<h1>Autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas</h1>

¿Es necesaria la autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas que dan a la fachada del edificio?

Sobre el tema de la necesaria autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas o para cambiarlas por otras de distintos materiales se han dictado muchas sentencias y no siempre con la misma respuesta. Vamos a intentar ofrecer los argumentos que se dan a favor y en contra de esa previa aprobación por la Junta de propietarios.

Lo primero que hay que recordar es que las ventanas de un edificio sujeto a la propiedad horizontal son elementos comunes (NO SON ELEMENTO PRIVATIVOS, aunque su uso evidementemente está reservado al propietario del piso en cuestión).  El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes del edificio (aunque pueden añadirse otros), entre los que señala: ” …son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores…”.

Las ventanas, por tanto, se consideran elementos comunes por naturaleza (objetivamente son elementos comunes).  Los elementos comunes, como sabéis, no pueden ser sustituidos, variados o modificados por la voluntad de uno o varios propietarios, tal como establece la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 7 LPH: ” El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

Partiendo de los anteriores antecedentes, la RESPUESTA sería quesí es necesaria la previa autorización de la Comunidad para la sustitución de las ventanas por ser y afectar a elementos comunes (la fachada, estética del edificio, etc.), auque también es  cierto que puede darse una variada causística, que a modo de reseña os cito a continuación:

A)  Sentencias de exigen la previa autorización de la comunidad para la sustitución de las ventanas :

- AP Alicante (Sección 5ª) 7 de abril de 2009: ” Las pruebas que se han practicado en el procedimiento judicial, en especial documental e informes periciales, revelan que la demandada ha sustituido la carpintería de madera y cerrajería de las ventanas de sus dos pisos, que recaen a las fachadas de dos calles, por otras metálicas y de diferente configuración, habiendo asimismo suprimido las barandillas que protegen los huecos, lo que supone una modificación de las fachadas apreciable a simple vista, que, obvio es decirlo, son elemento común del inmueble. Tal actuación es contraria a los Estatutos,… ydebe someterse al régimen de la unanimidad“.

-  AP Santa Cruz de Tenerife ( Sección 3ª) 18 diciembre de 2007: ” Las obras realizadas por la demandada consistentes en la sustitución de las ventanas de madera que dan a la fachada del edificio por otras de aluminio, alteran la configuración exterior del edificio de la comunidad de propietarios”.

B)  Sentencias que consideran que no es necesaria la autorización de la comunidad para la sustitución de las ventanas:

-  AP Cantabria (Sección 2ª) de 3 de abril de 2009: ” Esta Sala considera que la actuación de la comunidad frente a la demandada resulta discriminatoria y abusiva. La protección que el citado Art. 7 de la LPH otorga a la fachada del edificio como elemento común radica fundamentalmente en la protección de la continuidad y uniformidad estética del edificio y si bien es cierto que la innovación introducida por la recurrente, sustitución de la carpintería de las ventanas de la fachada este del edificio, cambiando las de aluminio en color natural de dos hojas por otras de PVC en color blanco de una sola hoja, puede entenderse como ligera afectación del aspecto de la fachada, tal afectación lo es en la misma medida, como mucho, que la efectuadas por otros propietarios y referentes a la misma y otras fachadas del edificio.”

-  AP Málaga (Sección 5ª) de 15 de diciembre de 2011: ” De las pruebas obrantes ha quedado acreditado que las ventanas de la vivienda propiedad de Don Donato , tenían originariamente cuatro hojas,habiendo sustituido las mismas por dos hojas, manteniendo el hueco existente, sin ampliarlo ni reducirlo, siendo la perfilería de las ventanas exactamente del mismo color que el resto de ventanas del edificio; es decir, no se ha realizado ninguna obra, y el hecho de que se hubiesen puesto dos hojas en una ventana en lugar de las cuatro preexistentes no altera en modo alguno la estética del edificio. Y ello porque como se puede comprobar por la simple visualización de las fotografías aportadas a los autos, las ventanas cuyos cristales se han modificado no dan directamente al exterior, pues delante de las mismas hay un muro que delimita la terraza, y es de una altura considerable, pues aún tomándose las fotografías con un zoom óptico, únicamente puede verse desde el exterior unos treinta centímetros de ventana y sobre todo que el edificio en cuestión está situado en la parte más alta de un monte. Por eso, tal y como razona la resolución impugnada “…… entraría dentro de un margen de tolerancia mínima pues la “innovación” no sólo no ha supuesto cambio estético destacable sino que el ojo humano no lo aprecia ni no se utiliza medios ópticos como el zoom; por lo que la armonía arquitectónica y visual del edificio permanece inalterada, considerando por tanto obligada la desestimación total de la demanda…..”

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