Si hay una profesión que puede presumir de tener una proyección y exigencia social, esa es la de administrador de fincas. El desarrollo y la acreditación de sus profesionales nacen como respuesta a la necesidad de la propia sociedad, que ha demandado, demanda y demandará administradores de fincas cada vez más competentes en la gestión del bien más preciado, el que compete a su patrimonio inmobiliario. Y por todo ello, hoy en día es impensable que una comunidad de propietarios no cuente con un administrador de fincas profesional.
Además de “velar por el buen régimen de la casa”, como señala la Ley de Propiedad Horizontal, entre las principales funciones del administrador de fincas destacan la conservación de los inmuebles encomendados por los propietarios, la obtención del buen rendimiento de los mismos y el asesoramiento en cuestiones relacionadas con el sector inmobiliario.
Sin embargo, no todos los administradores de fincas están lo suficientemente cualificados como para desempeñar un cargo de esta responsabilidad, habida cuenta de la trascendencia pública que tiene el bien común que deben salvaguardar. Y en este caso es conveniente remover de su cargo al administrador.
El desarrollo de este post surge a raíz de la pregunta de Lourdes: “Querría saber si para cambiar el administrador de fincas es necesario el acuerdo de la junta de propietarios, o si solo vale con el del presidente, vicepresidente y vocales. Nuestro administrador fue nombrado en acta de junta extraordinaria en enero de 2009, pero no se ha firmado ningún contrato con él. Según él, tenemos que esperar hasta el año que viene para poder cambiarlo. El acta no especifica en qué condiciones o por cuánto tiempo y si es necesario avisar con antelación para rescindir de sus servicios”.
La Ley de Propiedad Horizontal dice que, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno, dentro de los cuales se incluye el de administrador, se hará por el plazo de un año. Su nombramiento, como bien ha dicho Lourdes, se adoptó en junta de propietarios, entendemos que por el acuerdo de mayoría simple que requiere la ley.
La ausencia de un contrato escrito no exime a las partes (comunidad de propietarios y administrador de fincas) de mantener un vínculo legal, por cuanto su nombramiento puede darse también a través de un acuerdo adoptado dentro del marco de la junta de propietarios (constituyendo una prueba documental el acta en la que se incorpore el acuerdo adoptado). Ambas formas de nombramiento, por contrato escrito o acuerdo en junta, tienen la misma validez legal. Es más, aun siendo un contrato verbal, los efectos serían los mismos.
En cualquier caso, es recomendable que en el contrato figure que la fecha de entrada en vigor del mismo corresponde con la fecha del nombramiento efectuado en junta, independientemente de que se hayan prestado servicios con anterioridad a esa fecha.
Por otro lado, como nos comenta, si la comunidad no está conforme con la labor desempeñada por su administrador, podrá despedirle antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios. Se necesitará para ello llegar a un acuerdo por mayoría simple. Ahora bien, la comunidad debe saber que en este caso estará obligada a pagar al administrador el resto de las mensualidades hasta la finalización del año, ya que en caso contrario este último tendrá derecho a exigir dicho importe por los daños y perjuicios ocasionados. Cosa distinta es que la causa de su despido sea objetiva, en cuyo caso no sería preciso indemnizarle.
Una de las principales recomendaciones a la hora de contratar a un administrador de fincas es cerciorarse de que éste cumple los requisitos que exige la ley y que, sobre todo, esté colegiado. Así, de surgir desavenencias entre administrador y comunidad, esta última puede acudir al colegio de la provincia al que pertenezca el administrador para encontrar respuesta a la infracción planteada. Los colegios tienen, además, un seguro de fianza y responsabilidad civil para cubrir, en caso de mala praxis, las responsabilidades de los administradores.
Asimismo, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Bizkaia (C/ Ledesma, 10-BIS, Bilbao -
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