podrán votar y no serán morosos.
Una vivienda tiene un saldo deudor, y el titular registral parece que no es el propietario, ¿Qué responsabilidad tendrá el titular registral?, es moroso éste o el verdadero propietario? El titular registral sólo responderá de las deudas, si no ha comunido el cambio de titularidad del inmueble, ya que esta es una de las obligaciones que tiene todo propietario segun el articulo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal, a quien ejerza las funciones de secertario. Así, el que incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
¿Pueden los vecinos morosos convocar o promover la convocatoria de una Junta de Propietarios? SI, aunque no tendría mucho sentido, ya que estan privados de su derecho a voto. Dispone el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que la Junta de Propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación. Estando, por tanto, los morosos facultados para realizar dicha convocatoria de la Junta de Propietarios, sin que la Ley establezca ningún tipo de restricciones. Y pueden convocar dicha Junta de Propietario, tanto el Presidente de la Comunidad de Vecinos, como la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que represente al menos el 25% de las cuotas de participación (siendo en este último caso válida la convocatoria realizada por un solo propietario con el 25% de las cuota de participación). Se puede por ello concluir que, los propietarios morosos pueden promover o realizar la convocatoria a Junta de Propietarios, ya que la Ley de Propiedad Horizontal la única sanción que establece para estos propietarios morosos es la privación del derecho a voto en el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El administrador de fincas le informa de la Publicidad del vecino moroso:
En la convocatoria de la Junta se tendrá que detallar los propietarios que no estan al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad vencidas, advirtiendo en la propia convocatoria que ello supondrá la privación del derecho de voto.
En el acta de la junta se debe reflejar los datos de todos los copropietarios privados del derecho a voto, informando al resto, que su cuota de participación no será tenida en cuenta a efectos de alcanzar las mayorías exigidas por la ley.
Antes de esto, se debe de haber notificado al deudor, de su situación y de su privación del derecho a voto si no se pone al corriente de los pagos, para darle oportunidad de ponerse al día.
El administrador de fincas le informa sobre: ¿Cómo cobrar al vecino moroso y qué pasos hay que seguir?
Conforme al art. 21.2 de la LPH, es requisito para la reclamación de las deudas a los morosos, la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la cantidad por quien actúe como secretario, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecido en el art.9.
Por ello, lo primero que la comunidad debe hacer es, convocar debidamente una reunión de la Junta de Propietarios, debiendo ponerse en el orden del dia de la reunión "Propietarios con cuotas pendientes a la Comunidad, liquidación de deudas, reclamación Judicial o Arbital de las mismas, autorización al Presidente para dar poderes, contratar profesionales y firmar cuantos documentos sean necesarios para la reclamación de cuotas pendientes".
Posteriormente, en la Junta de Propietarios se debe acordar por mayoría proceder a la liquidación y reclamación judicial de las cuotas adeudas de uno o varios propietarios con la comunidad y la aprobación del acuerdo por el que se practica la liquidación de la deuda y se faculta al presidente o administrador de fincas a reclamarla judicialmente, haciendo referencia todas las Juntas en las que se hayan aprobado los importes de las cuotas adeudadas y detallar por cada propietario deudor el concepto e importe adeudado. También se puede acordar reclamar las cantidades que se hagan gastado para requerirle que pague su deuda, como cartas con acuse de recibo, burofax, fotocopias, etc La deuda debe ir detallada, indicando propiedad, propietario deudor, cantidad adeudada y conceptos por los que se adeudan todas esas cantidades, asi como el total adeudado.
Seguidamente, debe notificarse a todos los vecinos el acuerdo adoptado.
El propietario moroso debe estar informado de este acuerdo por escrito, mediante una carta que recogerá en su domicilio, con el fin de dar una última oportunidad al mismo de ponerse al corriente de pago de las cuotas. (Para que quede constancia de la recepción y contenido de la misma, lo mejor es notificarle mediante un burofax con acuse de recibo y texto). Si desconocemos su domicilio de notificaciones, se tendrá por domicilio el propio piso o local, surtiendo plenos efectos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada la citación fuese imposible practicarla, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente (firmada por el secretario y con el visto bueno del presidente, en la que figure la fecha, la deuda y los motivos) en el tablón de anuncios de la Comunidad, produciendo plenos efectos en el plazo de tres días naturales. Además, una noticia que facilita mucho la tarea de los administradores de fincas, segun Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 26 de Marzo de 2010, la notificación de la liquidación de la deuda mediante burofax que no haya sido retirado por el propietario, tendrá la consideración de realizada.
Si el deudor no paga en el plazo de tres días naturales desde que se le notificó el acuerdo de la junta de propietarios, el secretario debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, también con el visto bueno del presidente de la comunidad.
Si el copropietario moroso continúa negándose a pagar la deuda, el Presidente o Administrador de fincas (dependiendo a quien se haya facultado para ello por la Junta de Propietarios) podrá interponer por escrito al Juzgado de Primera instancia de la localidad de la Comunidad.(El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.).
Al presentar al demanda al Juzgado, hay que acompañar la siguiente documentación:
* Certificacion del acuerdo de la Junta de Propietarios donde se faculte para tal reclamacion, firmado por el Secretario y el Presidente, con indicacion del deudo, la deuda y el desglose de los conceptos.
* Justificantes de los gastos en los que se han incurrido para reclamar dicha deuda. Incluir en la reclamacion además, los gastos de abogado y procurador y los intereses de demora.
* Libro de actas con nombramientos de cargos.
* Justificantes de la reclamacion que se efectúa.
* Solicitar el embargo preventivo de los bienes para hacer frente a las deudas contraídas con las Comunidad.
La reclamación tienen que hacerla al titular registral y solicitar el embargo preventivo de la vivienda en la demanda.
Es conveniente, antes de interponer la demanda, ir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple de la titularidad actual del piso donde vive el vecino moroso, para comprobar que es el propietario, para saber a quién hay que notificar de la deuda y a quién se demanda por ello.
La demanda hay que dirigirla contra el vecino moroso. Aunque también puede dirigirse contra el anterior propietario (para ello deben darse ciertos requisitos) y contra el propietario según el Registro de la Propiedad. Para poder demandar también al anterior propietario deben darse los requisitos previstos en el el art. 9.1.i de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, que hay incumplido su obligación de comunicar al presidente de la comunidad el cambio de la titularidad de la vivienda o local (sin perjuicio del derecho de éste a reclamarselo al propietario actual). Y siempre y cuando no hayan tenido constancia de dicho cambio o dicha transmisión no haya resultado notoria. Si de la nota simple se desprende que el propietario registral no es el vecino moroso, entonces es conveniente dirigir la demanda tanto contra el vecino como contra el titular registral pues el piso responde de las deudas correspondientes a la anualidad en que se efectuó la transmisión y del año inmediatamente anterior.
Si durante el transcurso desde que se celebro la Junta donde se acuerda reclamar al moroso, hasta que se lleva a los Tribunales ha procedido la renovación del cargo del Presidente, y quien ha otorgado poderes a favor de un abogado y procurador ahora ya no es Presidente, ¿hay que volver a otorgar poderes nuevos, con el consiguiente gasto que ello ocasiona a la Comunidad de Propietarios? En mi experiencia como administrador de fincas les debo de informar, aunque en algunas sentencias en las que se tratado este tema se afirma por el juez que el poder subsiste mientras no haya sido revocado, y no hace falta otorgar uno nuevo. Es mejor ser precavido y otorgar un nuevo poder, que no supone un desembolso muy grande.
¿Qué sucede si a cuenta de estos morosos la Comunidad impaga a los proveedores?
Pues que estos pueden demandar a la Comunidad de Propietarios para reclamar las deudas vencidas y exigibles, y si la Comunidad tiene dinero para hacer frente al dinero reclamado, perfecto!, pero sino, el acreedor NO podrá solicitar el embargo de los elementos comunes (portal, jardin, piscina...).
Y la solución que tiene frente a este impago, es demandar a todos los comuneros en proporción a su cuota de participación, como responsables subsidiarios que son. Logicamente, antes de iniciar el procedimiento judicial, deberá reclamar la cantidad que debe cada propietario en funcion de su cuota por escrito. En esta situación, ¿qué debe hacer un propietario que ha abonado todas sus cuotas?, ¿volver a pagar? NO, debe quedarse tranquilo y no volver a pagar, siempre y cuando tenga el certificado de estar al corriente de deudas expedido por el administrador de fincas.
En esta cuestión es muy interesante el artículo doctrinal publicado por Alfonso Pérez Puerto, Licenciado en Derecho, funcionario de la Administración de Justicia, que trata de la responsabilidad de los copropietarios respecto de las deudas que tiene la Comunidad frente a terceros acreedores, que se puede leer completo pinchando aquí.
Cobro de intereses:
La Comunidad de Propietarios puede acodar por unanimidad que los retraso en el pago de los gastos generales de la cuota de la Comunida, conlleven la aplicación de un interés sancionador o recargo al propietario moroso, pues sería un supuesto de clausula penal del articulo 1.154 del Codigo Civil, amparada en la autonomia de la voluntad comunitaria, y se puede adoptar tanto en los estatutos, como en un acuerdo posterior. Pero dicha medida solo podrá aplicarse a las deudas generadas con posterioridad al momento de la adopcion del acuerdo, no con caracter retroactivo. SAP de Valencia de 4/07/2001.
Imposición de sanciones administrativas:
Segun el articulo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal:
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las ordenes dictadas por la Autoridad competente, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en la vía administrativa.
Privación de servicios al vecino moroso:
La Comunidad no puede establecer como sanción por el impago de las cuotas del vecino moroso, la prohibición de utilizar los servicios.
Y si lo hace, el moroso podría denunciar a la Comunidad por un delito de coacciones previsto en el artículo 172 del Código Penal contra el Presidente o el Administrador que hubiera dado dicha orden.
Plazo prescripcion de la acción de reclamación de cuotas impagadas:
El plazo para la reclamación de las cuotas debidas e impagadas del propietario a la Comunidad de Vecinos es de 15 años. El Administrador de fincas le informa que el criterio general de la jurisprudencia es que la prescripción de los gastos comunes es de 15 años, conforme el art. 1964 del Código Civil (así se manifiestan las distintas Audiencias Provinciales, y como ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 10 de Febrero de 2.010), siendo minoritaria la postura de que sean los 5 años del art. 1966.3, ya que este último precepto sólo previene el pago que se debe a terceros, y desde luego la Comunidad de Propietarios nunca puede tener este concepto en los gastos comunes donde el propietario deudor, como el resto, es parte integrante de la misma.
Además, Encinar Administradores de Fincas les informa que dicho plazo de prescripción es el mismo ya sean cuotas ordinarias como extraordinarias.
Por su parte, la Sentencia 243/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid establece: " En relación con la prescripción mantendremos la postura que esta Sala viene acogiendo de que el plazo prescriptivo es de quince años al no haber motivo para variar de criterio que, dicho sea de paso, se viene manteniendo de forma invariable; la última vez en sentencia de 28-11-2006 . En la sentencia de 28-7-2004 de esta misma sala y ponente decíamos:“Somos conscientes de que la jurisprudencia provincial no es pacifica, existiendo tres posturas. La primera, mayoritaria en nuestras Audiencias Provinciales, sostiene que el plazo de prescripción es el general de quince años del Art.1964 C.C. EDL 1889/1 .La segunda, sostiene que al ser una obligación de pago periódico, se debe aplicar el plazo de cinco años del Art. 1966.3 C .C. EDL 1889/1 . La tercera intermedia, que aplica el plazo de quince años para las cuotas por gastos y derramas extraordinarias, y el de cinco años para las cuotas comunes. Por nuestra parte seguiremos el criterio mayoritario que sostiene que el plazo prescriptivo es de quince años, basándonos en que la obligación es del propietario, que nace con la compra del inmueble y se extingue con su enajenación. Además de lo expuesto, hay un dato que nos llama poderosamente la atención. Es difícil de entender como la obligación de proveer de fondos a la comunidad -pago de cuotas- prescriba a los cinco años y, en cambio, los terceros que contratan con ella tengan quince años para exigir sus obligaciones; por algún sitio peligraría la solvencia de la comunidad que se vería obligada a la aprobación de derramas extraordinarias para suplir las consecuencias de la prescripción."
¿Quién reclama al moroso, el Presidente o el administrador de finca? El articulo 21.1 de la LPH deja claro que será el Presidente o el Administrador de finca, según lo acordado en la Junta de Propietarios, y tanto a nivel de reclamaciones extrajudiciales, como en el propio procedimiento monitorio.
Afección real y preferencia de crédito por parte de la comunidad para el cobro de deudas del moroso:
Cuando un copropietario no abona las cuotas de los gastos generales de la Comunidad, ésta no tiene porque preocuparse ya que la Ley de Propiedad Horizontal le da 2 garantias, como son la afección real y el derecho preferente de crédito.
Afección real: Entra en juego cuando el copropietario deudor vende a un tercero su vivienda con cuotas impagadas de la Comunidad. El nuevo propietario responde con el nuevo piso comprado de dicha deuda del anterior propietario.
Crédito preferente: Entra en juego cuando se ha acudido a los Tribunales y estos en sentencia firme han reconocido la deuda del copropietario con la Comunidad, respecto a su obligacion de contribuir en los gastos generales correspondientes a las cuotas del año en curso y del anterior. Así, sería la Comunidad la primera en cobrar, frente a otros titulares de derechos de crédito que puedan tener sobre la vivienda (por ejemplo la hipoteca de una banco).
Excepciones: tributos vencidos y no pagos a Hacienda, creditos a las aseguradoras de los 2 ultimos años y los creditos salariales de los trabajadores.
¿Desde cuando se cuenta estas deudas?, desde la interposición de la demanda, mediante tercería de mejor derecho.
¿Qué pasa si el copropietario se declara en concurso? que entonces este derecho de crédito preferente que tenía la Comunidad pasa a ser un simple crédito de caracter ordinario.
Encinar Administradores de Fincas le informa que la notificación del Acta a través del tablon de anuncios al vecino moroso, al que no pudo notificarsele de otro modo, NO afecta a su honor: En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Diciembre de 2.008, que dice así:
La publicación en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios de la diligencia controvertida, cuya copia se adjuntó al escrito de demanda, en modo alguno supuso vulneración alguna del derecho al honor del recurrente, por la sencilla razón de que los codemandados, en el ejercicio legítimo de sus funciones como presidente y secretario-administrador de la comunidad de propietarios del inmueble, actuaron escrupulosamente conforme prevé la legislación específica en materia de propiedad horizontal para supuestos de impago de cuotas comunitarias por parte de algún copropietario, por remisión a lo dispuesto en el artículo 21.2 de la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , en relación con lo dispuesto en el apartado h) del artículo 9 del mismo texto legal, que entiende practicadas las citaciones o notificaciones a los copropietarios, cuando no sea posible realizarlas en el domicilio designado o, en su caso, o en el piso o local perteneciente a la comunidad, mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Además, de la lectura de la diligencia controvertida resulta que la misma no contiene ningún juicio valorativo, ni mucho menos ofensa ninguna ni términos injuriosos o insultantes referidos al ahora recurrente que pudiesen atentar contra su honor, de igual forma que tampoco incluye crítica alguna a su condición profesional de abogado.
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Estupendo post, realmente se nota que son unos verdaderos profesionales, muy capacitados, lamentablemente en el sector de los administradores de fincas hay muchos profesionales que dejan mucho que desear pero tambien hay gente muy competente.
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