2 de marzo de 2016

El impuesto desconocido para la mayoría de los inquilinos: el ITP en el alquiler

ITP en alquileres: ¿Qué sucede si no lo pago? ¿Puedo reclamar si lo considero injusto?
En el sistema tributario español hay un pequeño impuesto prácticamente desconocido para los ciudadanos: el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en el alquiler de viviendas y que paga el inquilino. ¿Pero el itp no se paga sólo cuando se compra? pues NO también en el alquiler y es tan desconocido que apenas se paga y las comunidades autónomas tampoco lo reclaman. Sin embargo, existe y se contempla en la regulación del ITP
La principal pregunta que surge es por qué se paga en el alquiler de la vivienda un impuesto que generalmente se habla sólo de él cuando se compra una vivienda??. Ramón falcón de tellacatedrático de derecho financiero de la universidad complutense, explica que el alquiler también se considera una adquisición onerosa, como lo es la compra. “El inquilino adquiere un derecho a usar la vivienda por un período determinado a cambio de un precio, por tanto es una adquisición onerosa (TPO)”, señala. De hecho, así está regulado en la ley sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
Por tanto, este impuesto no se paga por transmisión, pese al nombre, sino por cualquier adquisición de cualquier bien o derecho, como puede ser el derecho de uso de la vivienda por parte del arrendatario. El abono de este tributo se ha de hacer efectivo en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato de arrendamiento y por toda la duración del contrato (y no cada año). Sólo se pagaría cada año si va prorrogándose de año en año
¿Por qué apenas se paga este tributo y tampoco se exige?
Ramón falcón asegura que este desconocimiento se debe a que “los alquileres de vivienda a menudo no se declaran” y también a que “las comunidades autónomas no controlan mucho estos pagos, porque es poco dinero y no les sale rentable"
De hecho, basta darse una vuelta por la página web de las diferentes comunidades autónomas (por ser las que recaudan este impuesto) para ver la escasa información que facilitan al respecto. Por ejemplo, la junta de Andalucía sólo dice en una frase en su portal de vivienda que el papel timbrado para abonar el ITP se puede comprar en los estancos. En el portal de vivienda de la comunidad de Madrid se amplía algo más esta información al señalar que el impuesto se abona por la constitución de un contrato de arrendamiento y que lo debe de abonar el inquilino.
¿De cuánto dinero se trata?
En la ley que regula el itp se contempla una escala de precios que se aplica a nivel nacional aunque al ser un tributo cedido a las comunidades autónomas, cada una de ellas es libre  de fijar el tipo que quiera. Sin embargo, desde la consejería de hacienda de la comunidad de Madrid aseguran que en general las autonomías recurren a la escala de precios fijada por ley en el artículo 12 del real decreto legislativo 1/1993
A continuación mostramos la escala de gravamen. En la columna de la izquierda se encuentran los baremos de precios de alquiler del contrato total y a la derecha la tarifa que hay que aplicar
Si vives de alquiler en Madrid, muy pronto vas a recibir esta carta exigiendo que pagues el ITP

Por ejemplo, ¿cuánto hay que pagar de ITP en un alquiler de 850 euros al mes?
Para saberlo
1) hay que tomar como importe de base el alquiler de todo un año (850 x 12 = 10.200 euros)
2) ese resultado hay que multiplicarlo por los años que dure el arrendamiento. Pongamos que cinco años (10.200 x5 años = 51.000 euros)
3) según la tabla, al ser un importe superior a 7.692,96 euros, hay que aplicar un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción. Por tanto,  ((51.000 euros x 0,024)/6,01 = 204 euros)
El importe a pagar por este alquiler sería de 204 euros. Además, si el contrato de 5 años del ejemplo se fuera prorrogando automáticamente por un año, en cada prórroga habría que pagar 40,80 euros adicionales
Y ¿cómo y dónde se paga este impuesto?
Es posible adquirir el modelo timbrado de contrato de arrendamiento en los estancos y si no en las delegaciones de hacienda. Se trata de cumplimentar el correspondiente impreso, modelo 600, de la misma forma que la establecida para la compraventa de vivienda usada. El papel timbrado también se puede conseguir en las delegaciones de hacienda, que es donde debe abonarse el tributo
¿En qué casos no se paga el ITP en los arrendamientos?
Este impuesto no se paga cuando el inquilino es una empresa o un profesional, es decir cuando se trata del alquiler de un local de negocios o de una vivienda usada como oficina o despacho, según recalca falcón. En el caso de que se trate de un alquiler con distinto uso al de vivienda, se aplica el IVA, que es incompatible con el ITP y que lo paga el propietario pero lo repercute sobre el inquilino
 
¿Por qué tengo que pagar ITP, un impuesto que grava la compra de casa, si vivo de alquiler?

¿Por qué tengo que pagar ITP, un impuesto que grava la compra de casa, si vivo de alquiler?

Si vives de alquiler, y nunca has comprado una casa, probablemente no sepas lo que significan las siglas ITP. Esas tres ‘inocentes’ letras se corresponden con Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, una tasa que habitualmente grava la adquisición de viviendas usadas. 

Sin embargo, la Comunidad de Madrid está empezando a exigir su pago también en los arrendamientos, y es el inquilino quien debe hacer frente al pago. Además, la reclamación del pago se está haciendo con un carácter retroactivo de cuatro años y un mes. 

La medida ha provocado un cierto revuelo entre los inquilinos madrileños, que en su gran mayoría se oponen a la aplicación de un tributo hasta ahora olvidado. "Hasta ahora nunca se había hecho control de los alquileres", (..), aunque .. "su aplicación estaba prevista en el Texto Refundido del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados", aprobado hace más de dos décadas, el 24 de septiembre de 1993
La experta consultada por idealista news confirma que, a pesar de las reticencias que ha levantado la aplicación del ITP en los arrendamientos, es casi imposible evitar pagarlo: "me temo que hay que abonarlo y dentro de los plazos de prescripción". Además, puntualiza que "es un impuesto que solo se paga una vez, en el momento de constituir el arrendamiento". .... El abono del impuesto puede hacerse con documentos timbrados o con el modelo 600 de la Agencia Tributaria en los 30 días hábiles posteriores a la firma del contrato.
Actualmente las Administraciones Públicas siguen necesitadas de liquidez, por lo que precisan recaudar fondos de los administrados o ciudadanos contribuyentes sea como sea. La última ocurrencia de algunas comunidades autónomas es empezar a cobrar un impuesto vigente pero al que jamás se había hecho caso por no su poner un enorme botín recaudatorio: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en los contratos de alquiler.
En estos días se está haciendo casi viral que algunas administraciones regionales, como la madrileña –Cataluña y Andalucía ya lo venían aplicando desde hace algún tiempo–, están girando liquidaciones a los arrendatarios para cobrar esta tasa que se debería de haber abonado el inquilino a la firma del contrato por el hecho de alquilar una vivienda. Nunca se le informó ni se le reclamó y ahora se le exige el pago con efecto retroactivo y con intereses de demora.  

¿De qué trata este impuesto y dónde se encuentra regulado?

Este impuesto, con destino al olvido por su falta de práctica habitual y su no exigencia por parte de la Administración Tributaria, se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de Septiembre que aprobó el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El mismo afecta solamente a arrendamientos de viviendas y no a aquéllos cuyo uso es distinto, es decir a los locales de negocio, puesto que para estos últimos se aplica el IVA, impuesto que es incompatible con el ITP.
La familiaridad con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales la tenemos por la compra de una vivienda usada, pero a ningún arrendatario se le ocurre pensar que el alquiler también está gravado por el mismo. Pues esto último, en realidad no es así, al ser un impuesto que grava las operaciones onerosas, es decir, aquéllas que no son gratuitas y en las que ambas partes tienen obligaciones y reciben ventajas económicas recíprocas.
En el caso del alquiler el inquilino paga al propietario para aprovecharse o usar esa vivienda, y el propietario recibe un pago por ceder la propiedad.
Su obligatoriedad viene establecida en el artículo art. 7, apdo. 1, letra B) de la Ley que regula el mismo, en el que se dice que son transmisiones sujetas a este Impuesto, “la constitución de arrendamientos”.

¿Quién tiene que pagar este impuesto?

El responsable del pago es el arrendatario o inquilino, si bien de manera subsidiaria también lo será el arrendador o propietario de la vivienda si hubiera recibido el primer plazo del pago de la renta sin exigir al arrendatario el justificante de haber satisfecho este impuesto.

¿Cómo y cuándo se paga?

Muchos de los lectores recordarán como hace años se usaba para hacer los contratos de alquiler un papel timbrado que se compraba en los estancos. Esa fórmula no ha desaparecido, por lo que realizar el contrato en dicho papel timbrado que es emitido por Hacienda implica el pago del Impuesto.
Si por el contrario el contrato se hace en papel común, hay un plazo de 30 días hábiles (no cuentan domingos ni festivos) para autoliquidar ante Hacienda de la Comunidad Autónoma que corresponda el impuesto a través del modelo 600 que allí se adquiere.

¿Cuánto hay que pagar?

La base de cálculo para el impuesto será la renta total que haya de abonarse por todo el período de duración del contrato. Si no se hubiera acordado plazo, se calculará sobre un mínimo de seis años.
Cada vez que se prorrogue el contrato, una vez haya transcurrido el plazo de alquiler que hayan acordado las partes, habrá de hacerse una liquidación adicional del impuesto abonándolo por el período prorrogado, porque cada prórroga se entendería como un nuevo contrato.
Las tarifas a aplicar, si no se han establecido por cada Comunidad Autónoma serán las que vienen previstas en el artículo 12, apartado 1 de la Ley del Impuesto:
ITP en alquileres: ¿Qué sucede si no lo pago? ¿Puedo reclamar si lo considero injusto?

¿Qué ocurre si no se paga?

Que la Administración podrá exigir su pago, tanto de arrendatario como de arrendador, con los intereses de demora previstos en la Ley General de Presupuestos del Estado. El plazo para exigir dicho pago es el de cuatro años a contar desde el último día en el que es obligatorio el pago de dicho impuesto, es decir, durante cuatro años y mes y medio aproximadamente.

¿Y si desconocía que había que abonar ese impuesto, me puedo librar de abonarlo?

La respuesta, en principio, es no; salvo que haya algún valiente que se atreva a defender la dispersión y, por tanto, falta de alcance y comprensibilidad de todas las obligaciones referidas al alquiler. Ya sabemos que en derecho todo es discutible y que ,sobre todo, han de reinar las garantías y la seguridad jurídica.
El artículo 6.1 de nuestro Código Civil dice: “La ignorancia de las Leyes no excusa de su cumplimiento”. Por otro lado, la Constitución Española dispone que las normas jurídicas han de ser objeto de publicidad antes de entrar en vigor, lo que se hace a través de los Boletines Oficiales.
Pero para cumplir la Ley, primero hay que conocerla y comprenderla, y con estas premisas, parece que, en principio, cualquier ciudadano, y a través de internet, podría tener conocimiento de sus derechos y obligaciones, con un simple click....

Si vives de alquiler en Madrid, muy pronto vas a recibir esta carta exigiendo que pagues el ITP

Si vives de alquiler en Madrid, muy pronto vas a recibir esta carta exigiendo que pagues el ITP

Quizá te haya llegado ya, si no estará a punto. Si vives de alquiler en la Comunidad de Madrid y has firmado un contrato de arrendamiento en los últimos cuatro años, es muy probable que en los próximos días recibas una carta nada amistosa firmada por Isabel Asenjo Arroyo, subdirectora general de gestión tributaria de la Comunidad de Madrid. En ella te exigirá que pagues el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y no solo eso, además te cobrará intereses de demora por no haberlo abonado cuando tocaba, en el momento de hacer el contrato.  
“Las están mandando de forma masiva”, aseguran los carteros, que reparten miles de estas inesperadas cartas certificadas cada día. Aunque el ITP en los contratos de arrendamiento está contemplado en la ley tributaria desde 1993, a la mayoría de inquilinos les pilla por sorpresa.Las comunidades autónomas no lo habían exigido hasta ahora y había quedado como un impuesto que únicamente se pagaba en la compra de vivienda usada. 
Esta primera misiva es solo para ‘asustar’ a los inquilinos que no han abonado el impuesto desde 2012. Básicamente recoge distintas referencias legales que justifican la actuación de la Agencia Tributaria y una propuesta “provisional” de liquidación. 
Es provisional, porque en los próximos meses se enviarán las cartas de pago definitivas con la cuenta en la que hacer el ingreso de la tasa y en las que, además, se incluirán intereses de demora por no haber pagado el impuesto en el mes posterior a la firma del contrato de alquiler.
A partir del momento en el que se recibe la carta hay un periodo de 10 días hábiles para formular alegaciones, aunque ...hay poco que alegar: “me temo que hay que abonarlo y dentro de los plazos de prescripción”.
Tanto los afectados por la reclamación del ITP como quienes están a punto de firmar un nuevo contrato de alquiler deben saber que se trata de un impuesto que solo se paga una vez, en el momento de constituir el arrendamiento.  
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