<h1>Los Olores y humos del Local Comercial dentro de las Viviendas</h1>

Usted compró un inmueble que está enci­ma de un restaurante y cada vez que abre la ventana percibe todo tipo de olores. Encinar Administradores de Fincas le informa ¿Qué puede hacer?

Cada ayuntamiento establece los re­quisitos para obtener las distintas licencias. Y en atención al tipo de negocio, se requerirán unos re­quisitos u otros. Siempre deberá aportarse un pro­yecto revisado por un arquitecto en el que consten los metros cuadrados del local, los servicios, las sa­lidas de emergencia, el aforo, la maquinaria que puede instalar, el horario de atención al público… y, cómo no, la ventilación del local y la salida de hu­mos.

Información. Lo primero que tiene que hacer el afectado es dirigirse al Ayuntamiento donde se encuentra la vivienda, y, en particular, al Departamento de licencias de Activi­dad. Es importante que acto seguido in­forme del mayor número posible de datos que haya podido recabar del local.

¡Atención! Puede darse el caso, por ejemplo, de que el local únicamente haya tramitado una licencia para “granja”, en la que sólo puedan servirse desayunos o comida fría. Si es así, es probable que la Administración establezca requisitos menos rigu­rosos que para el caso de que la actividad del local sea la de restaurante.

Además, es necesario la tramitación del informe de calificación ambiental, en los casos que hay coci­na. En muchas comunidades autónomas es requisi­to indispensable para el otorgamiento de las Licen­cias municipales, y su omisión puede ser causa de nulidad de la autorización. Ello es así debido a que las actividades ligadas al uso de la cocina suelen calificarse como molestas. Además, la complejidad de los trámites y el importe de las tasas a abonar por el solicitante, hace que muchos titulares de li­cencias de actividad desarrollen actividades que so­brepasan las permitidas por la licencia concedida.

Actuación municipal

El ayuntamiento deberá revisar qué ti­po de licencia tiene el local. Y, si en aten­ción a los datos facilitados por el afectado, intuye que el titular puede haberse extralimitado en las facultades a que le legitima la concesión de la licen­cia, enviará un técnico para que haga una inspec­ción del local. Una vez allí, el técnico levantará ac­ta, donde hará constar los datos del local, la fecha y hora de la inspección, y dejará constancia de posi­bles irregularidades (infracción de la normativa administrativa) o, por el contrarío, de la adecua­ción de las instalaciones a la licencia concedida.

De haber irregularidades, se abrirá un expediente en el que se dará un plazo (alrededor de 20 días, si bien éste varía según la comunidad autónoma) al local para que adecué su actividad a la licencia concedida, otorgando algunos días más si se observa predisposición a ajustar la actividad a la Licencia. Y si tras ese tiempo no hay una adecuación a la licencia, deberá procederse al cierre del local.

Algunos vecinos de un edificio se quejan del restaurante de la planta baja, argumentando que desprende humos por encima de lo normal. ¿Qué puede hacerse en esta situación?

Para la apertura de un restaurante, se deben cumplir con varias formalidades:

• No se pueden desarrollar actividades prohibidas por los propios estatutos de la comunidad de propietarios, que sean dañosas para la finca o contravengan la normativa sobre actividades molestas.
• Se debe tener las pertinentes licencias y permisos municipales de apertura y actividad.
• Se debe funcionar conforme a lo previsto en las or­denanzas municipales y reglamentos adminis­trativos.

Comprobación

Cualquier vecino afectado, o la propia comuni­dad, a través de su presidente o del administrador puede ir a los servicios técnicos del Ayuntamiento, para solicitar que se compruebe el cumplimiento de estos requisitos, y que se hagan las comproba­ciones y certificaciones oportunas , para ver si el ni­vel de penetración de humos supera el permitido.

Si todos los permisos están en regla, los técnicos no han encontrado nada y la salida de humos también esté correcta; quizás la filtración de olores se deba a un fallo en la instalación de la chimenea. Ello puede certificarlo el informe de un técnico o de un ingeniero.

Requerimiento

Una vez acreditado la existencia de humos y olores por encima de lo normal, el presidente de la comunidad re­querirá al responsable del local para que cese las activida­des molestas, indicándole, que de no hacerlo se ini­ciarán las acciones judiciales pertinentes. Efectúe el requerimiento mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido.

Demanda

Si el infractor persiste, transcurri­dos unos 30 días desde el requerimiento, la comu­nidad podrá demandarle ante el juzgado, para que cese en la actividad. El acuerdo para ini­ciar la demanda deberá ser tomado en reunión de propietarios. En primera convocatoria, será preci­so el voto favorable de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas. En segunda, será preciso el voto favorable de la mayoría de asistentes que representen, además, más de la mitad del valor de las cuotas.

La demanda irá dirigida contra el titular del restaurante y contra el propietario del local (si no son la misma persona). Como medida cautelar, el juez podrá acordar, previa solicitud de los comuneros, el cese de la actividad prohibida.

Sentencia

Si la sentencia es favorable a la comu­nidad, el juez podrá decretar, la cesación definitiva de la actividad prohibida, una indemni­zación por daños y perjuicios y la privación del de­recho al uso del local para toda actividad, por no más de tres años. Y si el infractor no es el dueño del local, podrán declararse extinguidos todos sus de­rechos relativos al local, y su desalojo inmediato.

Requiera al Ayuntamiento para que certifique si el nivel de penetración de humos su­pera lo permitido.

Fuente: Inmoexperto.com

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