Encinar Administradores de Fincas les informa de las obligaciones más destacadas del propietario que estipula el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que son, entre otras:
- Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
- Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
- Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas) imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general (como por ejemplo, ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.), teniendo derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
- Permitir la entrada en su piso o local a los efectos de los 3 apartados anteriores.
- Contribuir, con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del articulo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores. El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente. Resulta importante destacar que el comprador de la vivienda o local comercial responde con el propio inmueble que adquiriere, de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que correspondan al año en el que se realiza la compra y al anterior. En el instrumento público (escritura de compraventa, donación, etc.) mediante el que se transmite la vivienda o local comercial, el transmitente (vendedor, donante, etc.) deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios o expresar los que adeuda.anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
- Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debe existir en la Comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva debe estar dotado con una cantidad no inferior al 5 % del último presupuesto ordinario de la Comunidad.Con cargo al fondo de reserva la comunidad puede suscribir un contrato de seguro para cubrir los posibles daños que se causen en la finca o bien celebrar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
- Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
- Comunicar al secretario de la comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad. A falta de esta comunicación, se puede tener por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar mencionado en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general de la misma, expresando la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por el Secretario, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma produce los mismos efectos que la realizada personalmente y producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
- Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualesquiera de los órganos de gobierno establecidos en el articulo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria. Es decir, si Ud. vende su piso pero olvida comunicarlo al Secretario de la Comunidad o no lo hace saber de modo claro, Ud. seguirá respondiendo de las deudas de la Comunidad que surjan después de la venta junto al comprador (aunque Ud. podrá reclamarle después al comprador que le reembolse lo pagado)
Encinar Administradores de Fincas y la Obligación del Propietario de permitir el acceso a su vivienda:
Profundizando más en la obligacion 4º que establece esta Ley de Propiedad Horizontal, es decir, en la obligacion que tiene todo propietario de permitir la entrada a su vivienda o local comercial, comentaremos a continuación la Jurisprudencia que hay sobre esta materia, de la mano de Encinar Administradores de Fincas.Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 9 de Marzo de 2.009, que establece que dicha obligacion subsiste, aun en el caso de que existiera otro modo de acceder a la reparacion de los elementos comunes, siempre que la otra vía sea tecnicamente muy compleja o que conlleve unos gastos muy elevados. En este mismo sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de Abril de 2004 en contraposición con el derecho constitucional a la inviolabilidad del domicilio, al decir, que aun siendo cierto dicho derecho reconocido en la Constitucion Española, dicha alegacion no puede prosperar porque la Constitucion no ampara el uso antisocial ni el abuso del derecho.
¿Tiene esta misma obligación el inquilino de un piso arrendado?, de esta situacion se ocupa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 27 de Mayo de 2005, indicando que dicha obligacion no solo le corresponde al propietario de un piso o local comercial, sino también a al arrendatario o a quien habite en dicho inmueble, en base a una interpretacion racional de dicho precepto.
Aún existiendo dicho precepto, en la practica nos encontramos los administradores de fincas con demasiada frecuencia, con la imposibilidad de que se acceda a realizar una reparacion urgente, porque un propietario se niega a permitir en acceso a su vivienda o local comercial. En estos casos, serían responsables de los daños y perjuicios que causen a la Comunidad de Propietarios?, Si, y así se ha pronunciado la Audiencia Provincial de de Barcelona de 2 de Julio de 2.007. Y no solo eso, sino incluso serían responable del sobrecoste que dicha tardanza pueda sobrellevar, como tambien se ha pronunciado en dicho sentido la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de Febrero de 2.003.
Encinar Administradores de Fincas les aconseja que es casos de extremada urgencia, ante la negativa del propietario a permitir el acceso por su vivienda, se podría acudir al Juzgado de Guardia del municipio donde radique la finca, a fin de solicitar un Auto de entrada en la vivienda o local comercial.
Encinar Administradores de Fincas y la Obligación del Propietario de comunicar el domicilio a efectos de notificaciones:
Encinar administradores de fincas les informa que, con el fin de que ningun propietario que no viva en el edificio de la Comunidad de vecinos pueda alegar desconocimiento o incluso indefensión, la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todo propietario de comunicar al secretario, un domicilio a efectos de notificaciones relacionadas con las Comunidad de Propietarios.
Así, el artículo 9.1.h) de la Ley de propiedad horizontal establece la obligación del propietario de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionada con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entradas al ocupante del mismo.
Y de no existir dicha comunicación fehaciente, se considerará como domicilio el piso o local comercial del edificio de la comunidad, y surtirá plenos efectos la comunicación entregada al ocupante del mismo. Y si tampoco fuera posible, se tendrá por realizada vía publicación en el tablón de anuncios de la Comunidad de Propietarios.
Como administrador de fincas les debo advertir de la responsabilidad solidaria del vendedor, cuando no ha comunicado el cambio de titularidad, así si se vende el piso o local comercial y no se comunica a la Comunidad de Propietarios, el vendedor será responsable solidario de las deudas que se generen a la comunidad con posterioridad a la venta, salvo que se pueda demostrar que la comunidad ha tenido conocimiento de dicha transmisión por otra vía, o que la misma resultara notoría.
La comunidad de propietarios no esta obligada a averiguar el domicilio del comunero, según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 6 de Abril de 2006:, que dice que "No es la comunidad la obligada a una labor de pesquisa sobre el paradero de cada partícipe para requerirle de pago sino que, por ministerio de la ley, cada uno de los condueños debe en todo momento comunicar a la comunidad los cambios de domicilio y tenerla al tanto de donde puede ser localizado en orden al cumplimiento de los deberes que le atañen con la comunidad".
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