Encinar Administración de Fincas, como administradores de fincas, le informamos que cualquier tipo de acuerdo exige doble quorum, de número y de cuotas. Es decir, hay 2 computos, por un lado la propiedad individual como número, y por otro, los coeficiente de inherentes a cada propiedad, de tal forma, que para contabilizar los votos es necesario indicar: 1 unidad por el piso y por otro lado, el coeficiente o cuota de participacion asignada a cada titulo de propiedad, de forma que sólo cuando a través de los 2 sistemas exista la mayoría requerida, habrá acuerdo valido.
El administrador de fincas le informa sobre las mayorias necesarias para la adoptacion de acuerdos y las mayorias necesarias.
La Junta puede adoptar acuerdos, que dependiendo del tipo que sean, requieren unas mayorías diferentes:
* Para la modificacion del titulo constitutivo o de los estatutos se exige la unanimidad.
* Para el establecimiento o supresion del servicio de ascensor, porteria, conserjería, vigilancia es necesario su aprobación por las 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación.
* Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso especifico, es necesario su aprobación por las 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación.
* Para la realizacion de obras que supongan eliminar barreras arquitectonicas (personas con minusvalia o mayores de 65 años) es necesario su aprobacion por la mayoría de los propietarios que a vez representen mayoría de cuotas.
* Para el establacimiento o modificacion de infraestructuras colectivas para acceder a servicios de telecomunicaciones (antenas, television digital...) o sistemas de energia solar o nuevos suministros energéticos (electricidad, calefaccion) es necesario el voto favorable de 1/3 de los propietarios que a vez representen 1/3 de las cuotas.
* El establecimeinto o supresion de equipos para una mejora de la eficiencia energetica o hidrica del inmueble: es necesario su aprobación por las 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación. Pero si el aprovechamiento es privativo, entonces es suficiente el voto favorable de 1/3 de los propietarios que a vez representen 1/3 de las cuotas. Si la instalación es para recarga de vehiculos electricos y se realiza en zona privada (garaje individual) solo requiere su comunicacion previa a la Comunidad, teniendo entonces este propietario que asumir dicho coste.
* Para el resto de los acuerdos, es necesario su aprobacion por la mayoria (mitad mas uno) de los propietarios que a su vez represente mayoria de cuotas. Siendo en segunda convocatoria validos los acuerdos adoptados por la mayoria de los asistentes, que a su vez represente la mayoria de cuotas.
Además el administrador de fincas debe advertirles, que los acuerdos que exijan unanimidad o acuerdo cualificado de 3/5 partes, se computaran como favorables los de aquellos propietarios ausentes en la Junta, que hayan sido debidamente citados, y quienes una vez informados segun el articulo 9 LPH no hayan mostrado su discrepancia en los 30 dias naturales siguientes a la notificacion. Estos acuerdos obligan a todos, incluso a los que votaron en contra.
Y también debería el administrador de fincas avisarles de que los acuerdos de 1/3 solo pondran repercutirse entre quienes votaron expresamente a favor del acuerdo. Pero si con posterioridad algun propietario solicita tener acceso, debera de abonar el importe que le hubiera correspondido acutalizado debidamente con el interes legal.
Asi, las votaciones se resuelven aplicando el criterio del coeficiente de participacion y de un voto por vecino, es decir, segun el articulo 17 de la LPH, se computan votos y coeficientes, de manera que las mayorías se alcanzan si concurren simultaneamente el nº de votos y de coeficientes, necesario en cada caso, dependiendo del tipo de acuerdo.
Estas dudas que suelen surgir en las Juntas de Propietarios son resueltas a continuacion por el administrador de fincas:
¿Se tiene en cuenta el voto del vecino moroso para alcanzar estas mayorias? NO
¿Y para el comunero deudor sera computado a efectos del quorum para alcanzar la mayoria necesaria? NO
¿Y las abstenciones?
El propietario que se abstiene no cuenta para nada, es decir, si hay 10 propietarios en la Junta, y 1 se abstiene, en el momento de computar los votos solo se tendrá en cuenta a los otros 9 propietarios, tanto en numero como en coeficientes, es decir, que el quorum debe alcanzarse con el resto de propietarios.
Las abstenciones de los propietarios presentes en la Junta se computan como tales, es decir, no se suman posteriormente a los votos favorables. Y se encuentra posteriormente impedido para impugnar, aun cuando sea un acuerdo que se tendría que haber adoptado por unanimidad, porque no han salvado su voto, habiendo tenido oportunidad de hacerlo, es decir, es un acto propio que le vincula. Así la abstencion no perjudica la unanimidad ni cualquier otro tipo de mayoria.
Y el administrador de fincas debe de advertir en este punto, que un propietario que se ha abstenido de votar en Junta no podrá luego impugnar el acuerdo, ya que no puede ir en contra de sus propios actos.
¿Y los morosos? su voto no ha de ser tenido en cuenta, a no ser que haya consignado judicialmente la deuda, o haya impugnado el acta donde se aprueba la cuota debida y el juzgado lo haya admitido a tramite, o logicamente, haya abonado su deuda.
El administrador de fincas os advierte de que hay que tener en cuenta el articulo 17 de la LPH que dice si: se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Ahora bien, esto sólo se aplica a los acuerdos que requieren unanimidad, mayoria de 3/5 o mayoria para la supresión de barreras arquitectónicas, pero NO a ningun otro tipo de acuerdo. Esto No será de aplicación en el supuesto del 3º parrafo del articulo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Propiedad Multiple:
Cuando un propietqrio es titular de varios pisos o locales comerciales, aunque se contabilice su totalidad de coeficientes, sigue teniendo una sola unidad, es decir un único voto, aunque esta claro que al tener mayor coeficiente que el resto, tendrá mayor peso, por ejemplo cuando se adopte un acuerdo por mayoria, aunque haya mas votos hacía un sentido, si estos estan en minoria de coeficientes no podrá ser adoptado.
Propiedad indivisa:
El articulo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligacion, cuando hay una propiedad indivisa, que se nombre a un representante. Por lo tanto, lo que haga o diga este representante, o el que actue como tal, tiene plena validez para la Comunidad de Propietarios.
El administrador de fincas le informa que las votaciones por correo antes de la Junta de Propietarios NO tienen validez alguna, ya que para poder votar se ha de estar en la Junta, por si mismo o por representacion en terceras personas debidamente autorizadas.
De la misma forma, hay que rechazar las votaciones posteriores a la Junta, salvo en los supuestos legalmente establecidos del articuolo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
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