El Retracto Convencional
¿Es posible vender una finca reservándose el vendedor el derecho a recuperarla durante un plazo determinado? Esta posibilidad se denominada retracto convencional, pero cómo puede pactarse.
El retracto convencional suele pactarse cuando alguien necesita liquidez, pues permite recibir el precio de la venta conservando al mismo tiempo el derecho a recuperar el bien
El derecho de “retracto convencional” también se conoce como “venta con carta de gracia” o “retroventa"
¿En qué consiste el retracto convencional?
El retracto convencional es un pacto que se añade a la escritura de compraventa (pues es necesario que el retracto se firme simultáneamente a la venta). Por tanto, se vende el bien (que normalmente es una finca) y el comprador paga el precio, pero se añade un pacto por el cual el vendedor se reserva el derecho a recuperarlo durante un plazo (y de acuerdo con las condiciones que pacten las partes.
El vendedor podrá recuperar la finca si abona al comprador el precio de la venta, es decir, el precio que originariamente pagó dicho comprador. Además, el vendedor deberá abonarle al comprador los siguientes importes:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por el comprador (básicamente, gastos de notario, impuesto y registro).
Los gastos necesarios y útiles hechos en la finca (por ejemplo, gastos de conservación que haya tenido que asumir el comprador durante el tiempo en que ha tenido la finca
¿Durante cuánto tiempo se puede pactar el retracto convencional?
El plazo que tendrá el vendedor para recuperar el bien será el que se haya pactado en la escritura de compraventa, aunque la ley establece algunas limitaciones.
No es posible (ni siquiera aunque las dos partes lo acuerden) conceder al vendedor un plazo para recuperar la finca superior a diez años. Si las partes no han pactado expresamente un plazo determinado, el plazo que se aplicará será de cuatro años, a contar desde la fecha de la compraventa.
Si transcurre el plazo máximo (el que se haya pactado o el de cuatro años) sin que el vendedor haya ejercitado su derecho, lo perderá, y a partir de ese momento el comprador habrá adquirido la finca de forma irrevocable.
¿ Cómo se debe actuar para ejercitar el derecho de retracto?
Para que el vendedor pueda ejercitar su derecho a recuperar la finca, es necesario que, dentro del plazo indicado, envíe un requerimiento al comprador (a través de notario, por ejemplo), notificándole su decisión de recuperar la finca. En general, los tribunales exigen también que dentro del plazo se reembolse al comprador el precio de la venta. Si el comprador rechazase recibir ese importe, éste podría consignarse (depositarse) ante notario, por ejemplo.
Seguidamente, tenga en cuenta que para “deshacer” la venta inicial (y que la finca vuelva a ser propiedad del vendedor) es necesario firmar una nueva escritura, en la que se hará constar que por parte del vendedor se ejercita su derecho de retracto. Si el comprador se negase a firmar esa escritura, se le podrá exigir judicialmente, en cuyo caso será el juzgado el que conceda un plazo para hacerla.
Fuente: Inmoexperto.com
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