Me parece muy interesante el consejo ofrecido por mi compañero Fabio Balbuena, referente a las obras en fachada, a raíz de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo (TS) de fecha 21 de Noviembre de 2.012, que reproduzco a continuación:
Uno de los motivos de mayores conflictos en Comunidades de Propietarios es el relativo a la "alteración de elementos comunes".
La Ley de Propiedad Horizontal establece que no se pueden realizar alteraciones o modificaciones que afecten a los elementos comunes de la edificación, sin el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.
Sin embargo, se ha venido realizando por la jurisprudencia una interpretación extensiva de las facultades de los propietarios de locales comerciales ubicados en las plantas bajas de los edificios respecto a la realización de obras que afecten a elementos comunes.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, de fecha 21 de noviembre de 2012, analiza esta cuestión:
"Es doctrina del Tribunal Supremo, contenida, entre otras, en las sentencias de la Sala Primera de lo Civil, de 15 y de 28 de octubre de 2009, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales."
De ahí que en las propias escrituras de declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal sea frecuente encontrar cláusulas estatutarias que otorgan las más amplias facultades a los propietarios de locales en planta baja.
Ahora bien, esta doctrina tiene sus limitaciones. Dice la sentencia:
"La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios".
Y añade:
"No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas".
En el supuesto enjuiciado, el Tribunal estimó que "si bien los Estatutos autorizaban al propietario del local a realizar ciertas tareas para facilitar el desarrollo de la actividad comercial, se ha concretado que las del supuesto del debate exceden de las permitidas, y al afectar a elementos comunes, su ejecución requería, conforme dispone la Ley de Propiedad Horizontal, el consentimiento unánime de los comuneros."
En conclusión:
"La flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio."
Por tanto, vemos una vez más que la jurisprudencia establece una doctrina de interpretación de las normas, pero se ha de analizar el caso concreto, de modo que recomendamos consultar siempre a un Abogado o Administrador de Fincas antes de cualquier actuación que afecte a la fachada del edificio.
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La Ley de Propiedad Horizontal establece que no se pueden realizar alteraciones o modificaciones que afecten a los elementos comunes de la edificación, sin el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.
Sin embargo, se ha venido realizando por la jurisprudencia una interpretación extensiva de las facultades de los propietarios de locales comerciales ubicados en las plantas bajas de los edificios respecto a la realización de obras que afecten a elementos comunes.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, de fecha 21 de noviembre de 2012, analiza esta cuestión:
"Es doctrina del Tribunal Supremo, contenida, entre otras, en las sentencias de la Sala Primera de lo Civil, de 15 y de 28 de octubre de 2009, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales."
De ahí que en las propias escrituras de declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal sea frecuente encontrar cláusulas estatutarias que otorgan las más amplias facultades a los propietarios de locales en planta baja.
Ahora bien, esta doctrina tiene sus limitaciones. Dice la sentencia:
"La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios".
Y añade:
"No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas".
En el supuesto enjuiciado, el Tribunal estimó que "si bien los Estatutos autorizaban al propietario del local a realizar ciertas tareas para facilitar el desarrollo de la actividad comercial, se ha concretado que las del supuesto del debate exceden de las permitidas, y al afectar a elementos comunes, su ejecución requería, conforme dispone la Ley de Propiedad Horizontal, el consentimiento unánime de los comuneros."
En conclusión:
"La flexibilización en la interpretación de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia examinada no permite que el propietario de un local comercial pueda realizar, sin necesidad de autorización alguna, las obras que considere oportunas en su local o, como acaece en este caso, en una terraza propiedad de la Comunidad, afecten o no a los elementos comunes del edificio."
Por tanto, vemos una vez más que la jurisprudencia establece una doctrina de interpretación de las normas, pero se ha de analizar el caso concreto, de modo que recomendamos consultar siempre a un Abogado o Administrador de Fincas antes de cualquier actuación que afecte a la fachada del edificio.
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