<h1> Filtraciones de Agua de la Terraza Superior Privada</h1>

En algunas terrazas que cubren un piso inferior, se van creando filtracio­nes que con el tiempo terminan por afectar al vecino de abajo. Encinar Administradores de Fincas les informan ¿A quién corres­ponde sufragar estas obras de reparación necesarias?

Los únicos responsables de dichos gastos pueden ser, o bien el dueño de la vivienda donde se enclave la terraza objeto del conflicto, o bien toda la comunidad de vecinos.

Elemento común

Las terrazas que cubran todo o parte del inmueble tienen, en principio, la califi­cación de elementos comunes. Eso sí, es posible que bien por desafección en el título constitutivo originario, o bien por acuerdo posterior de la comunidad, se le atribuya a la terraza carác­ter privativo, siempre que el acuerdo sea unánime.

¿Quién asume el coste?

Pero el elemento que determina quién debe asumir el coste de las reparaciones, por sorprendente que parezca, no es la titularidad pri­vativa o común de la terraza, sino la naturaleza de los gastos a satisfacer, muy ligados con el tipo de reparación. Así pues:

• Si la reparación es ordinaria o normal, de con­servación o uso, corresponde asumir los gastos al propietario usuario de la terraza.
• Pero si la reparación es extraordinaria pues el elemento a reparar cumple una función de ele­mento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio de la comunidad de vecinos, todos ellos deben contribuir a costear tal reparación. En todo caso, puede ser exigible el pago de la reparación extraordinaria al propietario que usa la terraza en exclusiva, cuando quede proba­do que el mal estado de aquella se debe a una ac­tuación suya intencionada o negligente.

Uso exclusivo

Pensemos en el caso de que, bien en los estatutos de constitución de la finca en propiedad horizontal, bien por acuerdo adoptado váli­damente en junta general, la comunidad de pro­pietarios haya establecido un derecho de uso exclu­sivo de una terraza a favor de una vivienda.

Esta atribución a favor de un solo copro­pietario de aquello que por naturaleza era común, tiene como contraprestación la obligación por parte de aquél del mantenimiento, conservación y repa­ración de todas aquellas deficiencias en dicho ele­mento derivadas del uso y disfrute ordinario pro­pios de un cuidadoso usuario de una cosa ajena.

Pero si las obras de reparación preten­den la supresión de filtraciones de agua y hume­dades derivadas de vicios constructivos (es decir, no son debidas al uso y conservación normal de la terraza) entonces irán a cargo de toda la comuni­dad de propietarios en función de la cuota de par­ticipación de cada vivienda en los elementos comu­nes. Ello es así porque el usuario exclusi­vo no puede intervenir, sin autorización expresa de la comunidad en la zona concreta donde se produ­ce la filtración, dado que el forjado es un elemento común.

Unas filtraciones procedentes de su azotea han causado daños en la vivienda de un vecino. ¿Quién debe responder, usted o la comunidad de propietarios?

Elemento común o privativo:

Antes que nada, debe verificar si la azotea es un elemento común del edificio (copropiedad de todos los propietarios que integran la finca, aunque su uso esté atribuido a uno solo de ellos), o bien un elemento privativo (propiedad única y exclusiva de uno de ellos, por lo que sólo él respondería de los daños que su mala conservación causen a un tercero).

Propiedad horizontal

Para saber como se configuró la azotea, revise el título constitutivo de la propiedad horizontal. En caso de que éste no lo aclare, se considera que aquélla, al hacer de cubierta que resguarda el interior del edificio, es un elemento común, sin que ello sea incompatible con el uso privativo que se le pueda asignar a uno de los copropietarios.

Obligaciones

No por considerarse un elemento común queda usted exento de responsabilidad por daños que pudieran derivarse:

• Obligaciones del propietario. Si usted tiene el uso exclusivo de la azotea, debe correr con los gastos de limpieza y de conservación del pavimento ,  respondiendo por tanto de los daños que cause por el incumplimiento de estas obligaciones.

• Obligaciones de la comunidad. Si se trata de un elemento común, la comunidad de propietarios debe correr con los gastos derivados de la conservación de la estructura de la parte de azotea que se encuentra bajo el pavimento. Respondiendo por las obras de reconstrucción o reparaciones de carácter extraordinario y de los daños derivados del incumplimiento de esta responsabilidad.

Quién responde…

¿Quién responderá de las humedades causadas a su vecino? ¿Usted, como propietario que tiene el uso privativo de la azotea, o bien la comunidad de propietarios?

La respuesta depende de la causa u origen de las humedades (así que tiene gran importancia lo que pueda decir un perito o el propio técnico de la compañía de seguros):

• Responderá el propietario si, por ejemplo, la humedad se debe al deterioro de las baldosas o al mal estado de la cazoleta en la zona del sumidero que se encarga de recoger el agua.
• Responderá la comunidad, si la humedad se debe al deterioro de la tela asfáltica que hay bajo las baldosas y cuya función es la de impermeabilización, o se debe al deterioro de la conexión de la cazoleta con el bajante (las juntas de unión…),  debiendo ésta sufragar los gastos derivados de los daños ocasionados al vecino que padece las humedades.

Recuerde, que la comunidad de propietarios es la que debe hacer las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, para que éste reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

La comunidad responde si las filtraciones se deben a un deterioro de la tela asfáltica, o de los bajantes de agua. Pero si usted no conservó correctamente las baldosas o el sumidero de la azotea, deberá asumir los gastos directamente.

Fuente: Inmoexperto.com

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