Sin entrar a valorar el destino de las propiedades, y en concreto, el de los locales de negocio, aunque habrá de estarse a lo dispuesto en el Título Constitutivo o los estatutos de comunidad, en principio, los propietarios podrán emplearlas para el fin que consideren oportuno; así, en estos espacios se podrán desarrollar, con las excepciones expuestas, todo tipo de actividades.
El problema estará cuando, para el ejercicio pretendido, sea necesario, desde el punto de vista administrativo, cumplir determinados requisitos, siendo uno de ellos la instalación de una salida de humos. Es decir, cuando se destinen, por ejemplo, a bares, restaurantes o similares, y necesiten reglamentariamente una chimenea, aunque sin duda todo ello será aplicable a cualquier instalación de este tipo, ya sea el los citados locales o en viviendas.
Pues bien, al respecto surgen distintos supuestos. En primer lugar, la creencia por parte del propietario del derecho a poder utilizar elementos comunes, a raíz de la exigencia de la autoridad administrativa, para el funcionamiento de su negocio.
Es práctica habitual que los interesados pretendan realizar esta obra sin consultar a la Comunidad o, en el mejor de los casos, simplemente notificando que se va a llevar a cabo. ... Además, como criterio general, el otorgamiento de licencia, o su denegación, no vincula a la Comunidad; pues, aun siendo evidente que el ayuntamiento o el organismo competente podrá exigir el cumplimiento de sus propias reglas para la explotación de la actividad comercial, es claro que estos condicionantes no suponen ninguna obligación de acatamiento por la Junta de Propietarios, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2014 (SP/SENT/765555), de 18 de julio de 2012 (SP/SENT/681584), de 17 de enero de 2011 (SP/SENT/659777) y de 12 de noviembre de 2007 (SP/SENT/145097).
Veamos los supuestos con los que nos podemos encontrar, sin perjuicio de que, repetimos, al tratarse de una Comunidad, cualquier otro puede ser posible.
– Que no existe salida alguna
Se necesita realizar obras en elementos comunes.
Supone una alteración de los mismos; la fachada, el forjado o el patio, para la instalación del conducto de evacuación de humos, y si bien en el régimen de propiedad horizontal existe cierta permisibilidad a la apertura de huecos en la pared, siempre que no se sobrepasen los límites ordinarios de la tolerancia, se trata de determinar sobre la base del supuesto concreto si cualquier obra que altere mínimamente la estructura o configuración del edificio debe entenderse como prohibida o si, por el contrario, concurre inexistencia de otras posibilidades viables para la instalación, siempre que, no se produzcan molestias o perjuicios para la Comunidad.
Si se produce una alteración de la configuración y el estado exterior del edificio, tras la reforma de la LPH por la Ley 8/2013, será aplicable lo dispuesto en el art. 10.3 b), en el que se establece la necesidad del acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, antes se requería el acuerdo unánime, pero ha de tenerse en cuenta el cambio legislativo.
Se realizan obras en la propia fachada del local que no forma parte de la comunitaria.
Este supuesto se dará sobre todo en los locales de nueva construcción, en los que este tipo de propiedades se dan sin terminar para que se puedan adoptar al negocio o a la actividad instalada. En este caso, en el que no es necesario realizar obra alguna tendente a la modificación de un elemento común, está claro que no es necesario permiso comunitario alguno.
Todo ello sin perjuicio de que si se realizan obras en elementos comunes, estaríamos en el supuesto anterior, es decir, desde un punto de vista comunitario, sería necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.
– Que el local disponga ya de una chimenea, pero que esta no se adecue a la normativa exigida en ese momento
Este será quizá el supuesto más complicado en cuanto a dar una respuesta concreta; pues si se realizan obras en elementos comunes, habrá de aplicarse el argumento anterior, es decir, sería necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3 b) LPH.
No obstante, para ambos casos, es decir, tanto si no existe, como si hay que adaptarla, consta también cierta jurisprudencia a favor de este tipo de instalaciones sin necesidad del acuerdo de la Junta, siempre que no produzcan molestias ni perjuicios, pues, en otro caso, no podrían explotar debidamente el local comercial, considerando que si no hay perjuicio para nadie se considera un abuso la negativa de la Comunidad.
– Que en los propios estatutos ya se permita este tipo de obras o aparezca la existencia de servidumbres
Nada que objetar cuando la citada cláusula es clara; pero, en caso contrario, la tendencia es la aplicación restrictiva de las normas, negando, por ejemplo, la instalación cuando el permiso está sometido a condición o se trata de una autorización genérica.
A favor de la instalación, se pronuncian las Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2013 (SP/SENT/717182), de 29 de octubre de 2001 (SP/SENT/30778), de 17 de enero de 2000 (SP/SENT/18586) y de 27 de septiembre de 1991 (SP/SENT/6189).
En contra, la Sentencia del citado Tribunal Supremo de 7 de abril de 2013 (SP/SENT/849192), dónde se establece que, aunque las obras estuviesen genéricamente autorizadas en el Título, pues se permitían, salvo que afectasen a elementos comunes, intervenían en la estructura del forjado del edificio y requerían la autorización de la Junta .
Por último, y como criterio general, en todo tipo de obras en elementos comunes, la defensa de estos propietarios que la han instalado sin autorización alguna sería alegar, dependiendo de los casos; ejemplos precedentes, consentimiento tácito de la Comunidad y, por último, la prescripción de la acción.
En cuanto al primero de los supuestos, ha de tratarse, y en esto sí están de acuerdo las sentencias, de obras idénticas, aunque técnicamente se hayan tenido que colocar de forma diferente. Respecto al consentimiento tácito, es necesario que haya transcurrido un largo período de tiempo y que la Comunidad la haya admitido con inactividad.
Y si, pese a cumplir con la normativa civil y administrativa, si una vez instalada se producen olores, ruidos, etc., la Comunidad, a tenor del art. 7.2 LPH, podrá utilizar el procedimiento establecido en dicho precepto legal para su cesación.
De este modo, y por lo expuesto, la conclusión sería que, como siempre en el régimen de propiedad horizontal, habrá de estarse al supuesto concreto en cada caso.
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¿Qué tipos de fincas o Comunidades de Propietarios administramos?
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- · Polígonos industriales, Pabellones industriales (naves) y Parques tecnológicos.
- · Centros comerciales.
- · Puertos Deportivos.
- · Entidades de gestión de propiedades a tiempo compartido (aprovechamiento por turnos).
- · Entidades Urbanísticas de Conservación.
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