Se requiere autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza cuando se trate de un espacio abierto que constituya cubierta del edificio.
Aunque habrá que estar al caso concreto, la norma general es que el propietario de una terraza (ya sea privativa o de uso exclusivo de la misma) sujeta al régimen de propiedad horizontal y que además funcione como cubierta del edificio, requerirá autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza.
La explicación de la necesidad de contar con autorización por la Junta de propietarios para efectuar obras en la terraza de un edificio, cuando dicha terraza constituya la cubierta del mismo, se encuentra en el hecho de que es considerada un elemento común. Por tanto, la terraza en cuestión, servirá para el uso y disfrute de su propietario pero sin posibilidad de alteración salvo permiso previo de la Comunidad.
El artículo 7 de la LPH dispone: ” El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”
Por tanto, cuando se vayan a efectuar obras en la terraza que constituya cubierta del edificio, no basta con dar cuenta de tales obras previamente a la Comunidad, como establece el art. 7 LPH para las modificaciones de elementos privativos que no alteran la estructura general del edificio, ni su configuración o estado exteriores, sino que se trata, este segundo grupo de obras, de un supuesto en que la ley prohíbe al comunero realizar estas alteraciones al tratarse de una terraza descubierta que cumple la función de cubierta del edificio, con la consideración de elemento común por naturaleza.
Sentencias que exigen la previa autorización de la Comunidad para las obras realizadas en la terraza:
- SENTENCIA de la AP Las Palmas (Sección 4ª) de 16 de enero de 2014: ” De modo que deben declararse ilegales tales obras, no autorizadas por la Comunidad, y prohibidas por la ley, máxime cuando afectan al sistema de impermeabilización de la cubierta (habiéndola perforado), y al de recogida de aguas pluvialesde un elemento común como es la cubierta, así como a la estructura del edificio como son los forjados, que también son elementos comunes“.
- SENTENCIA de la AP León (Sección 1ª) de 7 de marzo de 2014: ” Esta terraza constituye un elemento común del edificio, pues es evidente que no sirve exclusivamente a los propietarios de la vivienda que con ella comunica, sino que, como elemento estructural del inmueble, resulta un elemento necesario del edificio y sirve de cubierta. Y ello aún cuando su uso exclusivo venga atribuido a uno, o varios, de los elementos privativos que la integran. Debiendo tenerse presente, en este punto, que el carácter de elemento común de uso exclusivo de titulares de elementos privativos no contraviene, en absoluto, la legislación reguladora de la propiedad horizontal, ya que nada se opone, conforme a la doctrina científica y jurisprudencial, a que el titular de una parte privativa pueda, en determinadas condiciones, tener ciertos derechos sobre los elementos comunes y entre ellos el de utilización exclusiva. La pruebas practicadas muestran con claridad la vulneración de los derechos de ventilación e iluminación del propietario demandante y aunque la pérgola no sea un elemento definitivo resulta perjudicial para el vecino y procede mantener la decisión de su retirada“.
- SENTENCIA de la AP Pontevedra, Vigo, (Sección 6ª), de 16 de mayo de 2014: ” Por lo tanto, la terraza, en cuanto elemento ubicado en la cubierta del inmueble y distinto de la edificación allí construida, tiene necesariamente carácter de elemento común del inmueble“.
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