A la muerte el inquilino, pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento: el cónyuges, convivientes, descendientes, ascendientes, hermanos o minusválidos con relación de parentesco.
Si el arrendador no recibe noticias mediante notificación por escrito, sobre el fallecimiento del arrendatario 3 meses después de su muerte, el alquiler quedará extinguido.
Si finalmente se produce la extinción por falta de subrogación, todas las personas que estén legitimadas para suceder al arrendatario, quedarán obligadas de forma solidaria al pago de la renta relativa a esos 3 meses. Sólo quedarán exentos del pago quienes renuncien a la opción de subrogarse en el contrato, siempre y cuando se lo notifiquen al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.
Para poder efectuar la subrogación en el contrato de arrendamiento, la notificación deberá incluir lo siguiente:
* El certificado de defunción del fallecido.
* La identidad del subrogado: Indicando el parentesco con el fallecido y si procede, alguna prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.
Mientras que si el inmueble arrendado es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (local comercial, oficina, vivienda con arrendamiento de temporada, etc…) y en éste se ejerza una actividad profesional o empresarial, el heredero o legatario que continúe con la actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Para que la subrogación sea efectiva, deberá de notificarse por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
Una consulta que como administradores de ficnas nos realizan con bastante frecuencia, es si ¿es valida la subrogación si no se ha notificado dicha intención al propietario del inmueble?
Por ejemplo. Vd. tiene alquilada una vivienda a un matrimonio en régimen de prórroga forzosa, pero el contrato sólo lo firmó el marido, aunque ya estaban casados y siempre ha viviendo en la casa el matrimonio. Vd. se ha enterado que el marido falleció hace ya 4 años y que desde entonces en el piso vive su mujer, sin haberle notificado dicha subrogación. ¿Puede Vd. resolver el contrato?
La ley de Arrendamientos Urbanos estipula que, al fallecer el arrendatario (inquilino), pueda subrogarse en el contrato su cónyuge, siempre y cuando notifique al propietario, de forma expresa y por escrito, tanto dicho fallecimiento como su voluntad de subrogarse.
Hasta hace muy poco los tribunales consideraban que la falta de notificación de la subrogación no era causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, porque en el momento de la firma del contrato eran ya un matrimonio, estaban casados y aunque en el contrato sólo conste el marido, se considera que la esposa también es arrendataria, de manera que no es necesario que se subrogase en dicho contrato para poder seguir ocupando el piso. Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2011, ha establecido que es imprescindible que la esposa cumpla con el requisito legal de la subrogación, ya que el contrato de arrendamiento firmado por uno sólo de los cónyuges durante el matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales, y por ello, se debe aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos, que exige realizar la notificación antes indicada.
En el caso de la consulta no ha sucedido así, y como no se notificó la subrogación, no se cumplieron los requisitos previstos por la ley de arrendamientos urbanos, y, en consecuencia, el propietario podrá solicitar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento o alquiler.
Si lo que le interesa al propietario es que la mujer del difunto siga viviendo en la vivienda, porque es buena inquilina, pero no abonando los importes de rentas antiguas, siempre podrá el propietario negociar con la mujer un nuevo contrato alquiler, con una nueva renta.
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