¿Cómo actuar cuando los vecinos no están contentos con el Administrador de Fincas y quieren cambiarlo?
Cambiar de administrador de fincas es sencillo.
Lo primero que hay que hacer, es comprobar si tiene la Comunidad firmado un contrato de prestación de servicios con el Administrador de fincas, ya que puede establecer el periodo de vigencia y habría que atenerse a lo establecido en el mismo respecto a la duración. (Si el cese es por causa justa no habrá que indemnizarle por daños y perjuicios por el tiempo que reste de prestacion de servicios, sino, si).
Despúes el Presidente (si no lo quiere hacer el presidente podrían convocarla directamente la cuarta parte de los propietarios o los que representen el 25% de cuotas) debe convocar debidamente una Junta extraordinaria, donde se notifique expresamente que el orden del dia es el cambio del administrador de fincas.
¿Puede el Presidente de una Comunidad cambiar al Administrador de Fincas sin llevar el tema a la reunión de la junta de vecinos?:En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y someter este nombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre, que debería ser en un plazo breve.
Ya en la Junta de Propietarios, el acuerdo debe ser adoptado con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que asistan a la reunión, votación ésta que se hace constar en el Libro de Actas de la Comunidad.
Lo normal es que, la decisión de la Comunidad, se comunique al administrador por escrito con un mes de antelación. Al Administrador de fincas hay que comunicarle que, reunidos los propietarios en Junta extraordinaria han decido prescindir de sus servicios para tal fecha y comunicarle que ya tiene elegida la persona que se va a hacer cargo de la Comunidad, decir quien es y que se pondrá en contacto con él para recogerle toda la documentación.
Lo mas recomendable es que la entrega de documentación se haga entre el Administrador de fincas saliente y el administrador de fincas entrante, haciéndose ellos responsables de la información que se traslada. Debiendo siempre el administrador entrante firmar la entrega de la documentación, poniendo junto a su firma un "sin revisar" al lado, y eso le deja una margen de actuación para en caso de que falte documentación exigirsela al antiguo Administrador de fincas. Sino, dicha documentación la puede recoger personalmente el Presidente, haciendo la misma advertencia.
¿Qué pasa si el administrador de fincas saliente se niega a entregar las cuentas?. El nuevo administrador deberá reflejar en el libro de actas que toma posesión de su cargo sin poder reconocer el estado de las mismas por esta causa.
¿Y qué sucede si la destitución del administrador de fincas ha sido impugnado? Encinar administradores de fincas les informa que, el Administrador de Fincas cesado tiene la obligación de devolver la documentación a la Comunidad de Propietarios, independientemente de que el acuerdo de su destitución haya sido impugnado, ya que como establece el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos adoptados por la Junta son ejecutivos, aún habiendo sido impugnados, salvo que el Juez los suspenda de forma cautelar. Así se establece en la Sentencia de la Audiencia Provincial de 6 de Octubre de 2004, ya que como declara esta sentencia, el Administrador de Fincas es un profesional encargado por la Comunidad de realizar determinadas prestaciones, conforme establece el ya citado artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no es titular de ninguna documentación de la finca, y en consecuencia, cuando es destituido de su cargo, debe entregar toda la que obra en su poder, tanto la general como la particular, entre la que se incluyen los datos de los propietarios y la domiciliación bancaria.
¿Qué pasa cuando el administrador de fincas se niega a entregar la documentacion hasta que no sea indemnizado? habria que denunciarle, se podría acudir a la via civil, pero recomiendo mejor la via penal por un falta o delito de coacciones (articulo 172 del Codigo Penal), por la actividad intimidatoria que tiene el administrador de fincas ya que aunque no hay violencia fisica si que se hay coaccion que impide a los comunes actuar segun su voluntad. Solicitando al juez cautelarmente la devolucion de la documentacion ya que por la demora del procedimiento prodrian producirse unos perjuicios el retraso en dicha devolucion, aun mas si cabe, cuando a la persona que ostenta dicha documentacion no le sirven para nada nada mas que para persistir en su postura coactiva.
Mi recomendación es que elijan a su nuevo Administrador de fincas entre profesionales colegiados y que se dediquen a esta labor con completa dedicación y no compaginándola con otras. Para ello, contacten con varios profesionales del sector, les solicite presupuesto con una descripción detallada de los servicios que ofrecen y el precio de los mismos y, finalmente, opte por la mejor relación calidad-precio.
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