16 de enero de 2010

La Realización de obras por la comunidad de vecinos sin la mayoria necesaria

El administrador de fincas le informa que si la realizacion de dichas obras los elementos comunes de la Comunidad estan autorizadas en el Título Constitutivo, son válidas aunque no haya consentiemiento por parte de la Junta de Propietarios.

En caso de no estar contempladas en el Titulo Constitutivo, la Junta también puede aprobar obras que exigan una mayoría determinada o incluso unanimidad, sin conseguirla ésta, teniendo en cuenta que los disidentes (los que hayan votado en su contra) puedan impugnarlas.


El artículo 7.1 de Ley de Propiedad Horizontal dice que: "El propietario de cada piso o local podra modificar los elementos arquitectonicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura, su configuracion o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Encinar Administración de Fincas le informa de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 24 de Febrero de 2.010, que señala que ningun propietario podrá acometer obras que afecten a los elementos comunes, sin el consetimiento de la Comunidad de Propietarios, aunque beneficien a la misma o asuma el coste de dichas obras.

El administrador de fincas le responde a sus dudas al respecto de: ¿Y si me las ha aprobado el Presidente de la Comunidad?. El Presidente no puede autorizar obras en los elementos comunes, ya que dicha facultad es de la Junta de Propietario en exclusiva.

Pero ¿qué pasa cuando se realizan obras por un propietario sin la mayoría exigida pero se permiten de hecho?. Esto se produce cuando estan a la vista de todos pero nadie dice nada, y se hace de forma continuada, se puede considerar que hay consentimiento tácito, y la comunidad no podría hacer nada pasados 15 años desde que se ha tenido constancia de la obra.

Y si pasado un tiempo (plazo de 15 años) algun copropietario de la comunidad de propietarios quiere que dichas obras sean retiradas, ¿que podría hacer?: Nada, porque la dejadez de actuar durante esos 15 años ha conllevado la prescripción de las acciones que le hubieran correspondido.

Pero y si es dentro de esos 15 años cuando algun copropietario dela comunidad de propietario quiere que las obras realizadas sean retiradas, ¿qué tendría que hacer?: primero acudir al Ayuntamiento por si supone una infracción administrativa, y sino, acudir a los tribunales.

Y si la obra se ha llevado a cabo para reparar elementos comunes, cuando la Comunidad de Propietarios No ha hecho nada?

Segun el articulo 10 de la LPH, es obligación de la Comunidad de Propietarios la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Y la pregunta formula si es una alternativa para un copropietario, que soporta indefinidamente unos daños ante la impasibilidad de la Comunidad, de si es posible que de forma excepcional pueda dicha reparación ser efectuada por él mismo y después reclamar dicho importe a la Comunidad. Pues bien, segun la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 21 de Diciembre de 2009, es necesario acreditar dichos hechos, y una vez probados, es de justicia que la Comunidad abone dicho importe, y no puede alegar que no se conto con ella.

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