Válido acuerdo de la comunidad de propietarios que impone un recargo del 20% a los morosos

Las Comunidades de Propietarios pueden adoptar acuerdos tomados en Junta de Propietarios, válidamente convocada, donde se adopte la decisión de imponer recargos por mora a las cuotas comunitarias impagadas, siempre y cuando no tenga carácter retroactivo, en virtud del principio de autonomía contractual establecida en el artículo. 1.255 del Código Civil (CC), teniendo fuerza de ley entre las partes, y por lo tanto exigible en virtud del articulo 1.091 del CC..

Este acuerdo de recargo a los propietarios morosos es un mecanismo de defensa de las Comunidades frente al importante problema que es tener varios propietarios morosos dentro de la comunidad, que pondría conllevar que sean los propietarios que sí cumplen con sus obligaciones los obligados a abonar el dinero que no han puesto los vecinos morosos, con las consiguientes malas relaciones de vecindad que ello lleva aparejado.

Así lo establecen muchas sentencias de las Audiencias Provinciales, entre las cuales se encuentra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia  de 24 de Octubre de 2.014.

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¿Qué tipos de fincas o Comunidades de Propietarios administramos?

Todo tipo de Comunidades de Propietarios, ya que somos expertos en la Ley de Propiedad Horizontal y Vertical. La transparencia en la gestión, la claridad y la sencillez de las cuentas, el trato amable y personal, y nuestro eficiente servicio de administración, hace que no exista diferencia en la administración de unos u otros inmuebles, la clave está en el tiempo y el volumen de trabajo que se dedica a cada Comunidad de Propietarios por parte de la Administración de fincas. Así, desde Encinar XXI Administración de Fincas, gestionamos y administramos, siempre con administrador de fincas colegiado y titulado, todo tipo de comunidades de propietarios y fincas, entre las cuales:

• ·         Edificio de vivienda con y sin garajes.
• ·         Urbanizaciones, Mancomunidades, Comunidades generales.
• ·         Subcomunidades, Intercomunidades.
• ·         Garajes y Sótanos con plazas de aparcamiento de vehículos.
• ·         Edificio de oficinas.
• ·         Polígonos industriales, Pabellones industriales (naves) y Parques tecnológicos.
• ·         Centros comerciales.
• ·         Puertos Deportivos.
• ·         Entidades de gestión de propiedades a tiempo compartido (aprovechamiento por turnos).
• ·         Entidades Urbanísticas de Conservación.
• ·         Campos de Golf.
• .     Residencias de ancianos, tercera edad.
•  .    Txokos, Sociedades gastronómicas.
• .     Asociaciones, Fundaciones y Ong´s.

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Dirección:      C/ Estartetxe nº 5, 2ª planta, Departamento 205 (Leioa).

                                                        

Cuéntenos qué problemas tienen actualmente y desde Encinar XXI Administración de Fincas se lo solucionaremos lo antes posible, ya sea de morosos, obras pendientes, Cuota muy elevada, ITE, legalización de piscinas, consumos de calefacción central, etc.

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Gestionamos Comunidades de Propietarios de viviendas, garajes, urbanizaciones, mancomunidades, macrocomunidades, comunidades generales, txokos, asociaciones, fundaciones, residencias de ancianos, poligonos industriales....., tanto en el municipio de Leioa, donde tenemos nuestra oficina, tanto en el centro de Leioa, como en los barrios de Artaza y Lamiako; así como en los municipios vecinos de Getxo (sobre todo en Algorta), Erandio (incluyendo Astrabudua), Asua, Berango, Sopelana, Sopela, Sestao, Basauri, Bilbao (Abandoibarra, Abando, San Mames, Indautxu, Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Miribilla, Begoña, Deusto, San Ignacio, Recalde, Rekalde, Errekalde, Ibaiondo, Atxuri, Santutxu, Txurdinaga, Amézola, Uribarri, Matiko, Ocharcoaga, Otxarkoaga, Txurdinaga, Basurto-Zorroza, San Adrián, La Peña), Portugalete (Peñota, Abatxolo, Azeta, Buenavista, Muelle, La Florida, Repelaga), Santurtzi (San Juan, Kabiezes, Capital Mendizabal, La Sardinera, Murrieta, Larrea, Peñota, Las Viñas, Mamariga), Barakaldo (Arteagabeitia, Retuerto, kareaga, Bagatza, San Vicente, Desierto, Arrontegi, Cruces, Lasesarre, Lutxana, Llano, Rontegui, Pormetxeta), Etxebarri, Galdakano o  Galdacano  .. etc. 

Que el piso haya sido transmitido no exonera al anterior propietario de las deudas comunitarias

Que la vivienda haya sido adquirida por un tercero, no exonera al anterior propietario de la vivienda de sus deudas con la Comunidad. Así se establece el articulo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al decir que: 

"El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

La interpretación de este artículo es la siguiente: A pesar de la transmisión, las deudas continúan siendo de los titulares anteriores, sin perjuicio de la garantía adicional a favor de la Comunidad Propietarios que le atribuye la LPH, añadiendo la responsabilidad de los nuevos propietarios limitada temporalmente.

Esta interpretación es seguida en las Sentencias de 7 de Mayo de 2.012  y 12 de Junio de 2.015 de la Audiencia Provincial de Valladolid.

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Cómo evitar la morosidad en el alquiler de viviendas

 

Alquilar una vivienda es una operación que entraña un riesgo para el propietario, quien cede el uso de una propiedad a cambio del pago de unas mensualidades a las que el inquilino debe hacer frente. Si el inquilino impaga la renta, genera un perjuicio económico al propietario similar al que se produce cuando un cliente no paga las mensualidades del préstamo que le concedió el banco.

 

Los bancos, sin embargo, disponen de avanzadas herramientas que les permiten analizar a priori el riesgo de impago del cliente y, en base a ello, decidir si aprueban o rechazan el crédito, si se requieren garantías adicionales o si hay que adaptar las condiciones del préstamo a las posibilidades del cliente.

 

Actualmente existen muchos productos enfocados a minimizar los efectos de un eventual impago de alquiler: cláusulas de arbitraje, avales, seguros,… Sin embargo, la mejor solución es realizar una buena selección del candidato y asegurarnos que dispondrá de recursos suficientes para pagar el alquiler. Y para fortalecer este punto ha surgido el portal http://www.selecciondeinquilinos.com/ y la herramienta ScoreINQ®

 

Con ScoreINQ®, el primer Scoring de INQuilinos, nace una nueva manera de gestionar el riesgo del alquiler utilizando modelos matemáticos y estadísticos que permiten conocer qué riesgo de impago presenta exactamente un inquilino candidato a partir de la información de su perfil socio-económico. Todo ello de forma muy sencilla y on-line a través de la web.

 

Una vez se han introducido los datos requeridos del inquilino el sistema determina una puntuación que varía entre 100 puntos (los peores inquilinos) y 970 (los mejores) a través de un Scoring específicamente diseñado para este propósito que tiene un excelente nivel de predicción. Para tener una idea de la relevancia de la puntuación obtenida basta con mencionar algunos resultados:
 

-Cuando un inquilino presenta menos de 270 puntos su riesgo de impago se multiplica por 42 respecto a otro que tenga más de 900.

-Uno de cada 4 inquilinos con menos de 270 puntos presenta problemas graves de impago de renta.

-En cambio, solo 1 de cada 166 inquilinos con más de 900 puntos tiene problemas de impago de renta (menos del 1%)

 

Por último, gracias a un avanzado sistema de inteligencia artificial el sistema emite recomendaciones sobre las alternativas posibles para mitigar el riesgo en el caso concreto que se está analizando.

 

Esta herramienta es la única de estas características que existe en España. En otros países, como Estados Unidos, su uso está muy extendido y no se concibe realizar un alquiler sin solicitar al inquilino su informe correspondiente.

 

Actualmente el mercado de alquiler está creciendo, pero también su morosidad. Por ese motivo, es más importante que nunca realizar un adecuado proceso de selección de los candidatos, evaluar sus riesgos y mitigarlos utilizando los productos que hay en el mercado.

 

¿Qué es un Scoring?

Un Scoring es una puntuación que se obtiene por la aplicación de una función matemática a un conjunto de información sobre el perfil socio-económico del inquilino. La función matemática se genera a partir de avanzados procesos estadísticos sobre una base de datos anonimizada de inquilinos de los cuales ya se conoce si pagaron adecuadamente o no las rentas de la vivienda que alquilaron. De esta manera, la información histórica se utiliza para determinar el perfil del inquilino analizado en base a la información proporcionada y determinar su puntuación, que tiene asociada una probabilidad de impago.

 

Las técnicas de Scoring son una herramienta ampliamente utilizada por Bancos e Instituciones Financieras de todo el mundo para controlar sus riesgos, quienes han invertido muchos recursos económicos en su desarrollo y mantenimiento. La crisis financiera actual ha puesto de relieve la importancia no solo de disponer de estos sistemas, sino, de hacerles caso evitando la concesión de operaciones de alto riesgo que son las que han desencadenado esta crisis.

 

Fuente: Pedro Hernandez

 

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La morosidad y los fallos de construcción disparan los conflictos entre los vecinos

Los administradores de fincas aseguran que se ha multiplicado por cinco el número de reclamaciones judiciales por impagos

Las reuniones de las comunidades de vecinos nunca han sido un plato de buen gusto para nadie, pero ahora se han convertido casi en un campo de batalla repleto de pugnas y reproches. Hay dos causas que han elevado la tensión entre los inquilinos: el aumento de la morosidad y la dificultad para arreglar defectos de la construcción en viviendas nuevas donde la promotora o la constructora han quebrado por la crisis económica.

Los Administradores de fincas reclaman cambios en ley para combatir la morosidad

El colegio de administradores de fincas de Sevilla ha reclamado hoy al nuevo Gobierno que salga de las urnas cambios en la ley de propiedad horizontal para luchar contra el aumento de la morosidad en las comunidades de vecinos.

En rueda de prensa, el presidente del colegio de administradores de fincas de Sevilla, Rafael del Olmo, ha informado de que se está produciendo en los dos últimos años como consecuencia de la crisis económica un aumento de la morosidad en las comunidades de vecinos, y se acusa más en los polígonos y naves industriales.

En Sevilla y provincia la deuda por impagos en las comunidades de vecinos se eleva a unos diez millones de euros (calculado sobre 500 comunidades), lo que supone el 18 por ciento más en los dos últimos años, y esa cifra puede llegar al doble si se incluyen las comunidades no gestionadas por los administradores de fincas. No obstante, Del Olmo ha dejado claro que no se han producido cierres de piscinas o de ascensores de comunidades, aunque se están produciendo impagos de algunos servicios.

A los impagos de las cuotas de los vecinos de las comunidades, se ha sumado el "vecino fantasma", que corresponde a un piso perteneciente a una promotora o a un banco y los administradores no tienen capacidad de comunicación con la entidad propietaria. Por tanto, los bancos, aunque pagan esas comunidades, lo hacen tarde porque recurren a procedimientos judiciales que dilatan el cobro, ya que se ha pasado de tardar de media un año a unos tres.

Los administradores de fincas quieren luchar contra la morosidad y para ello proponen que el certificado del administrador de impago de recibos por parte de un vecino sea suficiente para iniciar el embargo de la vivienda del propietario moroso. Hasta ahora, la ley permite al moroso oponerse al requerimiento del pago de la deuda y el caso pasa a los tribunales, con lo que se alargan los procesos de cobro. Se trataría, ha explicado del Olmo, de dar esos certificados emitidos por los colegios de administradores de fincas el carácter de título valor, similar al de un cheque o letra de cambio, para poder iniciar los procedimientos de embargos de forma inmediata.

Esta propuesta está recogida en un borrador del consejo general de España de administradores fincas, que se encargará de presentarla al gobierno que salga de las urnas el 20 de noviembre. El 97 por ciento de la población española vive en comunidades de propietarios y, según el consejo general de España de administradores de fincas, la morosidad en el país se eleva a 375 millones de euros.

Fuente: afincasvertical

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La morosidad en las comunidades de propietarios crece un 46% desde 2009

Las deudas de los propietarios morosos en la Comunidad de Madrid superan los 375 millones de euros. Su morosidad ha aumentado casi un 46% en dos años. Estos son los datos más destacados del informe presentado por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid correspondiente al primer semestre del año, que revela que más del 22% de las comunidades sufre impagos de cuotas o derramas por parte de uno o varios propietarios.

En España, cerca de un 97% de los ciudadanos residen en comunidades de propietarios, es decir, en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal, por ello las comunidades resultan un escaparate ideal de los problemas a los que se enfrenta la sociedad española.

Más del 22% de las comunidades de la C. de Madrid sufre impagos de cuotas

"Los impagos se han convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios, de ahí que haya pasado a representar más del 82% de las reclamaciones que efectúan actualmente", señala el comunicado colegial.

"Al borde de la quiebra"

Para los administradores, la morosidad "pone al borde de la quiebra a las propias comunidades" y, en ocasiones "obliga a los propietarios que cumplen sus obligaciones a aumentar sus aportaciones para poder mantener los servicios".

Algunas entidades bancarias acumulan retrasos de entre seis y nueve meses

Entre las causas de la morosidad en las comunidades de propietarios podemos distinguir diversos grupos de morosos. Por un lado, "un 40% de morosos que obedecen a una causa selectiva, es decir, escoge la prioridad y orden de las facturas a pagar, pagando primeramente otras facturas y no la cuota de la comunidad cuyo pago retrasan".

Los administradores definen a otro de los grupos como "morosos profesionales", que suponen un 22% del total, que retrasan de forma sistemática las cuotas aduciendo diversas causas sin fundamento legal y a modo de pretexto.
Finalmente, un tercer grupo lo representan "los insolventes reales", en torno a un 26%.

"Los impagos se han convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios"

El 12% restante constituiría un grupo heterogéneo entre los que se podrían encontrar los bancos y promotores, y cuya causa de impago podría venir determinada por cierta posición de preeminencia o privilegiada con respecto a la comunidad de propietarios. "Destacamos de este último grupo que las entidades bancarias, tras dictarse el auto de adjudicación de las viviendas embargadas, acaban pagando, aunque con un retraso de entre seis y nueve meses". En este sentido, "las disputas más frecuentes existen cuando se hacen cargo del pago, intereses y costas", concluye el informe.

Fuente: elmundo.es

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La morosidad en las comunidades de vecinos crece un 20% en Aragón

En algunas comunidades de vecinos de Aragón, los propietarios morosos adeudan entre 900 y 1.400 y los pagos se retrasan hasta un año.

El nuevo distrito de Parque Venecia.P.R.D

La Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda, Arrenta, publicó en 2010 un informe que situaba la morosidad a nivel nacional por aquel entonces en un 18% y auguraba un futuro negativo ya que según las previsiones este índice «seguiría en aumento». Y así ha sido. 

Desde el verano pasado, la morosidad en las comunidades de vecinos de Aragón se ha situado entorno al 20%, una tendencia al alza que no es propia únicamente de la comunidad aragonesa. «Esta situación se repite en toda España», indica Miguel Ruiz, presidente del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Aragón (CTAFA).