4 de octubre de 2011

¿Es posible la Modificación del Título Constitutivo por el Promotor tras la venta de un inmueble mediante documento privado

El otorgamiento y modificación del Título Constitutivo de la propiedad horizontal mientras exista un propietario único -normalmente el promotor- corresponde a él únicamente. Ahora bien, si existiera más de un propietario, para modificar el Titulo Constitutivo es necesaria la unanimidad de todos ellos, segun el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Pero, ¿existe una transmisión patrimonial efectiva de un inmueble (vivienda, local comercial, garaje o trastero) cuando se firma un contrato privado de compraventa, de manera que desde entonces el promotor ya no pueda modificar unilateralmente el Título Constitutivo, si no es con el acuerdo unánime de todos suscrito dichos contratos?

El Tribunal Supremo en la Sentencia de 11 de Diciembre de 2.009, entiende que si bien la compraventa no requiere la solemnidad de documento público, el documento privado no acredita, por si sólo, la efectiva transmisión patrimonial, pues para ello debe ir complementado con al entrega efectiva de la vivienda o local comercial al comprador, situación que raramente se da, con la firma de su contrato privado de compra-venta, donde la promotora se reserva el dominio y no hay entrega de llaves.

Extracto de la Sentencia del Tribunal Supremo, de 11 de Diciembre de 2.009:
"De ordinario, el promotor redacta y otorga la escritura de división horizontal, con la asignación de la cuota de participación de cada piso, local o cualquier finca independiente del edificio.

En el supuesto de que el promotor haya efectuado la división y asignación de cuotas cuando hubiera transmitido pisos o locales en documento privado, procede manifestar que, conforme determina el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, no es admisible ese otorgamiento, toda vez que ya no es el dueño único, amén de que la compraventa no requiere la solemnidad de documento público, a tenor del artículo 1280 del Código Civil, pero corresponde distinguir si el contrato se ha consumado con la entrega de la cosa, de conformidad con el artículo 1462 del Código Civil, ya que en la primera coyuntura no habrá dueño único, mientras que en otro caso mantendrá dicha condición.

En el supuesto debatido, se suscita una cuestión plenamente jurídica, consistente en si el contrato privado de compraventa de vivienda de un inmueble, con reserva de dominio, y sin entrega aún de llaves, confiere al comprador el derecho para concurrir al otorgamiento de la escritura de constitución, o en su caso de modificación de la Propiedad Horizontal.

Es evidente que, según reiterada doctrina jurisprudencial, seguida en los últimos tiempos, la formalización del contrato en documento privado no genera tradición instrumental y no acredita por si sólo la efectiva transmisión patrimonial pretendida y, al ser el promotor el único propietario, tiene el amparo del ordenamiento jurídico para llevar a cabo la modificación del Título Constitutivo de la división horizontal."

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