<h1>Afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad</h1>

La afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad se extiende a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores.

La afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad de propietarios. En este artículo nos vamos a referir a si el adquirente de una vivienda (también local) está obligado a abonar las deudas que el anterior propietario tuviera con la Comunidad, y de ser esto así, si existe un límite o no.

EJEMPLO: Una persona tiene una deuda con la Comunidad desde el año 2010 por el impago de gastos comunes y vende el piso el 10 de marzo de 2015: ¿el nuevo dueño de la vivienda tiene que pagar la totalidad de la deuda, solo una parte, o no tiene que pagar nada ya que no es el deudor?

El artículo 9, apartado e) de la LPH establece: ” El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

¿Qué significa esta afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad?

1º.-  La obligación que impone la Ley de Propiedad Horizontal a todo propietario de contribuir, de acuerdo con su correspondiente cuota de participación dentro del conjunto del inmueble, a los gastos generales precisos para atender su sostenimiento (arts. 9 y 21) es una obligación personal, nacida de la condición de propietario que, aunque se produzca una transmisión del derecho, no se desvincula del deudor, que sigue respondiendo con todo su patrimonio en tanto no prescriba .

2º.- No obstante la citada Ley, en atención al quebranto que para las Comunidades de propietarios y su adecuado funcionamiento representa la morosidad de sus miembros en el cumplimento de la mencionada obligación y con el fin de garantizar el cobro, dispone, que si se opera una transmisión del piso o local, el nuevo adquirente, cualquiera que sea el título de su adquisición, soporta una carga real que garantiza el abono de los gastos mencionados generados con anterioridad, aunque no de todos los pendientes de pago, sino con la limitación temporal de responder de los originados en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente -la del año de adquisición-.

3º.- Dentro de ese límite temporal (anualidad corriente y los tres años anteriores), la responsabilidad de pago afecta tanto al propietario anterior (el que lo era cuando se generó la deuda, como obligación personal) como al nuevo propietario (como obligación real derivada de la carga real que la ley establece sobre el inmueble, “afección“), pudiendo reclamarse la deuda a cualquiera de ellos.

4º.-  Esto es lo que supone una verdadera afección de la vivienda al pago de deudas con la Comunidad, la “afección real del bien a la deuda” con la consiguiente carga para el titular actual, aunque no sea el deudor personal . Es decir, el  actual titular del piso que no es el deudor personal de las cuotas (pues no era propietario cuando éstas se devengaron), está obligado a soportar sobre su finca aquella deuda. Es su inmueble el que ha de hacer frente a aquellos gastos (con el límite temporal del que hemos hablado) aunque ese titular actual no sea el deudor personal.

EJEMPLO:

En el supuesto que hemos planteado al principio, el actual propietario se verá obligado por esa afección real del piso comprado al pago de la deuda a abonarle a la Comunidad el importe de la anualidad corriente a su adquisición (cuotas de enero, febrero y marzo de 2015), así como los gastos de los 3 años anteriores, es decir, los recibos de los años 2014, 2013 y 2012. De los gastos anteriores (años 2011 y 2010) no responde la vivienda adquirida por el nuevo propietario, luego no podrán serle reclamados a él.

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