Que el piso haya sido transmitido no exonera al anterior propietario de las deudas comunitarias

Que la vivienda haya sido adquirida por un tercero, no exonera al anterior propietario de la vivienda de sus deudas con la Comunidad. Así se establece el articulo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al decir que: 

"El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

La interpretación de este artículo es la siguiente: A pesar de la transmisión, las deudas continúan siendo de los titulares anteriores, sin perjuicio de la garantía adicional a favor de la Comunidad Propietarios que le atribuye la LPH, añadiendo la responsabilidad de los nuevos propietarios limitada temporalmente.

Esta interpretación es seguida en las Sentencias de 7 de Mayo de 2.012  y 12 de Junio de 2.015 de la Audiencia Provincial de Valladolid.

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No está legitimado el Presidente para accionar judicialmente sin acuerdo de la Junta, pero ¿puede actuar como propietario?

Falta de legitimación del Presidente sin previo acuerdo de la Junta y posibilidad de actuación como propietario STS, 5-11-2015 

Esta doctrina del Tribunal Supremo es conocida y ahora de nuevo ratificada, por lo que no hay nada más que decir, sin perjuicio de que suponga dejar sin contenido procesal el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que concede al Presidente la capacidad de representación "en juicio" y fuera de él, sin exigencias complementarias de ningún tipo, que tampoco figuran en el art. 14. No obstante, hay que reconocer que no deja de ser una garantía para evitar actuaciones individuales por la mera decisión personal de quien ostenta dicho cargo.

Sin embargo, hoy queremos centrar la atención en el hecho de que el Presidente, como señala la Sentencia, no actuaba en calidad de propietario –si hubiera sido el caso, la reclamación habría seguido adelante–, de manera que hay que entender que lo que no se puede hacer como representante de la Comunidad, si no hay acuerdo previo en la Junta, sí puede hacerse como simple copropietario. Dicho esto, hay que añadir que esa capacidad procesal la tendrá cualquier titular de la finca, aunque no cuente con ninguna autorización.

Sin duda se trata de una inconsecuencia, pues, si en la demanda se indica y se acredita que uno es copropietario de un piso o local y se pide algo que beneficia a la Comunidad (cuestión que debe quedar clara en dicha acción judicial), no existirán problemas de legitimación y la reclamación surtirá efecto, siempre que se trate de defender los intereses comunes, con respecto a obras, instalaciones, servicios, etc.

Este es el caso del art. 397 del Código Civil y la doctrina del Tribunal Supremo, ya puesta de manifiesto con anterioridad. Por lo tanto, todos debemos saber que el Presidente necesita autorización de la Junta, pero no el propietario individual que defiende los intereses comunes.

Ahora bien, según nuestro criterio, debe quedar claro igualmente que solo será posible cuando no haya acuerdo de la Junta en sentido contrario. Es decir, si se autoriza a una persona cerrar una ventana (por ejemplo), o cualquiera de las obras o alteraciones que figuran especialmente en el art. 10.3 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, así como en otros preceptos relativos al uso de elementos comunes, el que no esté conforme o considere que no se han cumplido todos los requisitos de mayorías tiene que acudir a la impugnación judicial del art. 18, pues de ninguna manera es posible que se obvie este acuerdo de la Comunidad y que cada uno actué por su cuenta. Consideramos esta aclaración muy importante, dado que, en otro supuesto, los acuerdos de la Junta no tendrían validez alguna y unos y otros los podrían ignorar tranquilamente, lo que sería tanto como declarar la total inutilidad de las decisiones comunitarias.

En el mismo sentido se han pronunciado las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2104, de 19 de febrero de 2013 y de 12 de diciembre de 2012.

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El presidente de una comunidad no puede demandar sin acuerdo de los vecinos, según el TS

El Tribunal Supremo (TS) ha dictaminado en una sentencia que un presidente de una comunidad de propietarios no puede presentar una demanda en nombre del resto de vecinos para solicitar la ilegalidad de unas obras si no cuenta con el acuerdo previo de los mismos.

Así lo ha reconocido la sala primera de lo Civil del alto tribunal en una resolución de la que ha sido ponente el magistrado Juan Antonio Xiol, que admite el recurso interpuesto por los vecinos de un inmueble de Valencia contra la sentencia de la Audiencia Provincial valenciana, que respaldó el derecho del presidente de la comunidad a demandar la ilegalidad de las obras.

El Supremo, sin embargo, declara la falta de legitimidad del presidente de una comunidad de propietarios para ejercer acciones en defensa de la comunidad si el resto de propietarios no le ha autorizado para ello en Junta.

La sentencia del TS rebate así la resolución de la Audiencia Provincial de Valencia, en la que se aseguraba que, a pesar de que la comunidad de propietarios no había autorizado mediante acuerdo al presidente, éste sí que podía interponer la demanda al tratarse de unas obras que afectaban a elementos comunes y no estaban autorizadas.

Con esta sentencia, el Supremo reitera la doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de que los presidentes de las comunidades de propietarios estén autorizados expresamente por la junta de propietarios para poder ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad.

Asimismo, la resolución matiza que este acuerdo previo de la Junta no sería necesario cuando el presidente actuara en calidad de copropietario y no como presidente o los estatutos expresamente dispusieran lo contrario.

Fuente: el mundo

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