<h1>Utilización Privativa de Elementos Comunes</h1>

El propietario de un bar, ubicado en los bajos de un edificio, viene utilizando a modo de terraza un espacio común del bloque. La comunidad quiere que deje de ocupar esta zona, pero el ocupante dice que él ya se encontró el bar en esta situación -el pro­pietario anterior ya había sido autorizado por la co­munidad para montar la terraza-, y considera que, en realidad, hay un arrendamiento. Encinar Administración de Fincas le indica ¿Cómo deberá actuar?

El anterior propietario obtuvo en su momento autorización por parte de la comunidad para sacar las mesas y ocupar dicho espacio. El  permiso (mediante una simple carta y sin fecha de finalización) también acordaba el pago de un impor­te por este motivo, que el  anterior propietario abonaba. El actual propietario del bar ha seguido pagando esta renta, por lo que no quiere marcharse.

Autorización del anterior propietario:

El hecho de que haya una autorización sin plazo de finalización no signi­fica que se pueda ocupar dicho espacio para siem­pre. En estos casos donde no hay vencimiento, se entiende que la relación está basada en la confian­za entre los contratantes, y cualquiera de ellos pue­de darla por finalizada, siempre que actúe de bue­na fe. Y, para que haya buena fe, los tribunales sue­len exigir un plazo de preaviso razonable (de tres meses, por ejemplo).

¿Y si el pro­pietario actual no ha pagado en ningún momento el importe pactado con el anterior propietario?

Al no haber pagado las rentas, no puede considerarse que haya un contrato de arrenda­miento entre ambos, sino una simple autorización, revocable en cualquier momento. Y el ocu­pante no podrá oponerse a la expulsión, ni siquiera poniéndose al día en el pago de las rentas que que­den pendientes.
El nuevo propietario ha incumplido ade­más su parte del trato: el pago a la comunidad a cambio de la ocupación del espacio común. Así que ésta puede considerar roto definitivamente el acuerdo al que llegó en su día con el anterior pro­pietario. Y no hay nada que ampare la ocupación irregular.
Aunque el propietario del bar ale­gue el perjuicio que se le causará si se ve obligado a retirar las mesas de la terraza (despido de camareros, ingresos que no obtendrá…), lo cierto es que estos perjuicios no son imputables a la co­munidad. El primero en incumplir fue él, que ocupó el espacio sin pagar nada, por lo que la comunidad puede obligarle al desalojo. En las obli­gaciones recíprocas, si una parte incumple lo que le compete, la otra puede exigir el cumplimiento o so­licitar la resolución del contrato.

Fuente: Inmoexperto.com

Propiedad Horizontal: Utilización privativa de elementos comunes

La Comunidad de propietarios ejercita acción reivindicatoria frente a los dueños para que se declarase que la superficie de terreno existente frente al local propiedad de los demandados hasta la AVENIDA es zona común de la Comunidad de Propietarios y no de la propiedad ni de uso exclusivo de los demandados y se les condene a retirar las sillas, mesas y sombrillas que ocupan la terraza, así como a que se abstengan de realizar actos que perturben la posesión de la actora.

El Tribunal Supremo en sentencia de 7 de marzo de 2011 declara como hechos probados:

a) la zona o terreno que la parte recurrente está utilizando como terraza de bar es elemento común de la Comunidad y está perfectamente identificada

b) la terraza no ha sido utilizada antes de 2001. Es en este año cuando comienza a desarrollarse la actividad de cafetería, para lo que obtuvo licencia municipal de actividad el día 26 de enero de 2001

c) no hay ni prescripción de la acción reivindicatoria ni usucapión de la terraza

d) aparece acreditado el uso autorizado de la acera por lo menos desde el año 1970, por lo que la acción reivindicatoria no puede triunfar con relación a esa porción de acera.

En consecuencia ratifica la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia y declara que la superficie de terreno existente frente al local propiedad de los demandados hasta la AVENIDA es zona común de la comunidad de propietarios, con excepción de la acera del local, y por lo tanto condena a los demandados a retirar las sillas y mesas y sombrillas que ocupan la terraza absteniéndose en un futuro a realizar actos que perturben dicha posesión.

Considera el Supremo que es hecho probado de la sentencia que los recurrentes no tienen título de propiedad sobre la zona o terreno donde se colocan las sillas, mesas y sombrillas, y que el terreno que ocupan es elemento común de la Comunidad demandante, haciéndolo desde el 26 de enero de 2001.

Por tanto, ni es posible computar el plazo para hacer efectivo su derecho por usucapión mediante una posesión durante diez años en concepto de dueño, con buena fé y justo título, cuando se disfruta por mera tolerancia de la Comunidad de Propietarios, ni menos aun convertir lo común en privativo a través de esa especie de atajo temporal que proporciona el consentimiento tácito de la Comunidad de vecinos, cuando los propios demandados reconocen, entre los numerosos y contradictorios argumentos que esgrimen, que es en el 2001 cuando se producen numerosas quejas de la Comunidad por su oposición a un acuerdo comunitario de ese mismo año en el que pretendía transformar la terraza en plazas de garaje

Fuente: Pedro Hernandez del Olmo. http://pedrohernandezabogado.blogspot.com

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