Encinar Administradores de Fincas les va a informar en este artículo sobre la excepcionalidad de los Acuerdos que exigen Unanimidad y el posible Abuso de Derecho que se puede originar en una Comunidad de Vecinos
La Ley de Propiedad Horizontal establece que el sistema general para la adopción de acuerdos en una Comunidad de Vecinos será el de mayoría de propietarios que supongan, a su vez, mayoría de cuotas de participación o coeficientes.
Por ello, se reserva el sistema de la unanimidad para asuntos especialmente importantes, como son, la creación o modificación del título constitutiv o de los estatutos, la modificación de las cuotas de propiedad de cada inmueble del edificio, la instalacion, modificacion o supresión de obras importantes en los elementos comunes, etc.
Sin embargo, la regla de la unanimidad no ha de interpretarse de forma radical y presuponer que va a ser imposible alcanzarla.
En primer lugar, no se exige el voto favorable de todos los propietarios, sino únicamente de aquéllos que estuvieran presentes en la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, y el de los ausentes que no se opusieran a la decisión en los 30 dias siguientes a la notificación del acta levantada por los acuerdos adoptados en la Junta.
En segundo lugar, la imposibilidad de adoptar un acuerdo por falta de unanimidad podrá impugnarse alegando abuso de derecho, ya que la regla de la unanimidad supone que cada vecino tiene derecho de veto y, desafortunadamente, la mayor parte de las veces este derecho es utilizado arbitraria y caprichosamente, impidiendo la adopción del acuerdo y causando un perjuicio abusivo a otro vecino, y sin ningun fundamento racional claro. Por ello, la Ley de Propiedad Horizontal establece la limitación del abuso de derecho en el apartado c) del artículo 18, al permitir la impugnación de acuerdos “cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.
Para que pueda resultar operativo este derecho a impugnar el acuerdo comunitario es necesario que el propietario esté al corriente del pago de las cuotas comunitarias (ya sea por previo pago o por consignación judicial), tal como establece el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2000, 21 de diciembre de 2000 y 29 de junio de 200, se establece que la falta de unanimidad comunal puede ser suplida judicialmente, precisamente para evitar supuestos de abuso de derecho, cuando no existen perjuicios a la comunidad de vecinos y sin embargo sí esta acreditada la existencia de perjuicios al propietario demandante. Así, la negativa de un vecino o de varios sin que exista motivo razonable o en perjuicio contra algún copropietario o la propia comunidad, puede tener la consideración de abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo.
Otra Sentencia del Tribunal Supremo, de 15 de noviembre de 2010, examina la negativa de una comunidad de propietarios a autorizar la apertura de puerta de acceso al rellano de la escalera y uso de ascensor a planta primera al haberse segregado dicha planta de un local comercial quedando incomunicada con el exterior. En dicho caso los estatutos preveían la posibilidad de segregación de un local comercial y entendió el Tribunal supremo que dicha autorización estatutaria debía llevar implícita la autorización a una apertura de salida de la finca matriz: “La Jurisprudencia entiende que estas facultades estatutarias deben estar anudadas a facilitar el aprovechamiento independiente de los locales que se formen. De no ser así, no tendría sentido que se permitiese la división de locales, puesto que, en la práctica, no podrían ser explotados económicamente como unidades independientes". Además, esta Sentencia sienta doctrina jurisprudencial en el siguiente sentido:“(…) doctrina jurisprudencial que, cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. (…) La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.”
Pero, ¿Qué se entiende por Abuso del Derecho? el uso de la norma de la unanimidad por parte de la comunidad de propietarios con mala fe y sin que ese derecho de veto suponga ningún beneficio o protección para la comunidad, el propio inmueble, o para algún vecino, y sí un perjuicio para alguno de el o los copropietarios que solicitan la adopción del acuerdo.
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