Encinar Administración de Fincas, como administradores de fincas, les informo que es deber de todos los propietarios que conforman el edificio, conservar la finca en perfectas condiciones y vigilando y comunicando al Presidente o al administrador de fincas, cualquier deficiencia que observen, ya que si no existe un correcto mantenimiento y una perfecta conservación, el edificio pierde valor en su conjunto, se consigue un aumento de energía consumida, y habrá un menor confort para todos los vecinos, además las futuras reparaciones serán más costosas, y no digamos la posible responsabilidad para la Comunidad de vecinos que de cualquier accidente que se pueda producir. Y para ello, habrá que tener en cuenta, no solo lo que legalmente se establece en la Ley de Propiedad Horizontal, sino también en los Estatutos que rigen la Comunidad y en las Normas o Reglamento de Régimen Interno, para atenerse a los acuerdos adoptados en los mismos.
Cuando un edificio necesita obras de reparación estamos ante la obligación función de conservacion y mantenimiento que exige el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Siendo totalmente obligatorio realizar las reparaciones oportunas, necesitando para ello el acuerdo de la mayoría de la Junta de Propietarios, aplicando el artículo 17.4 de la LPH.
A este respecto, como administradores de fincas debemos informar de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 29 de Diciembre de 2.008, donde se declara que las obras en la fachada exigidas por la antigüedad del edificio NO es mejora, sino mantenimiento necesario 8art. 10.1 LPH).
A este respecto, como administradores de fincas debemos informar de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 29 de Diciembre de 2.008, donde se declara que las obras en la fachada exigidas por la antigüedad del edificio NO es mejora, sino mantenimiento necesario 8art. 10.1 LPH).
Y el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice así: "Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad."
Algunas Sentencias van más allá y declaran incluso de caracter necesario la sustitución de elementos no deteriorados para mantener la homogeneidad de la fachada (Audiencia Provincial de Barcelona de 11 de Mayo de 2.006), o que el pintado de la fachada es un obra de mantenimiento, al igual que la sustitución de puertas y buzones (Audiencia Provincial de Caceres de 12 de Diciembre de 2.005).
Y desde luego, las obras de aislamiento de la fachada debe de ser consideradas obras de conservación y mantenimiento y no pueden en ningun caso considerarse mejora, como muy bien declara la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 30 de Abril de 2.003.
Algunos propietarios, por el sentido erróneo que tienen del ahorro, tratan de evitar cualquier obra de reparación o conservación, porque es muy cara, pero no se da cuenta que si no se toman ahora las medidas necesarias, el problema no se solucionará por si solo, sino que irá a más, y dentro de un tiempo, el coste será mucho mayor, además de la perdida de valor que hemos mencionado anteriormente.
A estos vecinos, hay que recordarles, lo que establece el Código Civil en los artículos 1.907 a 1.910:
El artículo 1.907 establece: El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.
Así mismo, el artículo 1.908 dice: Igualmente responderán los propietarios de los daños causados:
1º. Por la explosión de máquinas que no hubieran sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuvieran colocadas en lugar seguro y adecuado.
2º. Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.
3º. Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.
4.º Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.
El artículo 1.909 preceptúa: Si el daño de que tratan los dos artículos anteriores resultare por defecto de construcción, el tercero que lo sufra sólo podrá repercutir contra el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal.
Y el artículo1.910: La cabeza de la familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma.
A estos vecinos, el administrador de fincas también debería recordarles que hay mucha jurisprudencia en este sentido, a tener en cuenta, Como la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1.992 "por desprendimiento de un elemento de fachada y muerte de un viandante, siendo condenada la Comunidad." También la sentencia de la Audiencia Territorial de Pamplona de enero de 1.985, deja claro que: " indudable resulta la obligación de la comunidad de reparar defectos en elementos comunes y atender el buen estado de conservación de los mismos, sin perjuicio de las acciones que pueda tener la comunidad, sobre la base del artículo 1.591 del Código Civil o del Reglamento V. P. O., para reclamar contra quién supone sea el causante de los defectos constructivos".
Como administrador de fincas, les debo informar que además tienen el Presidente y el Administrador de Fincas poder suficiente para adoptar las medidas urgentes que sean necesarias y después comunicarlo a los propietarios en la próxima Junta de vecinos.
Además, el Administrador de fincas, a fin de evitar posibles responsabilidades, tiene el deber de comunicar al Presidente y al resto de propietarios en Junta, los problemas que ve en la falta de mantenimiento de la finca y dejar constancia de ello en el Libro de Actas. Pero, ¿qué sucede si es el Presidente de esos vecinos que no quieren convocar la Junta para no adoptar la reparación?. Pues el Administrador de Fincas deberá comunicarlo por escrito a todos los propietarios, para que tengan conocimiento de ello.
Documentación obligatoria del seguimiento de la obra:
1. Las obras de edificación dispondrán de una documentación de seguimiento que se compondrá, al menos,
de:
a) el Libro de Órdenes y Asistencias de acuerdo con lo previsto en el Decreto 462/1971, de 11 de
marzo;
b) el Libro de Incidencias en materia de seguridad y salud, según el Real Decreto 1627/1997, de 24
de octubre;
c) el proyecto, sus anejos y modificaciones debidamente autorizados por el director de obra;
d) la licencia de obras, la apertura del centro de trabajo y, en su caso, otras autorizaciones administrativas;
e) el certificado final de la obra de acuerdo con el Decreto 462/1971, de 11 de marzo, del Ministerio
de la Vivienda.
2. En el Libro de Órdenes y Asistencias el director de obra y el director de la ejecución de la obra consignarán las instrucciones propias de sus respectivas funciones y obligaciones.
3. El Libro de Incidencias se desarrollará conforme a la legislación específica de seguridad y salud. Tendrán
acceso al mismo los agentes que dicha legislación determina.
4. Una vez finalizada la obra, la documentación del seguimiento será depositada por el director de la obra
en el Colegio Profesional correspondiente o, en su caso, en la Administración Publica competente, que
aseguren su conservación y se comprometan a emitir certificaciones de su contenido a quienes acrediten
un interés legítimo.
ENCINAR ADMINISTRACIÓN DE FINCAS le asesora sobre todas estas cuestiones. Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37
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