Esta derrama o cuota extra deberá abonarla cada propietario, además del obligatorio pago de las cuotas mensuales.
Debe ser aprobada en una Junta extraordinaria y normalmente es suficiente el acuerdo de la mayoría de los presentes, ya que generalmente se trata de obras que son necesarias para la conservación del inmueble (para las obras de rehabilitación o conservación, ya que para las mejoras habrá que estar al quorum exigido para cada caso). En dicha Junta hay que informar porque es necesaria esa obra, aportando informes técnicos, que coste tiene, la cuota que le corresponde pagar a cada vecino, en cuantos plazos y desde que fecha.
La forma de contribuir segun el art. 9 LPH, es segun la cuota de participación, pero hay que seguir lo que determinan los estatutos, y ademas la Comunidad puede acordar por unanimidad un sistema especial para pagar la cuota, como que se satisfaga a partes iguales (ya que supone una modificación del titulo constitutivo). El administrador de fincas le advierte que el sistema elegido por la Junta de Propietarios para el reparto de los gastos se aplicará tanto para los gastos ordinarios como extraordinarios.
La obligación de contribuir a dicha derrama por conservación o rehabilitación es de todos los propietarios, y si algun propietario esta en contra, solo le queda la impugnacion judicial por vía del artículo 18 de la LPH, alegando un grave perjuicio y probando el mismo.
Si se trata de nuevas instalaciones o servicios, que no sean necesarias o que no sean acordes al tipo de edificación o vecindario, deben de pagar unicamente los que votaron favorablemente si la derrama excede de 3 mensualidades de gastos ordinarios (incluso aunque no se pueda evitar que haga uso de dicha mejora), y la cantidad a pagar es menor a estas 3 mensualidades, deben de pagar todos, incluidos los disidentes, segun determina el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cuando he hecho referencia a la edificación o vecindario, por poner un ejemplo sin ánimo de discriminación alguna, si una comunidad acuerda colocar marmol de carrara en el portal, pues no sería lo mismo que el edificio de la Comunidad fuera uno de los catalogados como patrimonio histórico artístico, y muy suntuosos como si estuviera ubicado en otra zona más marginal. (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de Abril de 2.007). En el 2º, la reforma del portal por gustos meramente estético no habría objeto de discusión de que se trata de una mejora de las dispuestas en el articulo 11, mientras que en el 1º caso podría ser más debatido. Y lo que en ningun caso podría esgrimirse, algo que desgraciadamente me suelo encontrar muy habitualmente, es que la instalación del ascensor es una mejora, que además tiene su propio artículo 17 LPH, donde se regula claramente.
Como administrador de fincas voy a ampliar los supuestos anteriores de mejora (nueva instalacion o servicio no requerida para el sostenimiento del inmuebles, ni acorde al tipo de vecindario):
- Si a pesar de ser un gasto no necesario, se aprueba por unanimidad, es claro que obliga a todos los propietarios.
- Cuando el importe del gasto es inferior a 3 mensualidades de la cuota, el disidente debe contribuir, como si se tratara de una gasto general.
- Cuando el importe del gasto excede de 3 mensualidades, sólo debe de ser sufragado por lo comuneros que votaron a favor del acuerdo.
- Si el incial disidente, en algun momento posterior quiere participar de las ventajas de la innovación o mejora, podrá hacerlo, pese a su oposición inicial, siempre y cuando se ponga al día en la contribución de los gastos actualizados tanto de instalación como de mantenimiento que le hubieran correspondido desde un principio.
Si algun propietario impaga estas derramas, la comunidad debe recurrir al juicio monitorio para garantizar el cobro de la cuota extra establecida, al igual que la ordinaria.
Cuidado!!, como administrador de fincas le informo que NO es posible la disidencia en el caso de obras de accesibilidad, siempre que se adopten por la mayoría del articulo 17 de la LPH, ya que son obligatorias para todos los comuneros.
Es muy importante informar por parte del administrador de fincas a los futuros compradores de una vivienda, que cuando se compra un piso de segunda mano y se estan pagando derramas para el pago de las obras que ya se hayan hecho o que se vayan a acometer ¿quien debe abonarlas?. Según la Ley de Propiedad Horizontal, la derrama o cuota extra debe pagarlas el vecino que figure como propietario en el momento en el que se exija el pago de la misma, con independencia de la fecha en que se aprobó la derrama. Es decir, el nuevo propietario debe pagar todos los recibos a partir del momento en que es titular de la vivienda por escritura pública, con independencia de la fecha en que se aprobó dicha derrama.
¿Y si ha pactado y queda reflejado en al escritura pública de compra venta que el vendedor se comprometía a abonar las derramas correspondientes a los acuerdos comunitarios pactados hasta el día de la compraventa?, pues dicha derrama debiera pagarla el nuevo comprador, el actual propietario, ya que es el responsable frente a la comunidad, y posteriormente reclamarsela al vendedor.
¿Y si la vivienda esta arrendadada y el propietario ha pactado con el inquilino que sea éste quien paga la derrama de la Comunidad, a quien hay que reclamarle su pago?. A todos los efectos el responsable ante la Comunidad de Propietarios del pago de las cuotas es el propietario y es quien debe responder, posteriormente repercutirselas a su inquilino.
La modificacion posterior de la cuota de la derrama es posible con el acuerdo de la mayoria de los propietarios que a su vez representen mayoría de cuotas.
No existe límite legal al importe que debe fijarse en la derrama, y la perioricidad de su pago, y ello debe aprobarse en Junta de Propietarios, por las mayorías exigibles en cada caso concreto.
¿Qué pasa si una vez aprobada y pagada la derrama, la obra no llega a realizarse nunca?
Si no se destina la derrama al gasto para lo que se previó en un principio, esa cantidad normalmente se convierte en fondo comunitario. En este sentido, el propietario no ostenta un crédito por el hecho de haber depositado la cantidad del recibo extraordinario en el fondo comunitario. No obstante, la comunidad puede liquidar ese fondo. Por poner un ejemplo: la comunidad de propieatrios acuerda emitir una derrama para instalar un ascensor. El anterior propietario lleva 10 meses pagando un recibo extraordinario y en el mes de enero, vende el piso y en febrero, la comunidad de propietarios decide no instalar el ascensor y acuerdan por mayoría una “devolución de saldos”. La cantidad de esa derrama se abona al nuevo propietario porque la titularidad de esas cantidades es de la comunidad de propietarios, no de la persona que ha realizado las aportaciones, ya que segun la Ley de Propiedad Horizontal, la cuota, refiriéndose a la de participación atribuida a cada piso o local, servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.
Otro caso muy comun es el de instalación de gas natural en una comunidad para la que solo participan algunos propietarios, pero que transcurrido un tiempo el resto solicita poder conectarse a la nueva instalación. Es este un supuesto que también contempla la Ley de Propiedad Horizontal, el resto de interesados podrá hacerlo, siempre que los propietarios solicitantes abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el importe correspondiente al interés legal.
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