<h1>Las servidumbres en la Ley de Propiedad Horizontal</h1>

Notas previas

El art. 9.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de crear servidumbres en elementos privativos, siempre que sean "imprescindibles y requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes (...)". Ahora bien, hay que tener en cuenta las cuestiones siguientes: la posibilidad de que figure en el título, los acuerdos necesarios de la Junta, las acciones judiciales, la inscripción registral, la entrada en la vivienda o local y, en su caso, la determinación de los límites y la indemnización correspondiente.

Pues bien, vamos a tratar cada uno de estos conceptos de la manera más clara posible, aunque hay que señalar que el tema no es sencillo en ninguna de sus fases. Aclaremos, para empezar, que la Comunidad tiene el concepto de "predio dominante" y el piso o local que soporta la servidumbre el de "predio sirviente", conforme lo determina el art. 530 del Código Civil.

Constancia en el Título Constitutivo o ya existe de hecho y es aparente

Lo primero que hay que hacer es comprobar si a este respecto figura algo en el Título o en los Estatutos que han aceptado todos cuando adquirieron la vivienda o el local, ya que entonces no ha lugar a protesta alguna, conforme al art. 536 del citado Código Civil.

Igualmente, existirá la servidumbre si esta es "continua y aparente", aunque no figure en la Escritura de División Horizontal y hayan transcurrido 20 años, conforme al art. 537 del mismo CC, situación que, en sentido general, se viene dando en las Fincas con frecuencia, aunque en la mayor parte de los casos no sean de gran importancia esas "servidumbres" y que, naturalmente, cada situación necesite de un estudio concreto en cuanto a esos condicionamientos y requisitos.

Acuerdos necesarios para la creación de servidumbres

a) La verdad es que, en principio, no haría falta ningún tipo de acuerdo, si aplicamos el art. 10.1 de la actual LPH, pues, para muchas de las obras o adaptaciones necesarias, sobre todo en favor de los "discapacitados", no se exige acuerdo de la Junta, aunque luego sea necesaria dicha asamblea para determinar el pago correspondiente, lo que no deja de ser un contrasentido, pero ya sea el propietario que lo está exigiendo o la propia Comunidad, tendrán que pedir al afectado la constitución de la servidumbre cuando ello fuera necesario.

b) Tampoco en los demás supuestos el acuerdo concreto de la Junta de "constituir servidumbres" es obligado, aunque sí conveniente. Entendemos que si la obra o modificación de la configuración se aprueba con las mayorías necesarias que exigen los arts. 10.3 y 17 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, será suficiente a todos los efectos internos y entre partes (Comunidad y propietario) para la constitución de la citada servidumbre, si, finalmente, resulta necesaria, pues muchas veces no se conoce exactamente que sea realmente imprescindible, toda vez que son los informes técnicos los que determinarán las condiciones.

c) ¿Cabe la impugnación cuando el acuerdo no es conforme para el afectado? En principio sí, a tenor de lo dispuesto en el art. 18.1 c) LPH, aunque dicho con toda cautela, pues, en primer lugar, este precepto hace constar que siempre que "no tenga obligación jurídica de soportarlo" y aquí, como hemos visto, en principio, el art. 9.1 c) marca esa obligatoriedad. Nuestro criterio es que no hace falta que sea el propietario el que actúe al respecto, pero sí que debe hacer constar su negativa o voto en contra, para evitar que se le imputen "actos propios". En todo caso, es la Comunidad quien tiene que acudir al Juzgado para exigir esta constitución de servidumbre y, allí, el perjudicado podrá alegar los inconvenientes técnicos y exigir, a la vez, la indemnización correspondiente.

La inscripción en el Registro de la Propiedad

¿Es necesario? A los efectos materiales no, pero sí somos partidarios de que ello tenga lugar, esto es, que la servidumbre figure a favor de la Comunidad (predio dominante) y en contra del piso o local (predio sirviente), pues, en otro caso, pudiera darse el caso de que el propietario individual lleve a cabo la transmisión a terceros y se encuentre con una "servidumbre" que no ha sido citada en las propias escrituras y en el Título, con lo cual el comprador podría rechazarlo a tenor de las previsiones del art. 5, punto 3, de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque también entendemos que si lleva más de 20 años y es "continua y aparente" (art. 539 del Código Civil, al principio citado) dicha servidumbre se ha consolidado.

En todo caso, se aconseja que con el acuerdo de la Junta, el que corresponda a tenor de lo dispuesto en los arts. 10.3. y 17.2 y el consentimiento del propietario afectado, debe ser suficiente para que el Notario y Registrador no pongan dificultades, pero partiendo de la base de que tendrá que haber escritura pública con la comparecencia del Presidente, debidamente autorizado por la Junta, y el titular del piso o local para que la servidumbre se constituya.

Naturalmente, si las partes acuden a un proceso judicial, el propio fallo permitirá la inscripción cuando en el mismo el Juez declara la constitución.

La entrada en la vivienda o local

Lo normal es que el propietario acceda con normalidad a que los técnicos entren en su piso o local para hacer los estudios correspondientes sobre cualquier obra o alteración de elementos comunes, pero alguna vez ocurre lo contrario, en cuyo caso ese es el gran problema inicial, lleve consigo o no constitución de servidumbres, pues tiene que quedar claro que la Comunidad carece de autoridad por sí misma para acceder a la propiedad privada, por lo que, caso de negativa del propietario no hay otro camino que acudir a la vía judicial, que es donde únicamente se puede ordenar el correspondiente acceso.

Cuando esto desgraciadamente ocurre, el proceso que corresponde es el juicio ordinario en todos los casos, conforme al art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Quizá sea posible acudir a las "diligencias preliminares" contempladas en el art. 256.1.2.º de dicha LEC, algo que no está contrastado y para lo cual carecemos de antecedentes de jurisprudencia, considerando por nuestra parte que esta fórmula es muy difícil de obtener habitualmente, pero vale la pena intentarlo antes de entrar en el proceso y así tener más conocimiento de causa.

Límites de la servidumbre

Una de las cuestiones debatidas es si la Comunidad tiene derecho a constituir "servidumbre" en todos los casos y la contestación es negativa, pues la obra o instalación no puede llevar consigo que el piso o local tenga tal menoscabo que quede en una situación que ya no pueda servir para un uso correcto o para su propio destino.

Esto es algo que se debe acreditar en los informes técnicos correspondientes y, por supuesto, determinado por los Tribunales. Como se verá al final en las referencias de jurisprudencia, la negativa de constituir "servidumbres" es factible cuando se dan esas circunstancias de impacto negativo importante.

La indemnización

Debe quedar muy claro que siempre, en poca o mucha cuantía, hay que indemnizar, por lo que la Comunidad debe ser consciente de ello antes de tomar un acuerdo definitivo sobre una obra o una modificación de elementos comunes que lleve consigo la constitución de una servidumbre. Dicha indemnización corresponde incluso cuando el afectado esté o vote a favor de la obra o de la alteración de los elementos comunes, naturalmente salvo renuncia voluntaria del interesado, algo inusual. Cuando no exista conformidad con los importes, hay que acudir, lógicamente, a los Tribunales para valorar la indemnización.

Acuerdo con el propietario afectado

A la vista de todo lo anterior, desde un punto de vista económico y, sobre todo, para evitar procesos judiciales que, sin duda, atrasarán mucho la obra o la nueva instalación, es aconsejable siempre que haya un acuerdo con el propietario afectado, algo no siempre fácil por los distintos intereses de la Comunidad y del titular del piso o local que tiene que admitir una pérdida (grande o pequeña) del valor económico de su propiedad.

Pero, para ello, se considera muy conveniente que la Comunidad y el propietario sean asesorados por técnicos y así evitar, en muchos casos, enfrentamientos que suponen, desde luego y cuando menos, un atraso en llevar a cabo la obra o instalación, algunas veces de carácter relativamente urgente.

Especial: instalación de ascensor

Es el tema más frecuente, pero nada nuevo hay que decir, pues todo lo anterior es válido, siempre que, naturalmente, haya que constituir una servidumbre, generalmente en locales. No hay cambios por el hecho de que se haga de forma voluntaria y directa con base en el art. 10.1, como si tiene lugar por la vía del art. 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Fuente: sepin.es

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