Cuando un propietario decide alquilar su vivienda a un tercero, el principal temor que tiene es saber si el arrendatario le abonará puntualmente la renta mensual, y en caso de impago, qué procedimiento se debe seguir para que el inquilino abandone la vivienda y cuánto tiempo tardará en recuperar la vivienda.
Para evitar quebraderos de cabeza más adelante, en el momento de firmar el contrato es aconsejable pedir varios meses de fianza por adelantado, lo que proporcionará al arrendador un ‘colchón’ económico para sobrellevar los perjuicios del impago durante un tiempo. Una alternativa a la fianza son los seguros de impago de alquiler, que pueden cubrir hasta 12 meses de rentas no abonadas por el inquilino y los costes judiciales del proceso de desahucio.
Sin embargo, (..) “antes de iniciar cualquier procedimiento judicial es aconsejable acudir a la vía extrajudicial para intentar una solución amistosa con el arrendatario, por ello sería preciso remitirle un burofax reclamándole la deuda”. Sin embargo, la vía amistosa suele resultar infructuosa y en muchos casos no queda más remedio que acudir a los tribunales.
Si este es el caso, lo más aconsejable es interponer una demanda de desahucio y acumular la acción de reclamación de rentas. Para preparar la demanda será preciso aportar en el Juzgado el contrato de arrendamiento y los recibidos impagados. Si se ha efectuado reclamación extrajudicial previa (burofax) también se deberá aportar junto con el acuse de recibo.
El envío del burofax es importante para intentar alcanzar un acuerdo amistoso con el inquilino, pero también nos será útil para acreditar ante el Juez que nos hemos visto en la obligación de interponer la demanda ya que no ha sido posible el acuerdo. Además, si desde que el inquilino ha recibido la notificación hasta la interposición de la demanda han transcurrido más de 30 días, evitaremos que pueda enervar la acción.
“La Ley prevé expresamente que el demandado, una vez recibida la demanda, tiene 10 días para ponerse al día de los pagos de las rentas y evitar así el desahucio. Ahora bien, si con 30 días de antelación a la interposición de la demanda ha recibido un burofax de reclamación de las rentas, y no ha pagado el importe pendiente, no podrá enervar la acción”, (..).
Procedimiento judicial
Una vez interpuesta la demanda, se dictará el correspondiente decreto de admisión de la demanda. En dicho decreto se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague el actor, bien enerve la acción (pague la totalidad de la deuda pendiente), o bien se oponga a la demanda, alegando de forma sucinta las motivos por lo que entiende que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada.
Por lo tanto, si el inquilino recibe la demanda y no se opone a la misma, directamente se dictará un nuevo decreto que pondrá fin al procedimiento de desahucio y se deberá estar a la fecha de lanzamiento establecida en la admisión de la demanda.
Por el contrario, si se opone a la demanda al considerar que no es correcta la cantidad reclamada, se deberá celebrar el juicio y posteriormente se dictará la correspondiente sentencia.
Por el contrario, si el demandado recibe la demanda y paga la totalidad de las rentas pendientes hasta la fecha, se dictará auto que pondrá fin al procedimiento y declarara enervada la acción.
Desahucio
El día señalado para el lanzamiento acudirá la comisión judicial, el cerrajero y, si es preciso y justificado, la policía para entrar en la vivienda y levantando acta de su estado. Paralelamente, aunque se haya recuperado la posesión de la vivienda, el procedimiento continuará en reclamación de las rentas pendientes.
Otra de las grandes preocupaciones del propietario es saber cuánto tiempo durará todo el procedimiento, ya que cada mes que pasa es un mes que no cobra y tiene al inquilino dentro de la vivienda y sin pagar ni renta, ni en su caso suministros.
Aunque la última reforma ha sido denominada como ‘desahucio exprés’, y se ha extendido el pensamiento de que en 10 días se podía echar al inquilino de la casa, (..) “la práctica nos permite concluir que ni mucho menos en 10 días se puede desahuciar a una persona”. En este sentido es difícil fijar un plazo de tiempo determinado ya que depende la carga de trabajo que tenga el juzgado, pero sí que es cierto que las últimas reformas legales han reducido sensiblemente los plazos, por lo que podríamos aventurarnos a decir que el término medio está entre 3 y 8 meses.
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