La acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad de propietarios puede ser castigada con la privación del uso de la propiedad hasta tres años.
La acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad de propietarios es una acción especial que tiene a su alcance la propia Comunidad y que va dirigida a conseguir que el Juzgado dicte una sentencia condenatoria contra el infractor que le obligue al cese definitivo de dicha actividad molesta.
La acción de cesación también puede ser entablada cuando se realicen actividades insalubres, nocivas o peligrosas por un propietario del inmueble o los ocupantes (inquilinos) del piso o local en cuestión.
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (que no ha sido variado con la reforma de la Ley 8/2013), es el que regula la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, y también, como hemos dicho, las concernientes a la prohibición de actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Alcance del ejercicio de la acción de cesación:
Esta acción sanciona las actividades molestas que se desarrollen en los elementos, servicios o pertenencias comunes (ejemplo: en la piscina de la comunidad, por un aire acondicionado, etc.), y también las que se produzcan en el interior del piso o local como elemento privativo.
Aunque el artículo 7 de la LPH establece que las actividades molestas o dañosas deben contravenir las disposiciones administrativas vigentes que haya dictadas al respecto por los Ayuntamientos o Comunidades Autónomas, también podría iniciarse la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad (aunque no vengan descritas las conductas en ese cuerpo normativo), cuando la actuación del comunero infrinja las relaciones de vecindad y buena convivencia por su pésima conducta.
Requerimiento previo a la acción de cesación:
La Ley de Propiedad Horizontal exige con carácter previo al ejercicio de la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, que el Presidente de la misma efectué un requerimiento por escrito y de manera fehaciente (burofax o requerimiento notarial) a la persona que realice la actividad molesta, ya sea el propietario del piso o local, ya sea el ocupante del inmueble.
En el requerimiento hay que hacerle saber al infractor que debe cesar de forma inmediata en las actividades molestas advirtiéndole que en caso negativo se ejercitarán las acciones legales que amparen el derecho de la Comunidad. Igualmente considero recomendable si el causante de las molestias es un ocupante (inquilino, usufructuario, etc.) que se le envíe otro requerimiento fehaciente al propietario del piso o local.
El requerimiento puede hacerlo el Presidente por decisión propia (sin necesidad de que se aprobado en Junta) o a requerimiento de cualquier vecino que sufra las molestias.
Aprobación por la Junta de propietarios:
Si persistiere en su conducta el vecino molesto o el ocupante del piso o local, la Comunidad deberá convocar Junta debiendo aparecer en el orden del día este punto. En esa Junta deberá aprobarse el inicio de la acción de cesación de actividades molestas, autorizando al Presidente para el ejercicio de dicha acción judicial.
Procedimiento judicial:
El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el JUICIO ORDINARIO previsto en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Consecuencias de la acción de cesación:
Si la sentencia fuese estimatoria y por tanto le diera la razón a la Comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal establece que se podrán establecer distintas medidas por el Juzgado:
1ª.- La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino infractor o persona que venga usando el piso o local.
2ª.- La indemnización de daños y perjuicios.
3ª.- Privarle al dueño u ocupante el uso de la propiedad hasta un PLAZO MÁXIMO DE TRES AÑOS.
Por último deciros que todos estos requisitos referidos a la acción especial de cesación de actividades molestas en la Comunidad son necesarios si lo que se pretende es una acción basada en la cesación de actividades peligrosas, nocivas, insalubres o ilícitas.
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