El Supremo condena a los propietarios de un local por abrir ventanas en el edificio sin permiso

Encinar Administradores de Fincas les informa que la Sala Primera del Tribunal Supremo ha resuelto desestimar el recurso de casación interpuesto y confirmar la condena a los propietarios de un local por abrir huecos en fachada interior de un edificio en régimen de propiedad horizontal sin el consentimiento unánime de los propietarios.

Los hechos se remontan a 2003, cuando los dueños del local ubicado en el edificio abrieron "huecos y ventanas, en la fachada exterior, siendo indiferente para tal consideración que la fachada dé a otras zonas comunitarias o a la calle", según la sentencia.

En la demanda, que fue estimada en las dos instancias anteriores –primero por el Juzgado de 1ª instancia nº 4 de Torremolinos en 2006 y luego por la Audiencia Provincial de Málaga en 2007-, la comunidad de propietarios del edificio instó la nulidad de dichas obras por ilegales, a lo que se opusieron los dueños del local argumentando, en síntesis, que se trataba de huecos de reducidas dimensiones, no de grandes ventanas tipo escaparate, las cuales no eran necesarias dado que no se estaba dando un uso comercial al local sino un uso privado, siendo "las permitidas por el artículo 581 del CC, y el artículo 2 de los estatutos comunitarios" .

A su vez, los demandados solicitaron que se declarara la validez de dichas obras por ser conformes a la Ley y no perjudiciales; alegaron que los estatutos permitían abrir otra ventana similar a las abiertas, incluso permitían abrir puerta a zona común, sin necesidad del previo consentimiento de los demás propietarios; y que, subsidiariamente, de proceder su cerramiento, se les permitiera el uso de material y cristal traslúcido a fin de seguir recibiendo luz exterior.

La Sala reitera, de una parte, que constituye regla general la necesidad del consentimiento unánime de los propietarios para la realización de obras que impliquen una modificación de un elemento común, como es el caso de la apertura de huecos o ventanas en la fachada del edificio, y, de otra, que dicha regla ha sido matizada o flexibilizada cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal a favor de exigencias normativas en materia de mayorías, precisamente, con el fin de facilitar la actividad comercial a desarrollar en dichos locales.

Matización que viene permitiendo a los propietarios de locales situados en la planta baja la ejecución de obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, en la medida en que tales obras sean precisas para el desarrollo de su actividad comercial.

Esta doctrina, que permite prescindir de la regla general de la unanimidad de la comunidad de propietarios, por sustentarse en la actividad económica del local, sin embargo, según la sentencia, no resulta de aplicación al caso desde el momento en que el local no estaba siendo destinado a un uso comercial sino privado, como reconocieron sus propietarios, pues ni los huecos ni las ventanas abiertas tenían entre sus fines dar a conocer o desarrollar de modo adecuado la actividad en un local donde se estuviera llevando a cabo una actividad comercial.

Fuente: elderecho.com

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Las obras para mejorar la eficiencia energética e hídrica del edificio

Los administradores de fincas les deben de informar que  la Ley 19/2009 de 23 de Noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesar del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios ha modificado la regla 3ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, para facilitar a las Comunidades de Propietarios que puedan adoptar los acuerdos necesarios para el establecimiento o supresion de aquellos equipos o sistemas con la finalidad de mejorar la eficiencia energética o hídrica del edificio.

El artículo 17. 3 de la LPH dice así: "El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma."


Ejemplos prácticos en Comunidades de Propietarios:

1. La instalacion de una nueva caldera de calefaccion (Mayoria doble de 3/5 y su coste es a cargo de todos los propietarios).
2. La supresión del servicio comun de calefaccion central para instalar uno de forma individual en las viviendas (Mayoria doble de 3/5 y su coste es a cargo de todos los propietarios).
3. El aislamiento térmico de la fachada (Mayoria doble de 3/5 y su coste es a cargo de todos los propietarios).
4. Instalacion de equipos para ahorrar agua caliente a nivel privativo, como una caldera individual (Mayoria doble de 1/3 y paga el propietario que lo requiera).
5. Instalacion de ventanas a nivel privativo con doble acristalamiento (Mayoria doble de 1/3 y paga el propietario que lo requiera).
6. Instalacion en un punto de recarga de vehiculos electricos para uso privado ubicado en una parcela individual del garaje (no requiere mayoria, solo informar a la Comunidad de vecinos, y su coste es a cargo del propietario, además deberá procederse a una conexion con un contador de caracter privativo, cuyos gastos corren de cuenta de dicho comunero).
7. Instalacion en un punto de recarga de vehiculos electricos para uso común  ubicado en una zona común del garaje (Mayoria doble de 3/5 y su coste es a cargo de todos los propietarios). 

Encinar administracion de fincas le informa que a la hora de interpretar el articulo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal debe hacerlo con cuidado, en el sentido de que  para el computo de votos y alcanzar la mayoria de los 3/5, NO se puede tener en cuenta el voto favorable de los ausentes, ya que debe alcanzarse en la Junta dicha mayoría, no pudiendo sumarse la de los ausentes.

La  popularización del vehículo eléctrico ha motivado la introducción de modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal que rige las normas de convivencia en las comunidades de propietarios. Así, el artículo 17.3 de la norma dice que “si se trata de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual del garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. Y el coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos de la misma”.


Sin embargo el legislador se ha olvidado de un tema de vital importancia, pues si bien es cierto que la Ley de Propiedad Horizontal  habla del coste de la instalación, nada dice al respecto de los gastos de mantenimiento. Encinar Administración de Finca entiende que deberían de ser abonados por el propietario que consume dicho suministro.

Así como tampoco ha tenido en cuenta, si en un momento determinado es necesario realizar una reforma de la instalación eléctrica común para instalar el “enchufe” del vehículo, ¿Quién asumiría en este caso los costes?. Encinar Administración de Fincas entiende que sería necesario el voto favorable por mayoria doble de 3/5 de propietarios y cuota, y logicamente su coste es a cargo de todos los propietarios.

Previo a la instalación, es recomendable un estudio previo de las condiciones eléctricas del inmueble pues una carga excesiva podría generar problemas técnicos importantes. No estaría de más que la comunidad fijase en sus normas de régimen interno unos criterios comunes para todos los propietarios interesados en instalar una conexión de coches eléctricos.
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