¿¿Si en la convocatoria no constan los morosos, pueden votar??

Si la convocatoria no se hace en la forma prevista en el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es decir, recogiendo la relación de propietarios morosos y con la advertencia de que no podrían votar en la Junta manteniendo deudas,pueden votar aunque tengan deudas, ya que es requisito imprescindible para la privación del derecho a voto de cualquier propietarios que conste la deuda de forma expresa en la convocatoria para poder aplicarse el articulo 15.2 LPH que estable: " Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no  hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notaria de la suma adeuda, podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto."

En este mismo sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiciencia Provincial de Segovia de 30 de Septiembre de 2.015.

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¿Qué tipos de fincas o Comunidades de Propietarios administramos?

Todo tipo de Comunidades de Propietarios, ya que somos expertos en la Ley de Propiedad Horizontal y Vertical. La transparencia en la gestión, la claridad y la sencillez de las cuentas, el trato amable y personal, y nuestro eficiente servicio de administración, hace que no exista diferencia en la administración de unos u otros inmuebles, la clave está en el tiempo y el volumen de trabajo que se dedica a cada Comunidad de Propietarios por parte de la Administración de fincas. Así, desde Encinar XXI Administración de Fincas, gestionamos y administramos, siempre con administrador de fincas colegiado y titulado, todo tipo de comunidades de propietarios y fincas, entre las cuales:

• ·         Edificio de vivienda con y sin garajes.
• ·         Urbanizaciones, Mancomunidades, Comunidades generales.
• ·         Subcomunidades, Intercomunidades.
• ·         Garajes y Sótanos con plazas de aparcamiento de vehículos.
• ·         Edificio de oficinas.
• ·         Polígonos industriales, Pabellones industriales (naves) y Parques tecnológicos.
• ·         Centros comerciales.
• ·         Puertos Deportivos.
• ·         Entidades de gestión de propiedades a tiempo compartido (aprovechamiento por turnos).
• ·         Entidades Urbanísticas de Conservación.
• ·         Campos de Golf.
• .     Residencias de ancianos, tercera edad.
•  .    Txokos, Sociedades gastronómicas.
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Dirección:      C/ Estartetxe nº 5, 2ª planta, Departamento 205 (Leioa).

                                                        

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Gestionamos Comunidades de Propietarios de viviendas, garajes, urbanizaciones, mancomunidades, macrocomunidades, comunidades generales, txokos, asociaciones, fundaciones, residencias de ancianos, poligonos industriales....., tanto en el municipio de Leioa, donde tenemos nuestra oficina, tanto en el centro de Leioa, como en los barrios de Artaza y Lamiako; así como en los municipios vecinos de Getxo (sobre todo en Algorta), Erandio (incluyendo Astrabudua), Asua, Berango, Sopelana, Sopela, Sestao, Basauri, Bilbao (Abandoibarra, Abando, San Mames, Indautxu, Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Miribilla, Begoña, Deusto, San Ignacio, Recalde, Rekalde, Errekalde, Ibaiondo, Atxuri, Santutxu, Txurdinaga, Amézola, Uribarri, Matiko, Ocharcoaga, Otxarkoaga, Txurdinaga, Basurto-Zorroza, San Adrián, La Peña), Portugalete (Peñota, Abatxolo, Azeta, Buenavista, Muelle, La Florida, Repelaga), Santurtzi (San Juan, Kabiezes, Capital Mendizabal, La Sardinera, Murrieta, Larrea, Peñota, Las Viñas, Mamariga), Barakaldo (Arteagabeitia, Retuerto, kareaga, Bagatza, San Vicente, Desierto, Arrontegi, Cruces, Lasesarre, Lutxana, Llano, Rontegui, Pormetxeta), Etxebarri, Galdakano o  Galdacano  .. etc. 

Que el piso haya sido transmitido no exonera al anterior propietario de las deudas comunitarias

Que la vivienda haya sido adquirida por un tercero, no exonera al anterior propietario de la vivienda de sus deudas con la Comunidad. Así se establece el articulo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al decir que: 

"El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

La interpretación de este artículo es la siguiente: A pesar de la transmisión, las deudas continúan siendo de los titulares anteriores, sin perjuicio de la garantía adicional a favor de la Comunidad Propietarios que le atribuye la LPH, añadiendo la responsabilidad de los nuevos propietarios limitada temporalmente.

Esta interpretación es seguida en las Sentencias de 7 de Mayo de 2.012  y 12 de Junio de 2.015 de la Audiencia Provincial de Valladolid.

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Estar desempleado no es motivo de oposición en la reclamación de cuotas impagadas

La demanda que la Comunidad de Propietarios interpuso, fue un juicio monitorio de reclamación de cantidad y derivada del impago de las cuotas de la comunidad de propietarios.

La demanda totalmente documentada e interpuesta por la Comunidad, se hizo en virtud del artículo 9.1.E. de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone el deber de contribución de cada propietario, con arreglo a su cuota de participación fijada en escrituras, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El demandado afirma que no puede hacer frente al pago de los gastos por su situación de desempleo, pero en la Sentencia de la Audiencia Provincial de León de 3 de febrero de 2.016, argumenta que éste no es motivo de oposición a la reclamación efectuada por la Comunidad de Propietarios.

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La morosidad en las comunidades de propietarios crece un 46% desde 2009

Las deudas de los propietarios morosos en la Comunidad de Madrid superan los 375 millones de euros. Su morosidad ha aumentado casi un 46% en dos años. Estos son los datos más destacados del informe presentado por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid correspondiente al primer semestre del año, que revela que más del 22% de las comunidades sufre impagos de cuotas o derramas por parte de uno o varios propietarios.

En España, cerca de un 97% de los ciudadanos residen en comunidades de propietarios, es decir, en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, por ello las comunidades resultan un escaparate ideal de los problemas a los que se enfrenta la sociedad española.

Más del 22% de las comunidades de la C. de Madrid sufre impagos de cuotas

"Los impagos se han convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios, de ahí que haya pasado a representar más del 82% de las reclamaciones que efectúan actualmente", señala el comunicado colegial.

"Al borde de la quiebra"

Para los administradores, la morosidad "pone al borde de la quiebra a las propias comunidades" y, en ocasiones "obliga a los propietarios que cumplen sus obligaciones a aumentar sus aportaciones para poder mantener los servicios".

Algunas entidades bancarias acumulan retrasos de entre seis y nueve meses

Entre las causas de la morosidad en las comunidades de propietarios podemos distinguir diversos grupos de morosos. Por un lado, "un 40% de morosos que obedecen a una causa selectiva, es decir, escoge la prioridad y orden de las facturas a pagar, pagando primeramente otras facturas y no la cuota de la comunidad cuyo pago retrasan".

Los administradores definen a otro de los grupos como "morosos profesionales", que suponen un 22% del total, que retrasan de forma sistemática las cuotas aduciendo diversas causas sin fundamento legal y a modo de pretexto.
Finalmente, un tercer grupo lo representan "los insolventes reales", en torno a un 26%.

"Los impagos se han convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios"

El 12% restante constituiría un grupo heterogéneo entre los que se podrían encontrar los bancos y promotores, y cuya causa de impago podría venir determinada por cierta posición de preeminencia o privilegiada con respecto a la comunidad de propietarios. "Destacamos de este último grupo que las entidades bancarias, tras dictarse el auto de adjudicación de las viviendas embargadas, acaban pagando, aunque con un retraso de entre seis y nueve meses". En este sentido, "las disputas más frecuentes existen cuando se hacen cargo del pago, intereses y costas", concluye el informe.

Fuente: elmundo.es

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Tres soluciones para sanear las cuentas de la comunidad

El cobro de las deudas, el arrendamiento de zonas comunes o el ahorro energético permiten ajustar el presupuesto

 

Tener una vivienda en propiedad genera una serie de gastos como el IBI, el impuesto de recogida de basuras o las facturas de gas, agua o electricidad. A esto se suma el pago mensual de las cuotas de la comunidad, que pueden ser más o menos elevadas en función de los servicios comunes contratados en el edificio. La calefacción central o el agua caliente pagado por todos los vecinos suben la cuota, pero rebajan lo que tiene que desembolsar el particular. Otros servicios, como el de portería, jardinería o elementos como la piscina y ascensor, son los responsables del encarecimiento de las mensualidades. Sin tener que prescindir de ellos, con un uso racional de los recursos, se puede conseguir un saneamiento de las cuentas en la comunidad de propietarios.

1. Cobro a los morosos ausentes

- Imagen: Marta -

Uno de los problemas al que se enfrentan las comunidades de vecinos son los propietarios morosos que han dejado el edificio sin comunicar su nuevo domicilio -en muchos casos de manera deliberada para dificultar el cobro- o que han fallecido sin pagar el dinero que debían. En ocasiones, las deudas son muy importantes, sobre todo cuando proceden de obras de coste elevado, como la instalación del ascensor, la mejora de la cubierta, la rehabilitación de la fachada o si el impago se ha prolongado durante mucho tiempo.

Cobrar esa deuda supondría un alivio para los bolsillos de los vecinos y ayudaría a mejorar las cuentas de la comunidad. Pero esto no siempre es sencillo y, menos aún, cuando la persona que debe dinero en su antiguo domicilio no ha dejado constancia de su nueva residencia.

Si un vecino fallecido debía dinero, los herederos deben hacerse cargo de la deuda

• Para reclamar lo que debe, tras haberlo intentado por otros medios, hay que convocar una junta de propietarios y enviar al moroso la citación al piso en el que residía, es decir, el de la comunidad que le pide el dinero. Si no acude -que es lo más probable-, se celebra la reunión con los presentes y se adopta el acuerdo para comenzar la demanda. Si prospera, las autoridades se encargarán de buscar al deudor para que afronte los pagos. Si se niega, se puede iniciar un proceso judicial para el embargo de sus bienes, con el fin de que haga frente a la deuda. Aunque el proceso es complicado, es probable que al final el dinero vuelva a la comunidad.
• Algo similar ocurre con los fallecidos que dejan una deuda a los vecinos sin que nadie se haga cargo del piso. En ese caso, conviene ir al Registro de la Propiedad para saber a quién pertenece la vivienda. Si continúa a nombre de la persona fallecida, habrá que pedir a los herederos que se hagan cargo de la deuda.

Hoy en día, algunos vecinos que residen en el inmueble pueden tener cuotas impagadas. Pero se debe, casi siempre, a la crisis económica. Sus casos son distintos a los anteriores y casi siempre se comprometen a realizar el pago en cuanto puedan. A menudo, las comunidades de propietarios aceptan estas demoras puntuales, ya que por lo general los deudores terminan por pagar antes o después.

2. Arrendamiento o venta de zonas comunes

La normativa de las reunificaciones de deudas

La reunificación de deudas es un producto financiero que consiste en la cancelación del préstamo hipotecario, de préstamos personales, de créditos y/o tarjetas de crédito. Para poder saldar dichos gastos se constituye una nueva hipoteca que agrupa todos los importes necesarios para la cancelación.

La finalidad es conseguir una nueva y única cuota hipotecaria.

La finalidad es conseguir una nueva y única cuota hipotecaria, que agrupe todos los gastos mensuales (cuyo valor sea menor que la suma de los recibos mensuales de todas las deudas financieras), y así poder hacer frente a todos los gastos. Esto se consigue si la nueva cuota de la hipoteca se amolda a los nuevos ingresos familiares, que se supone que han mermado por diferentes causas.