Encinar Administración de Fincas, como administradores de fincas, les informa que segun señala el articulo 396 del Codigo Civil, la fachada de un edificio es un elemento común, aún cuando no se recoja así en el Título constitutivo, salvo prueba en contrario (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de Febrero de 1.968)
Al tratarse de un elemento común, cualquier alteración del mismo requiere un acuerdo unánime de la Comunidad, aplicando a este respecto los articulos 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
No obstante, puede existir en los Estatutos alguna autorizacion expresa para realizar alguna obra en la fachada, que al haber sido consentido por todos los comueros, no se puede prohibir con posterioridad. Así se manifiestan las Sentencias de la Audiencia Provincial de León de 29 de Julio de 2.005 y de la Audiencia Provincial de Granada de 18 de Junio de 2.004. Aunque con limitaciones, ya que en otras sentencias, como la de la Audiencia Provincial de Madrid de 31 de Julio de 2007 se recoje que no es válida la autorización estatutaria para realizar obras que afecten de modo sustancial a la fachada del edificio, sin autorización comunitaria previa.
O puede haber existido una autorización tácita por parte de la Comunidad de Propietarios, cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, no pudiendo luego ir contra sus propios actos, por haberlas consentido durante muchos años, aunque no se alcancen los 15 años de prescripción que señala el articulo 1.964 del Codigo Civil, pudiendo alegarse en caso contrario el abuso del derecho. Así se recoje en las Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Noviembre de 2.008 y de 23 de Octubre de 2.008, en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de Marzo de 2.009 y de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 6 de Marzo de 2.008.
Otra excepción que viene determinada por la jurisprudencia es la instalación de pequeños aparatos de aire acondicionado, que al no exigir perforacion de los muros de la fachada, no esta sometida su instalacion a la aprobacion de la Comunidad de Vecinos. Antes de nada, como administradora de fincas, aconsejo siempre leer bien los estatutos, por si estos preveen otro lugar de colocación, ya que de ser así, habrá que estar a lo que los mismos imponen, así se recoje en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Elche de 13 de Mayo de 2.009, Audiencia Provincial A Coriña de 13 de Julio de 2.007, Audiencia Provincial de Barcelona de 16 de Enero de 2.007, Audiencia Provincial de Huelva de 15 de Enero de 2.007.
Encinar Administración de Fincas le informa que de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cadiz de 18 de Noviembre de 2.008 se desprende que la fachada es un todo que corresponde al exterior del inmueble en su completa superficie, con independencia de que las ventanas, terrazas, balcones y solariums estén al cuidado y mantenimiento del comunero que ostenta su propiedad. Por lo que nadie tiene derecho a realizar ningun cambio en la fachada, sin la previa autorización. Ejemplos: color o modelo de los toldos o venecianas, color de la fachada, terraza o balcon, el material del revestimiento, o apertura de huecos en la misma. En este mismo sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de Abril de 2010, donde se condena al propietario a la supresión de la ventana construida y el hueco abierto en la fachada y a la reposición de la misma a su estado original.
Como administradores de fincas les debemos informar de las siguientes Sentencias de su interés, donde la Comunidad de Propietarios es obligada a realizar las reparaciones necesarias para subsanar los daños causandos en las viviendas por el mal estado de la fachada: Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 21 de Abril de 2.008, de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de Diciembre de 2.007, de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 22 de Noviembre de 2.001 y de la Audiencia Provincial de Sevilla de 16 de Enero de 2.008, donde además de obligar a la Comunidad a reparar los daños causados, la obliga también a indemnizar al comunero. Todas estas Sentencias condenan a la Comunidad de vecinos a reparar el daño causado por el mal mantenimiento de la fachada, que al producirse filtraciones por las mismas, provocan humedades en los domicilios particulares de los comuneros.
Un tema que como administrador de fincas me suelen preguntar los propietarios es quien paga las reparaciones de los balcones de las fachadas. Los claros de la fachada como he expuesto anteriormente irán a cargo de la Comunidad de Propietarios, y en los balcones y terrazas habrá que distinguir si nos estamos refiriendo a la parte exterior, en cuyo caso es un elemento común, de cuya reparación se tiene que hacer cargo la Comunidad de vecinos, mientras que si la reparacion hay que realizarla en la parte interna de los balcones o terrazas, los gastos corren a cargo del propietario.
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