Debido a que se trata de una inspección de obligado cumplimiento para la comunidad, reglada normativamente y de carácter periódico, tanto el presidente como también el administrador pueden iniciar los trámites previos a la realización de la inspección sin requerir para ello el previo acuerdo de la junta general, y sin perjuicio de que posteriormente se informe a los propietarios de dicha gestión.
No obstante lo cual, si la inspección resultara desfavorable y fuese necesario ejecutar obras, sí sería necesario el previo acuerdo de la junta toda vez que, según el artículo 14.c de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ya sean ordinarias o extraordinarias.
También puede ocurrir que una vez ha sido informada la Junta General de Propietarios, tanto de la obligación de contratar una ITE como de la ejecución de unos trabajos para la subsanación de los defectos encontrados, ésta decidiera, alegando motivos económicos, no contratar la Inspección o realizar las obras de subsanación. En este caso, el administrador deberá informar claramente a la comunidad de la responsabilidad que genera dicho acuerdo así como de las sanciones que puedan derivarse de dicho incumplimiento.
Como consejo y dado que todos los propietarios están obligados a contratar la realización de la ITE, es importante que ésta sea realizada por técnicos competentes o por una entidad de inspección técnica homologada. En este sentido, la elección adecuada del técnico es esencial, puesto que del resultado de la inspección dependerá que las consecuencias para la comunidad sean positivas o negativas.
Fuente: globaliza
Encinar Administradores de Fincas considera necesario plasmar a continuación varios post que hemos ido publicando, relacionados con la Inspección Técnica de los Edificios o ITE:
La Inspección Técnica de los Edificios (ITE)
Encinar Administración de Fincas, como administradores de fincas le informa sobre la Inspección Técnica de los Edificios (ITE):
Pero antes de profundizar en esta materia, quiero indicar como administrador de fincas unas premisas: toda Comunidad de Propietarios se encuentra obligada frente a sus integrantes a garantizar que el edificio reune las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad que determinen las condiciones de calidad y seguridad necesarias, no solo para evitar el deterioro o la perdida de valor del inmueble, sino sobre todo, para conseguir una situacion de minima seguridad y habitabilidad para los diferentes copropietarios o comuneros. Y por ello, todos los comuneros deben de atender al pago de los gastos y contribuciones que se deriven de esas necesidades, siempre que no concurra una clausula expresa de exoneracion. Como ejemplo anoto 2 sentencias condenatorias a Comunidades de Propietarios por los daños causados a terceros: Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona de 7 de Julio de 2.009 y de la Audiencia Provincial de A Coruña, Santiago de Compostela, de 24 de Junio de 2.009.
Pero antes de profundizar en esta materia, quiero indicar como administrador de fincas unas premisas: toda Comunidad de Propietarios se encuentra obligada frente a sus integrantes a garantizar que el edificio reune las condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad y seguridad que determinen las condiciones de calidad y seguridad necesarias, no solo para evitar el deterioro o la perdida de valor del inmueble, sino sobre todo, para conseguir una situacion de minima seguridad y habitabilidad para los diferentes copropietarios o comuneros. Y por ello, todos los comuneros deben de atender al pago de los gastos y contribuciones que se deriven de esas necesidades, siempre que no concurra una clausula expresa de exoneracion. Como ejemplo anoto 2 sentencias condenatorias a Comunidades de Propietarios por los daños causados a terceros: Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona de 7 de Julio de 2.009 y de la Audiencia Provincial de A Coruña, Santiago de Compostela, de 24 de Junio de 2.009.
Inspección Técnica de los Edificios (ITE):
En septiembre de 2006 entró en vigor la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo de la Comunidad Autónoma del País Vasco, donde se estipular que los propietarios de toda construcción o edificación catalogada o protegida, así como de toda edificación de uso residencial, de antigüedad superior a 50 años, deberán encomendar a un técnico facultativo la realización de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de la construcción o edificación cada 10 años. Aunque no es necesario que tu edificio tenga más de 30 ó 40 años para que necesites saber en qué estado se encuentra, si es recomendable cuando se trata de iniciar el proceso de mantenimiento y renovación, ya que porque es obligatorio para los propietarios de un edificio, conservar éste en "estado de seguridad, salubridad y ornato público".
El objetivo principal de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) consiste en garantizar la seguridad de las edificaciones. En definitiva, de actuar de manera preventiva, procurando evitar posibles deficiencias que supongan un potencial peligro en la estructura de la vivienda, y consiguientemente, puedan acarrear riesgos tanto para los inquilinos o propietarios, como para los propios viandantes.
El objetivo principal de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) consiste en garantizar la seguridad de las edificaciones. En definitiva, de actuar de manera preventiva, procurando evitar posibles deficiencias que supongan un potencial peligro en la estructura de la vivienda, y consiguientemente, puedan acarrear riesgos tanto para los inquilinos o propietarios, como para los propios viandantes.
La ITE es el dictamen, emitido por un Arquitecto o Aparejador, mediante el cual se podrá conocer el estado general de un edificio, basándose en la inspección visual del mismo. Por ello, la ITE consta de un informe de la inspección y de un dictamen con la opinión sobre las condiciones del edificio (estado de salud del mismo) y los criterios de intervención para poder programar un correcto plan de mantenimiento del edificio.
En la ITE se analizarán los elementos comunes del edificio, como la Cubierta, la Cimentación y Estructura del edificio, la Fachada y las Redes de Suministro y Evacuación de Aguas (instalaciones de saneamiento, agua, electricidad). Aunque podrá incluir advertencias sobre otros elementos (ascensores, escaleras, gas...), cuando el arquitecto observe una situación de riesgo.
La ITE sirve para poder determinar la identificación de los deterioros o falta de mantenimiento, realizar una prediagnostico correcto del estado de conservación del edificio, y así, ordenar por tipo de gravedad, los males producidos, y evaluar la importancia del daño y dictaminar sobre la necesidad de intervención.
Dicho Dictamen podrá ser “favorable” en cuanto al cumplimiento de las condiciones de seguridad y habitabilidad según las exigencias actuales, o “desfavorable”, en cuyo caso llevará aparejadas las actuaciones necesarias para resolver las deficiencias detectadas.
La Comunidad de Propietarios es la encargada contratar, a su libre elección, al técnico colegiado y de facilitarle la inspección a todas las dependencias del edificio.
El informe realizado por el profesional, junto con la Ficha Técnica de la Edificación, debe contar con el visado del Colegio Profesional, que garantice su cualificación. Y una copia del mismo será entregado a la Comunidad para registro en el Ayuntamiento, haciendo constar su resultado favorable como desfavorable.
En caso de que el resultado sea desfavorable, la Comunidad de Propietarios tendrá que llevar a cabo las reparaciones oportunas, solicitando para ello la preceptiva licencia de obras municipal.
La ITE sirve para poder determinar la identificación de los deterioros o falta de mantenimiento, realizar una prediagnostico correcto del estado de conservación del edificio, y así, ordenar por tipo de gravedad, los males producidos, y evaluar la importancia del daño y dictaminar sobre la necesidad de intervención.
Dicho Dictamen podrá ser “favorable” en cuanto al cumplimiento de las condiciones de seguridad y habitabilidad según las exigencias actuales, o “desfavorable”, en cuyo caso llevará aparejadas las actuaciones necesarias para resolver las deficiencias detectadas.
La Comunidad de Propietarios es la encargada contratar, a su libre elección, al técnico colegiado y de facilitarle la inspección a todas las dependencias del edificio.
El informe realizado por el profesional, junto con la Ficha Técnica de la Edificación, debe contar con el visado del Colegio Profesional, que garantice su cualificación. Y una copia del mismo será entregado a la Comunidad para registro en el Ayuntamiento, haciendo constar su resultado favorable como desfavorable.
En caso de que el resultado sea desfavorable, la Comunidad de Propietarios tendrá que llevar a cabo las reparaciones oportunas, solicitando para ello la preceptiva licencia de obras municipal.
El coste de la revisión varia de unos edificios a otros, y dependerá de su tamaño, de su antigüedad, del mantenimiento que del mismo se haya hecho por parte de la Comunidad y del tipo de estructura del mismo, y no se trata de ninguna impuesto o tasa, sino que es un precio libremente pactado entre la Comunidad y el profesional cualificado. Y dicho coste debe asumirlo la Comunidad de Propietarios, aunque en algunos casos podrá ser subvencionado por el Gobierno Vasco o incluso por el propio Ayuntamiento del municipio, por ello, mi consejo como administrador de fincas, es que la Comunidad debe asesorarse por un administrador de fincas colegiado y con experiencia en la materia.
Por mi experiencia como administrador de fincas, cuando una Comunidad de Propietarios vaya a realizar obras de importancia, como pueden ser las obras de rehabilitación del edificio aquí planteadas, mi sugerencia es que contrate a un administrador de fincas experto en obras y con personal cualificado en la supervisión de toda la documentación que se requiere para acometer las mismas, ya que en último caso, la responsable en caso de accidente, sería la propia Comunidad por no tener contratado.
En la gran mayoría de las obras de rehabilitación se realiza un proyecto/presupuesto, pero no un proyecto de ejecución formal, con la dirección facultativa de un arquitecto técnico, con un plan de seguridad, un estudio de seguridad y salud donde se evaluen los riesgos, la comunicación a la autoridad laboral de la apertura de centro de trabajo, libro de suscontratación por parte de la constructora (si tiene autonomos contratados o subcontrata determinados trabajos), etc. Por ello, el administrador de fincas y su equipo, deben de hacer un seguimiento continuado de que todos estos pasos se han cumplido, y de ahí la necesidad de contar con un administrador de fincas experto en esta materia.
Además, le aconsejo contratar un administrador de fincas colegiado, para que le pueda asesorar sobre el IVA aplicable a cada partida de la rehabilitación, materiales, mano de obra, etc. Ya que la normativa legal esta cambiando continuamente, de hecho, el Real Decreto Ley 6/2010 modifica algunos conceptos sobre la aplicación del IVA al 8% para las obras de rehabilitación.
Para información sobre Subvenciones, pincha aquí.
Obligación de la inspección técnica de edificios (ITE) a partir de los 50 años de antigüedad
Aunque ya se habló sobre esto en el post publicado con el titular "La inspección técnica de edificios (ITE) ya incluye las condiciones de accesibilidad", diciendo que el Real Decreto-ley 8/2011, establece, a nivel estatal, la obligación de la inspección técnica de edificios (ITE) para todos aquellos con una antigüedad superior a 50 años. No obstante, faculta a las Comunidades Autónomas para fijar una antigüedad distinta en sus normativas, lo que ya es una realidad ya que en varias Comunidades Autónomas la antigüedad marcada para la ITE es inferior a los 50 años.
El Real Decreto-ley 8/2011, publicado el día 7 de Julio de 2.011, fija la entrada en vigor de su artículo 21 (Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios) al año de su publicación en el BOE, lo que supone que será el 7 de julio de 2.012.
El Real Decreto-ley 8/2011, publicado el día 7 de Julio de 2.011, fija la entrada en vigor de su artículo 21 (Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios) al año de su publicación en el BOE, lo que supone que será el 7 de julio de 2.012.
Por tanto, a partir de esta fecha todas las Comunidades de Propietarios, en todo el territorio español, estarán obligadas a realizar la ITE cuando el edificio tenga una antigüedad superior a 50 años, salvo que la Comunidad Autónoma en la que se encuentre tenga establecida en sus normas una antigüedad distinta.
Redacto a continuación el articulado de importancia del RDL antedicho para más claridad:
Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios
1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:
a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.
b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.
2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.
3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
Artículo 22. Efectos de la inspección
Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto.
(...)
Disposición adicional tercera. Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.
Las determinaciones contenidas en este Real Decreto-ley relativas a la inspección técnica de edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en aquéllos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten.
Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso predominante.
(...)
Disposición final tercera. Entrada en vigor
Este Real Decreto-ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», a excepción de lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección técnica de edificios, que entrará en vigor al año de su publicación.
Encinar XXI Administradores de Fincas ¿Hablamos?
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