13 de enero de 2010

El Uso adecuado de las Piscinas en una comunidad de vecinos

El administrador de fincas le informa que una Comunidad de vecinos debe fijar el la temporada de uso de apertura (inicio y cierre), asi como el honorario de uso y unas normas de conducta. Así mismo, le comunicamos que es obligatorio tener a un socorrista, dentro del horario de apertura de la piscina, y será obligatorios seguir sus indicaciones, estando incluso legitimado para expulsar de la piscina a aquel o aquellos que ponga en peligro la seguridad de los bañistas.

Las normas de conducta más habitual en las comunidades de propietario, suele fijarse, en uso de bañadores deportivos, llevar gorro de baño, ducharse antes de entrar en la piscina, y no introducir cremas ni liquidos contaminantes. También es habitual que se prohiba jugar con pelotas dentro de la piscina, entrar con animales, así comer fuera de las zonas asignadas para tal efecto.

Encinar Administrador de fincas le aconseja que no debe aprobarse jamás por la Comunidad el uso de las piscina fuera de su horario, sin socorrista, ya que si ocurriera algún accidente sería responsable la Comunidad al consentirlo. Por ello, debe de tener cerrado el recinto de piscina fuera del horario del socorrista.

Si alguna persona se bañara en la piscina, saltándose la valla, ya no es responsabilidad de la Comunidad, puesto que ha puesto todos los medios para evitarlo, y si alguien lo infringe es su propia responsabilidad.

El administrador de fincas le informa que el uso del gorro no es obligatorio en las piscinas privadas, pero si la Junta de Propietarios  aprueba que se imponga su uso, hay obligación de ponérselo.

Cuando se pretenda cubrir la piscina, para poder aprovecharla en los meses mas fríos, se trata de una mejora, y esta medida requerirá unanimidad cuando por sus características afecte al titulo constitutivo. En caso contrario, sería suficiente su aprobacion por mayoría (mitad mas 1) y en este caso, al ser una mejora, los disidentes no tendrán que pagarla (si su coste excede el importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque sigan utilizándola), ya que no se les puede privar de su uso.

Un problema habitual con el que nos encontramos los administradores de fincas son los "invitados" a la piscina, que suele ser frecuente en los meses de Julio y Agosto, en los que vienen familiares o amigos ha hacernos una visita de horas o incluso de dias. Lo normal es este tema no este regulado por la Junta de Propietarios, y siendo normal y aceptado que se utilice la piscina por los amigos, siempre que se haga un uso normalizado de la misma. Ahora, si la Junta de Propietarios ha acordado que no se permita la entrada de invitados a la piscina, hay obligacion de respetarlo, pero siempre se puede explicar la situacion excepcional de una visita de una familiar. también suele ser normal, que los invitados exiban un distintivo, que les acredite el uso de la piscina. Y a fin de delimitar el uso de la piscina por personas ajenas a la Comunidad, los invitados, se puede fijar un numero maximo de invitaciones para cada propietario.

Como administrador de fincas, dejo la siguiente advertencia: Normalmente las piscinas se encuentran cerradas por una valla que las protege, y que debido al paso del tiempo se desgasca y se rompe y se abren huecos propiciando que se pueda entrar a traves de los mismos, con los riesgos que ello supone y con la responsabilidad que conllevaría por parte de la Comunidad en caso de que pasara cualquier siniestro. Por lo que es obligacion del Presidente tomar las medidas provisionales de urgencia oportunas para reparar dicha valla, pendiente de una reunion posterior de la Junta de Propietarios donde se pueda adopar una solución definitiva a dicho problema

En cuanto a la apertura anual en verano de la piscina, cada Ayuntamiento pide unos requisitos, pero a grandes rasgos se pueden relacionar en los siguientes:
  • Contrato con socorrista, debidamente acreditado (comunidades con mas de 30 viviendas) y su presencia en horario de piscina.
  • Contrato de ATS/DUE/Medico cuando sea obligatorio (piscinas con vaso superior a 500 m2)
  • NIF Comunidad, y datos del Presidentes, nº de viviendas que componen la urbanización.
  • Empresa de mantenimiento de la piscina y relación de los productos quimicos que se utilizan para su tratamiento. Y análisis del agua del vaso para determinar su calidad en caso de recuperar el agua.
  • Libro de registro oficinal de piscinas y cumplimentacion diaria de los parametros exigidos de cloro, PH y lectura de contadores.
  • Certificados de desinfeccion y/o desratizacion.
También es motivo de controversia el pago de las cuotas comunitarias y mantenimiento de la piscina por parte de los propietarios que dicen que no utilizan este servicio comunitario. Como regla general, la negación a pagar este servicio no es posible dado que se trata de un elemento natural de la finca, que se entregó como elemento común ya construido cuando se vendieron las viviendas. Excepcional es la situación de los propietarios de locales comerciales o de parcelas de garaje o trasteros, que normalmente estan eximidos del pago, siempre y cuando así se contemple en los estatutos o en el título constitutivo de la comunidad.


En estos tiempos de crisis, no pocos vecinos han planteado en la Junta de Propietarios, la suspensión e incluso supresión de la piscina. Para suspender el servicio de piscina, al tratarse de un acto de mera administración, y segun el articulo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, se debería adoptar un acuerdo con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representan la mayoría de las cuotas de participación, es decir, por mayoría simple. En el caso de la supresión total del servicio, tapando el vaso, será necesaria su aprobación unanimidad de todos los vecinos., como se desprende de la  Sentencia nº 940/2008 de Tribunal Supremo - Sala Primera,de lo Civil, de 09 de Octubre 2008: "La sentencia es recurrida en casación. En el único motivo admitido a trámite, se denuncia la infracción del artículo 17 de la LPH, por cuanto la instalación de una piscina no supone un servicio de interés general, sino una alteración de elementos comunes y, por tanto, de modificación del título constitutivo para lo que se requiere de la unanimidad para su aprobación. Se estima. La norma 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal tras la redacción dada al mismo por la Ley8/1999, dispone que "el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación...". Se trata de un precepto abierto que flexibiliza el régimen de mayorías para el establecimiento osupresión de determinados servicios comunes distintos de los que menciona siempre que ofrezcan un interés general a los comuneros, y que sin duda va a favorecer el progreso de las comunidades residenciadas en pisos o locales de vieja construcción desde el momento que escapan de la regla de la unanimidad y permiten que se puedan establecer con la mayoría de los tres quintos de propietarios. Ahora bien, el problema que plantea la norma está en determinar cuando un servicio presenta ese interés para someterlo a una mayoría distinta, y este no se resuelve mediante en la desafortunada afirmación de la sentencia de que "si el acuerdo ha tenido el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, será muy difícil poner en tela de juicio que el servicio no sea de interés general" pues ello dejaría sin contenido la regla de la unanimidad. El problema se resuelve con la lógica de las cosas y a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que numera tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y si con aquellos vinculados al progreso o puesta al dia de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros. Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Titulo constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuedo"
y en el Fallo de la misma Sentencia dice en el punto 3 :"3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial que la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación."


No obstante, las comunidades de propietarios pueden tener sus propias normas de régimen interno que completarán la normativa autonómica y municipal. Así, por ejemplo, pueden estipular los horarios de apertura y cierre o el número de invitados.

Es importante conservar y revisar los elementos eléctricos de la piscina: motores, conexiones y cuadros, siendo obligatorio un contrato de mantenimiento con un instalador autorizado. Y además, todas las piscinas con una potencia de sus instalaciones eléctricas superiores a 10 kw. deberán pasar una inspección cada 5 años.


Encinar administradores de fincas colegiado, le informa en el siguiente Video del "administrador en casa" sobre el uso y la normativa que debe observar los vecinos en una piscina privada dentro de las Comunidades de Propietarios.

"El Administrador en casa" es una iniciativa del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) cuya finalidad es la de hacer llegar estas cuestiones relacionadas con la vivienda a todos los ciudadanos. Consta de varios vídeos sobre diferente asuntos relacionados con las Comunidades de Vecinos que se irán publicando en este blog exclusivo de Comunidad de Propietarios, creado por Encinar Administradores de Fincas.




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