El administrador de fincas le informa que una Comunidad de vecinos tenga seguro no es obligatorio por ley, ya que la Ley de Propiedad Horizontal establece que debe dotarse a los presupuestos de la comunidad de un fondo de reserva, con cargo al cual podrá suscribirse un seguro comunitario que cubra los daños del edifico o contratar un servicio de mantenimiento del mismo o de sus instalaciones.
Aunque la ley no lo exige, si considero, por mi experiencia como administrador de fincas, que es muy recomendable para cubir los riesgos que puedan sufrir los elementos comunes del edificio y los daños que puedan ocasionarse a terceros y a los copropietarios. Ya que cada vez es mas frecuente los siniestros provocados por daños de agua, por fenomenos atmosféricos (lluvia, viento, granizo, nieve, etc.) y roturas de cristales, sobre todo, en edificios cuya antigüedad es mayor a 21 años. Es por ello conveniente, contratar un seguro multiriesgo que incluya todo este tipo de siniestros.
Además, el coste del seguro comunitario hay que tener en cuenta que se repercute segun la cuota de participación que tenga casa propietario, y puede suponer un ahorro economico a nivel particular, si al contratar cada propietario su seguro particular e individual del hogar solicita que se excluyan del mismo los riesgos de los elementos comunes, así como la responsabilidad civil de la Comunidad, ya que ya estarían cubiertos por el seguro comunitario y evitar pagar doblemente por lo mismo.
Y lo que es mas importante, evita tener que gestionar multiples partes por cada seguro individual, al tener que gestionar un unico parte por el siniestro al seguro de la comunidad, evitandonos tambien que algunos seguros individuales del hogar no cubran algunas contingencias o incluso que algun vecino no tenga seguro propio.
En el seguro multiriesgo de la Comunidad es importe tener claros varios conceptos:
1) Tiene que determinar con claridad y en capital suficiente: el continente o capital asegurado del edificio (reconstrucción en caso de siniestro total, excluido el suelo), el contenido (mobiliario), y la responsabilidad civil (daños causados a terceros), siendo imprescindible en este punto, que los propios copropietarios tengan la consideración de terceros entre si mismos.
2) Además hay que observar que el seguro cubra frente a los incendios, explosión o caída del rayo (como salvamento, bomberos y desescombro), el robo, expoliación o hurto del mobiliario y los daños ocasionados a cuenta del robo, gastos de reposición e instalación de los espejos, las lunas, cristales y granito o marmol (suele ser habitual en los portales), los daños ocasionados por el viento, granizo o nieve, los desbordamientos o atascos procedentes de las instalaciones generales del edificio, las paradas de maquinaria (ascensores y montacargas, líneas eléctricas, la instalacion central de calefacción o agua caliente o de aire acondicionado, grupo de presión de agua, las bombas y depuradoras de la piscina y las antenas colectivas de televisión), los accidentes que puedan sufrir los empleados en el edificio en el desempeño de sus tareas y la defensa jurídica de la comunidad.
3)La cobertura de daños en un seguro puede ser por una cantidad máxima o tener una franquicia. Mi consejo es eliminar siempre que sea posible, la franquicia, ya que obligaría a pagar un mínimo por cada parte de siniestro.
4)Que el valor de las cantidades aseguradas de continente, contenido y responsabilidad civil seran suficientes, esten actualizadas y sean ciertas o reales, teniendo en cuenta: la calidad de la construcción, las viviendas, la superficie construida, el numero de plantas en altura y subterraneas, el mobiliario, las instalaciones y servicios comunes, las instalaciones deportivas y los metros de jardín.
4) Actualizar anualmente los capitales asegurados. Ya que si hay infraseguro, en caso de siniestro, el seguro no abonaria el 100% de las cantidades aseguradas, sino que lo hacen de forma proporcional a las contradas en el seguro en comparación con las que realmente se deberian haber contratado.
5) Negociar las formas de pago del seguro por parte de la Comunidad: pagos mensuales, trimestrales o si es un único anual, en este caso, negociar al máximo el precio del seguro, comparandolo entre varias compañias aseguradoras.
Pero como tal seguro no es obligatorio, en caso de que la Comunidad no quiera contratarlo, se entiende que será el fondo de reserva legal el que responda de los daños de que sea responsable la Comunidad de Propietarios. (Este fondo de reserva legal será del 2,5 % como mínimo el primer año, y de un 5 % los siguientes años. Pero la Comunidad siempre puede votar en Junta que sea un porcentaje mayor al legalmente establecido).
Aunque es mi labor como buen administrador de fincas, recomendar la contratación de un Seguro Comunitario Mutiriesgo que cubra todo tipo de eventualidades, desde daños por agua y su responsabilidad civil frente a los propios copropietarios (muy comunes en edificio antigüos), atascos, daños por fenomenos atmosféricos, roturas de cristales, robo, contratar el valor estético (muy importante si no queremos que en un paño de pared tengamos un pegote de pintura a 2 colores después de haberlo arreglado el seguro), y por supuesto, la responsabilidad civil de la Comunidad frente a terceros; como cada Comunidad de Propietarios es diferentes, antes hay que hacer un estudio detallado del inmueble, segun las necesidades de cada edificio, y como mínimo aconsejaría contratar el seguro contra el riesgo de incendio y daños a terceros. Pero reitero mi postura de que lo más conveniente sería contratar un seguro multiesgo porque además de dar cobertura a los siniestros que puedan surgir por las causas reseñadas con anterioridad, poseen un servicio de asistencia telefónica las 24 horas del dia para aclarar cualquier duda que pueda surgirle a la Comunidad en relación al Seguro, y lo más importante, contar con un servicio permanente de reparación con profesionales cualificados.
Para suscribir un seguro de este tipo, es suficiente con el acuerdo mayoritario de los vecinos reunidos en Junta que voten en tal sentido.
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