¿Debe el arrendatario asumir el coste de la instalación del ascensor?

Partimos de la base de que la instalación del ascensor en una finca siempre supone una innovación o mejora en los servicios del inmueble, en la que deberán participar los propietarios según establece la Ley de Propiedad Horizontal, pero la duda que aquí se plantea es cómo afecta esta instalación a los arrendatarios. Y una vez más, como ocurre en la mayoría de las cuestiones de arrendamientos urbanos, es imprescindible conocer la fecha del contrato para determinar qué preceptos resultan aplicables y si éste debe asumir el gasto.

Contratos celebrados con posterioridad al 1 julio 1964 y con anterioridad al 9 de mayo de 1985

Se rigen por lo dispuesto en el Texto Refundido de 1964, concretamente el art. 112 del Texto Refundido de 1964, donde la realización de obras de mejora autoriza al arrendador para elevar la renta cuando las efectúe de acuerdo con el arrendatario, o bien se hayan acordado por los tres quintos de estos cuando se trate de obras de mejoras comunes, como sucede en este caso con el ascensor.  Por tanto, si no existe este acuerdo el arrendador no podrá repercutirlas.

En el caso de que el arrendador sea solo propietario de una vivienda dentro de una finca en régimen de propiedad horizontal, el arrendatario no está obligado a soportar el coste, salvo que se hubiese pactado en el contrato, tal y como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009.

Contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995

Aparece regulado en la Disposición Transitoria Primera LAU 94, que remite al TR de 1964 donde a tenor del art.98 TR se rige por la voluntad de las partes, de ahí que tan sólo cabría la repercusión del coste de la obra de instalación de ascensor si se pactó expresamente en el contrato de arrendamiento. Así la resolución del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2013, en la que se establece que no es aplicable la repercusión del art 108 TR 64, a éstos contratos al existir la libertad de pacto.

Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995

El régimen normativo es la Ley 24/1994, de 24 de noviembre de 1994 (LAU 94), en aplicación del art 22, donde el arrendatario está obligado a soportar la obra, considerada como de mejora. Este inicialmente no tiene la obligación de pagarlo, sino que lo hará el propietario arrendador, que tiene derecho a elevar la renta por mejoras (art 19.1 LAU 94), salvo pacto en contrario, si han transcurrido los tres primeros años del contrato, en el caso de que el contrato sea posterior al 6 de junio de 2013, o si ha pasado cinco años para los anteriores al de 6 junio de 2013 y posteriores al 1 de enero de 1995.

Cuando el arrendatario tenga la condición de discapacitado

La cuestión relativa a las obras aparece regulada en el art 24 de la LAU 94. Dicho precepto es aplicable tanto a los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, por remisión de la Disposición Transitoria Segunda, apartado 2, como a los posteriores al 1 de enero de 1995 (anteriores a la reforma de 2013), pues desde esta fecha el citado artículo 24 fue modificado con una nueva regulación para los contratos posteriores al 6 de junio de 2013. En estos últimos, se añadió un matiz importante, la obra debe hacerse “en el interior de la vivienda…”,   acotación mayor que en el texto anterior “en la vivienda”, por lo que para estos contratos  no cabría exigir la instalación de un ascensor.

Ahora bien, lo que si es perfectamente posible es que sea el propietario (arrendador)  el que lleve a cabo la solicitud para adaptar zonas comunes a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Al igual que también, como última medida, puede el propio arrendatario realizar estas obras, siempre que se cumplan las condiciones establecidas por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, previa solicitud y acreditación y corriendo éste con el pago de las mismas.

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¿Qué tipos de fincas o Comunidades de Propietarios administramos?

Todo tipo de Comunidades de Propietarios, ya que somos expertos en la Ley de Propiedad Horizontal y Vertical. La transparencia en la gestión, la claridad y la sencillez de las cuentas, el trato amable y personal, y nuestro eficiente servicio de administración, hace que no exista diferencia en la administración de unos u otros inmuebles, la clave está en el tiempo y el volumen de trabajo que se dedica a cada Comunidad de Propietarios por parte de la Administración de fincas. Así, desde Encinar XXI Administración de Fincas, gestionamos y administramos, siempre con administrador de fincas colegiado y titulado, todo tipo de comunidades de propietarios y fincas, entre las cuales:

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Dirección:      C/ Estartetxe nº 5, 2ª planta, Departamento 205 (Leioa).

                                                        

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Gestionamos Comunidades de Propietarios de viviendas, garajes, urbanizaciones, mancomunidades, macrocomunidades, comunidades generales, txokos, asociaciones, fundaciones, residencias de ancianos, poligonos industriales....., tanto en el municipio de Leioa, donde tenemos nuestra oficina, tanto en el centro de Leioa, como en los barrios de Artaza y Lamiako; así como en los municipios vecinos de Getxo (sobre todo en Algorta), Erandio (incluyendo Astrabudua), Asua, Berango, Sopelana, Sopela, Sestao, Basauri, Bilbao (Abandoibarra, Abando, San Mames, Indautxu, Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Miribilla, Begoña, Deusto, San Ignacio, Recalde, Rekalde, Errekalde, Ibaiondo, Atxuri, Santutxu, Txurdinaga, Amézola, Uribarri, Matiko, Ocharcoaga, Otxarkoaga, Txurdinaga, Basurto-Zorroza, San Adrián, La Peña), Portugalete (Peñota, Abatxolo, Azeta, Buenavista, Muelle, La Florida, Repelaga), Santurtzi (San Juan, Kabiezes, Capital Mendizabal, La Sardinera, Murrieta, Larrea, Peñota, Las Viñas, Mamariga), Barakaldo (Arteagabeitia, Retuerto, kareaga, Bagatza, San Vicente, Desierto, Arrontegi, Cruces, Lasesarre, Lutxana, Llano, Rontegui, Pormetxeta), Etxebarri, Galdakano o  Galdacano  .. etc. 

Fuente: sepin.es

¿Se puede echar a un inquilino ruidoso?

Respecto a las actividades molestas de los arrendatarios, la Comunidad de propietarios puede interponer una acción judicial de "cesación de actividades molestas" contra aquellos propietarios o inquilinos que realizan en el piso o local actividades molestas, insalubres,nocivas o peligrosas que perturben la paz, seguridad o tranquilidad del resto de vecinos.

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. La Junta de Propietarios autorizará al Presidente a interponer la referida acción mediante mayoría simple. 

Si el piso o local está alquilado y es el arrendatario quien provoca dichas actividades, los Tribunales se decantan en su mayoría por la necesidad también de demandar al propietario por las actividades molestas del inquilino, argumentando que la relación procesal correcta sería la de demandar a ambos (propietario y arrendatario), pues aunque el propietario no sea directamente quien causa dichos perjuicios, el resultado del procedimiento le afectaría de manera directa, por cuanto el objetivo de esta acción es la de cesación de la actividad molesta, siempre y cuando se le haya requerido previamente para que ejercite las acciones oportunas y haya hecho caso omiso a los pedimentos de la Comunidad.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento"

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Inquilinos Ruidosos: Soluciones por la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Propiedad Horizontal

Hoy es el Día Internacional de la Concienciación sobre el Ruido. Un agente contaminante más, que repercute no sólo en nuestro bienestar y calidad de vida, sino que también produce graves efectos para la salud. No en vano, según datos de la Organización Mundial de la Salud, el 70% de los españoles sufre niveles de ruido “inaceptables”, muchas veces originados en el propio edificio en el que viven.
Aunque las fuentes de ruido que se originan en una comunidad de propietarios pueden ser muy diversas (puerta de garaje, ascensor, etc.) las más difíciles de regular son las que provienen de las viviendas de nuestros propios vecinos (taconeo, fiestas, etc.).

Un ejemplo ilustrativo es el que nos plantea Ricardo, que es un propietario afectado por los ruidos que provocan las fiestas celebradas por sus vecinos, que además de no ser propietarios de la vivienda no respetan el descanso de los demás. “Estoy cansado de llamar a la policía y avisar al propietario, que no hace nada por detener la actitud “incívica” de sus inquilinos, ¿qué más puedo hacer? ¿No me ampara la Ley?”, nos pregunta.

Llega el desahucio exprés para echar al inquilino moroso en 10 días

En 10 días el inquilino moroso desalojará la vivienda o pagará su deuda.

El pasado 1 de noviembre entró en vigor la ley de medidas de agilización procesal que permitirá a los propietarios desalojar al inquilino moroso o conseguir que le pague la deuda en 10 días, gracias al proceso monitorio (un juicio rápido y sencillo) para la reclamación de las rentas y desahucio.

Esta norma acomete reformas para simplificar los tiempos de respuesta de los tribunales, mediante la eliminación de trámites innecesarios, como, por ejemplo, que una vez presentada la demanda por impago, el secretario judicial dé 10 días al inquilino para que abone la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las que se opone al pago.

Si en el plazo de 10 días el inquilino no ha realizado ninguna de estas acciones, el secretario judicial pondrá fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), previa solicitud del propietario. en definitiva, con la reforma de la ley, el derecho a recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez días, frente a los meses que debía esperar el propietario antes para recuperar su casa (en muchas ocasiones en muy mal estado).

Subrogación en el contrato de alquiler (por fallecimiento del inquilino)

Encinar XXI Administradores de Fincas les explica en este artículo la subrogación de los contratos de arrendamiento, en caso de fallecimiento del arrendatario, tema de vital importancia si queremos continuar con el arrendamiento y que no se nos pasen plazos, o en caso contrario, para no quedar obligados solidariamente con el resto de posibles subrogados.

A la muerte el inquilino, pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento: el cónyuges, convivientes, descendientes, ascendientes, hermanos o minusválidos con relación de parentesco.

Si el arrendador no recibe noticias mediante notificación por escrito, sobre el fallecimiento del arrendatario 3 meses después de su muerte, el alquiler quedará extinguido.

Si finalmente se produce la extinción por falta de subrogación, todas las personas que estén legitimadas para suceder al arrendatario, quedarán obligadas de forma solidaria al pago de la renta relativa a esos 3 meses. Sólo quedarán exentos del pago quienes renuncien a la opción de subrogarse en el contrato, siempre y cuando se lo notifiquen al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.

Para poder efectuar la subrogación en el contrato de arrendamiento, la notificación deberá incluir lo siguiente:

* El certificado de defunción del fallecido.
* La identidad del subrogado: Indicando el parentesco con el fallecido y si procede, alguna prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

Mientras que si el inmueble arrendado es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (local comercial, oficina, vivienda con arrendamiento de temporada, etc…) y en éste se ejerza una actividad profesional o empresarial, el heredero o legatario que continúe con la actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Para que la subrogación sea efectiva, deberá de notificarse por escrito al arrendador dentro de los 2 meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Una consulta que como administradores de ficnas nos realizan con bastante frecuencia, es si ¿es valida la subrogación si no se ha notificado dicha intención al propietario del inmueble?

Por ejemplo. Vd. tiene alquilada una vivienda a un matrimonio en régimen de prórroga forzosa, pero el contrato sólo lo firmó el marido, aunque ya estaban casados y siempre ha viviendo en la casa el matrimonio. Vd. se ha enterado que el marido falleció hace ya 4 años y que desde entonces en el piso vive su mujer, sin haberle notificado dicha subrogación. ¿Puede Vd. resolver el contrato?

La ley de Arrendamientos Urbanos estipula que, al fallecer el arrendatario (inquilino), pueda subrogarse en el contrato su cónyuge, siempre y cuando notifique al propietario, de forma expresa y por escrito, tanto dicho fallecimiento como su voluntad de subrogarse.

Hasta hace muy poco los tribunales consideraban que la falta de notificación de la subrogación no era causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, porque en el momento de la firma del contrato eran ya un matrimonio, estaban casados y aunque en el contrato sólo conste el marido, se considera que la esposa también es arrendataria, de manera que no es necesario que se subrogase en dicho contrato para poder seguir ocupando el piso.  Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2011, ha establecido que es imprescindible que la esposa cumpla con el requisito legal de la subrogación, ya que el contrato de arrendamiento firmado por uno sólo de los cónyuges durante el matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales, y por ello,  se debe aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos, que exige realizar la notificación antes indicada.

En el caso de la consulta no ha sucedido así, y como no se notificó la subrogación, no se cumplieron los requisitos previstos por la ley de arrendamientos urbanos, y, en consecuencia, el propietario podrá solicitar judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento o alquiler.

Si lo que le interesa al propietario es que la mujer del difunto siga viviendo en la vivienda, porque es buena inquilina, pero no abonando los importes de rentas antiguas, siempre podrá el propietario negociar con la mujer un nuevo contrato alquiler, con una nueva renta.

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ENCINAR ADMINISTRACIÓN DE FINCAS le asesora sobre todas estas cuestiones. Pídanos presupuesto sin compromiso: Encinar Administradores de Fincas - C/ Estartetxe 5 2ª planta dpto. 205 - (48940) - Leioa - Vizcaya - Teléfono 94 402 27 35 - Fax. 94 402 27 37 encinarxxi@gmail.com

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Video sobre el Derecho de Tanteo y Retracto de un inquilino dentro de un contrato de arrendamiento

Encinar administradores de fincas colegiado, le informa en el siguiente Video del "administrador en casa" sobre el derecho de tanteo y retracto que tiene el inquilino dentro de un Contrato de Arrendamiento.

"El Administrador en casa" es una iniciativa del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) cuya finalidad es la de hacer llegar estas cuestiones relacionadas con la vivienda a todos los ciudadanos. Consta de varios vídeos sobre diferente asuntos relacionados con las Comunidades de Vecinos que se irán publicando en este blog exclusivo de Comunidad de Propietarios, creado por Encinar Administradores de Fincas.

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