Que el piso haya sido transmitido no exonera al anterior propietario de las deudas comunitarias

Que la vivienda haya sido adquirida por un tercero, no exonera al anterior propietario de la vivienda de sus deudas con la Comunidad. Así se establece el articulo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al decir que: 

"El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

La interpretación de este artículo es la siguiente: A pesar de la transmisión, las deudas continúan siendo de los titulares anteriores, sin perjuicio de la garantía adicional a favor de la Comunidad Propietarios que le atribuye la LPH, añadiendo la responsabilidad de los nuevos propietarios limitada temporalmente.

Esta interpretación es seguida en las Sentencias de 7 de Mayo de 2.012  y 12 de Junio de 2.015 de la Audiencia Provincial de Valladolid.

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• ·         Subcomunidades, Intercomunidades.
• ·         Garajes y Sótanos con plazas de aparcamiento de vehículos.
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• ·         Polígonos industriales, Pabellones industriales (naves) y Parques tecnológicos.
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El problema de la responsabilidad por las sentencias de derribo en Cantabria

El 13 de abril de 2011 se publicó en el Boletín Oficial de Cantabria la aprobación de la Ley 2/2011, de 4 de Abril que modificaba la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, en relación con los procedimientos de indemnización patrimonial en materia urbanística.

La modificación introducida tiene dos grandes consecuencias: a) Se establece la obligación legal de abonar a los perjudicados el importe de las indemnizaciones por responsabilidad patrimonial de la Administración en los supuestos de daños en sus bienes por anulación de licencias por sentencia con orden de demolición, con carácter previo al propio derribo, a la causación del daño efectivo; b) La paralización de la ejecución de fallos judiciales de demolición en aquellos procedimientos en los que no conste expediente de responsabilidad patrimonial finalizado, estando pendiente el abono de las indemnizaciones.

Esta modificación normativa surge por la necesidad de dar protección jurídica y económica a los perjudicados por los efectos que causan los fallos judiciales de anulación de licencias con orden de derribo, que no han sido pocos en los últimos años. Es decir, la filosofía que inspira la norma es la de garantizar al particular la posesión, el uso y el disfrute de su vivienda en tanto no reciba la indemnización que le pueda corresponder si se ha ordenado la demolición de esta. Sin duda una buena noticia para los propietarios afectados.

Como se verá en el propio contenido de la norma, nada extensa, su principal característica es la imposición de la condición suspensiva del pago de las indemnizaciones al cumplimiento de los fallos judiciales de derribo, alterando el orden lógico en la sustanciación del procedimiento de responsabilidad patrimonial en materia urbanística.

Tres son las modificaciones que introduce la nueva norma , aunque de todas ellas nos pararemos a analizar por el interés que tiene, únicamente, la modificación relativa a la publicidad registral (artículo 258) y la relativa al cobro de la indemnización (Disposición Adicional Sexta).

Publicidad registral

Tras la reforma, en los procesos en los que, siendo parte la Administración Autonómica, se enjuicien actos de naturaleza urbanística cuya anulación pudiera deparar perjuicios a terceros adquirentes de buena fe, el Servicio Jurídico de esta Administración solicitará al órgano judicial que se adopten medidas cautelares dirigidas a la publicidad, en el Registro de la Propiedad, de los recursos y demandas interpuestos.

Esta reforma pretende prevenir situaciones de potencial perjuicio económico para terceros. La exposición de motivos lo define como mecanismo que pretende dotar de mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario, propiciando la mayor publicidad de los litigios que se susciten en el ámbito urbanístico a fin de evitar mayores perjuicios a los terceros adquirentes. Para ello, se impone a los Servicios Jurídicos de la Administración Autonómica la obligación de promover la publicidad registral de los procedimientos en los que se impugnen actos de naturaleza urbanística cuando se advierta que pueden derivarse perjuicios para terceros. Se trata de una previsión positiva que evitará en el futuro que las administraciones deban abonar indemnizaciones a compradores de viviendas que al tiempo de la adquisición conocían la existencia de un eventual procedimiento judicial que cuestione la legalidad de la licencia de obras que amparó su construcción. Llama la atención que la cautela solamente se disponga en caso de que sea parte la Administración Autonómica, sin que tal obligación exista en caso de que quien sea parte en el proceso sea una Administración Local, lo que es bastante extraño si partimos del hecho cierto de que donde hay una licencia de obra hay detrás un Ayuntamiento. Lo lógico hubiera sido que la disposición afectara a cualquier Administración, fuera local o autonómica. Quizá la respuesta la encontremos, por especular, en la voluntad del legislador autonómico de no legislar en materia procesal, para no entrar en colisión de competencias exclusivas del Estado pues, con esta interpretación, parece que al obligar el precepto solamente a la Administración Autonómica estamos ante una norma de carácter auto organizativo y no procesal, lo que desde mi punto de vista es muy discutible.

Abono de indemnización

En segundo lugar la Ley trata de impedir que a los propietarios afectados se les prive de sus inmuebles sin que previamente la Administración responsable del eventual perjuicio haya atendido sus pretensiones de resarcimiento del daño. De no existir tal reforma, el perjudicado tendría que esperar a verse privado de su propiedad, para entender que el daño se ha materializado e incoar entonces un largo proceso ante las administraciones primero, y eventualmente ante los tribunales, para recuperar el desagravio patrimonial (demanda de responsabilidad patrimonial).

Y es aquí donde verdaderamente surge la polémica de la modificación introducida es en el párrafo cuarto del apartado cuarto de la DA Sexta (“Solo se podrá proceder a la demolición cuando haya finalizado el procedimiento de determinación de la responsabilidad patrimonial, se haya establecido en su caso el importe de indemnización y se haya puesto éste a disposición del perjudicado”). Como la Disposición Transitoria de la Ley dispone que esta será aplicable a los procedimientos de responsabilidad patrimonial no finalizados a la fecha de su entrada en vigor, el primer efecto que se ha producido es la solicitud de paralización de ejecución de fallos judiciales de demolición en aquellos procedimientos en los que no conste expediente de responsabilidad patrimonial finalizado, estando pendiente el abono de las indemnizaciones, precisamente, entre otras razones porque las edificaciones aún no han sido demolidas. Esto, que parece un juego de palabras, no es más que el efecto perverso al que se puede llegar con la aplicación de este nueva DA Sexta.

Consecuencias de la reforma

En aplicación de esta nueva fórmula de procedimiento, cualquier perjudicado tendrá la oportunidad de poder valorar el daño que sufrirá en el momento que la vivienda sea definitivamente demolida sin que esté efectivamente demolida. Permite que la liquidación de costes de ejecución del fallo, y el valor material de la pérdida de la cosa, se discuta sin haberse producido la lesión. La actual doctrina del Tribunal Supremo (Sentencia de 13 de octubre de 2009) establece para que el daño sea indemnizable ha de ser real y efectivo, no traducible a meras especulaciones o simples expectativas, incidiendo sobre derechos o intereses legítimos, evaluable económicamente. Por lo tanto la previsión contenida en la DA Sexta sobre la posibilidad de determinación de la indemnización aun no siendo efectivo el daño colisionaría plenamente con citada doctrina jurisprudencial.

La otra consecuencia relevante de la directa aplicación de la nueva norma es la imposibilidad de ejecutar las sentencias hasta que la indemnización por responsabilidad patrimonial esté completamente abonada. Nos encontraremos procedimientos que entren en vía muerta porque el fallo que ordena la demolición no es posible cumplirlo, al no constar previamente haberse abonado la indemnización; indemnización imposible de calcular -de acuerdo con la doctrina del T. Supremo citada- porque la construcción no ha sido aún demolida, y así hasta que los tribunales pongan fin a este absurdo.

Otro problema práctico que se plantea es el que provocará la falta de acuerdo entre la Administración y el particular sobre el quantum indemnizatorio. Parece que la DA Sexta quiere resolver esto al recoger que Solo se podrá proceder a la demolición cuando haya finalizado el procedimiento de determinación de la responsabilidad patrimonial, se haya establecido en su caso el importe de indemnización y se haya puesto éste a disposición del perjudicado. Sin embargo, este texto no define si el final del procedimiento hace referencia a la vía administrativa o a la jurisdiccional, esto es, hasta que no se dicte una resolución judicial que sea firme. De interpretarse esta última opción como la válida, el cumplimiento de fallos judiciales que ordenen la demolición quedará en suspenso en tanto no recaiga sentencia que ponga fin al procedimiento de determinación de la responsabilidad.

Fuente: periodicoconstruccion

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Responsabilidad por cosa arrojada o caída de una casa

Artículo 1910 del Código Civil recoge que "el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma".

Cabeza de familia, se denomina al que, por cualquier título, habita una vivienda, como personaje principal de la misma, en unión de las personas que con él conviven.

En dicho precepto se responsabiliza a dicho "principal " o "cabeza de familia", de los daños causados "por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma", dentro de cuya expresión, al no tener carácter de númerus clausus, han de incluirse tanto las cosas sólidas, como los líquidos que, de una forma o otra, caigan de la expresada vivienda y causen daño a tercero en su persona o en sus cosas. Además tal figura, se interpreta por la doctrina referida a la persona (o entidad) que como titular jurídico, utilice la vivienda o local y tiene el deber de controlar lo que ocurre en su recinto. Ninguna regla impone, además, que la cosa arrojada tenga necesariamente que proyectarse fuera del recinto, esto es, impactar en la calle o en casa o local vecino.

Dicho artículo consagra una responsabilidad de carácter objetivo o por riesgo. Y la posición de "cabeza de familia" supone la asunción de la responsabilidad de mantenimiento de las instalaciones propias de su vivienda, y, en consecuencia, debe responder, tanto en aplicación del artículo 1902 como el artículo 1910 del Código Civil de los daños que ocasione.

Debemos recordar que el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación que tiene la comunidad de propietarios de realizar todas aquellas obras que sean necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, con la finalidad de mantenerlo en perfecto estado de uso y disfrute y de que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, evitando que se pierda o deteriore. Por ejemplo: el deber de mantener, reponer o adaptar el edificio a las necesarias condiciones de estanqueidad implica el adecuado cerramiento o aislamiento de sus diferentes estructuras e instalaciones de modo que impida la filtración o caída de aguas a través de las mismas.

Con respecto al deber de conservación que recae sobre el propietario individual, conviene diferenciar dos clases de obligaciones: las que tiene hacia las instalaciones generales y demás elementos comunes del edificio, sean de uso general o privativo y estén o no incluidos en su piso o local, que no son otras que las de respetar y hacer un uso adecuado de los mismos, evitando que causen daños o desperfectos; y las que afectan a su propio piso o local e instalaciones privativas, que comprenden la de mantenerlo en buen estado de conservación, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, de manera que la obligación, positiva y de hacer, consistente en el mantenimiento de dichos elementos e instalaciones sólo resulta exigible al propietario en el segundo caso, esto es, cuando afecte a su piso o instalaciones privativas, pero no cuando se refiera a los elementos comunes, aunque sean de uso privativo.