22 de enero de 2010

La obligatoriedad de ser Presidente de la Comunidad

Según el articulo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cargo de Presidente de una Comunidad de Propietarios es obligatorio. El articulo dice así: el presidente será nombrado entre los propietarios. El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo invocando las razones que le asistan para ello.

El adminsitrador de fincas le advierte que sólo podrán ser nombrados Presidentes de la Comunidad, los que sean propietarios de viviendas o locales comerciales de la finca.

Cuando una persona no quiera ser Presidente y concurran en ella razones suficientes que le imposibilitan para el ejercicio de dicho cargo, debe acudir, dentro del plazo de 30 dias desde su nombramiento, al Juzgado de Primera Instancia para solicitar ser relevado del cargo de Presidente, alegando justas causad. Por lo tanto, será el Juez quien a la vista de las causas invocadas, adopte la decisión de relevarlo de su cargo, pero mientras no recaiga sentencia, debe seguir en su cargo de Presidente .

¿Qué causas pueden alegarse?. La falta de aptitud física o psíquica, su falta de formación, que su residencia habitual esta a una gran distancia y le imposibilita saber el estado y funcionamiento de la comunidad.


Encinar Administradores de Fincas les presenta un video de lo que tiene que hacer el propietario que va a ser nombrado Presidente y no puede serlo por una razon clara y obvia, tanto antes de su nombramiento, como a posteriori de dicho nombramiento.




Le administrador de fincas le resuleve sus dudas respecto a: ¿Puede ser Presidente un inquilino? La Ley de Propiedad Horizontal es muy clara en este asunto. Estableciendo el artículo 13, que los propietarios elegirán de entre ellos un presidente que representará a la comunidad en juicio y fuera de él.Por lo tanto, sólo puede ser Presidente un propietario de un inmueble en dicha Comunidad.
¿Y si aún así se nombra Presidente a una persona no propietaria, por ejemplo, a un inquilino?. Segun la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de Julio de 2.007, dicho acuerdo es nulo.

¿Puede una persona juridica ser Presidente?
Cuando una empresa o persona juridica es propietaria de un piso, como tal, podrá ser nombrada Presidente de la Comunidad de vecinos, pero dicho cargo de Presidente de la Comunidad lo ejercerá su representante legal. Y así se desprende de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Malaga de 8 de Marzo de 2.006 y de Asturias de 10 de Abril de 2.003.

¿Y si le toca ser Presidente a uno de lo morosos?
Que un propietario adeude alguna cuota de la Comunidad, es decir, tenga la condición de moroso, no impide su nombramiento ni el ejercicios de las funciones de dicho cargo.  De hecho, el acuerdo comunitario por el que se prohibe ser Presidente a un propietario moroso es nulo, segun la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 19 de Noviembre de 2.001.

¿Y si el imueble, bien sea un piso, local o garaje, pertenece al matrimonio, es decir, como bien ganancial de los conyuges, entonces, quién debe actuar como Presidente? Como ambos son propietarios de dicho inmueble, cualquiera de ellos puede ser nombrado Presidente de la Comunidad, de manera indistinta, ya que el Artículo 1.375 del Código Civil atribuye a ambos conjuntamente la gestión y disposición de los bienes ganaciales.

¿El cargo de Presidente puede ser remunerado? El cargo de Presidente podría ser remunerado si se encarga al mismo funciones que deberian de ser encomendadas a profesionales que cobran por ello, pero cosa bien distinta es exonerar al Presidente del pago de su cuota, ya que para ello se necesitaria acuerdo anúnime segun la Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada de 9 de Junio de 2.006.


El administrador de fincas le informa sobre los sistemas válidos para la eleccion de Presidente:

El sistema de presentación de candidatos es el principal. Y para su elección es suficiente con que voten a favor la mayoría de los asistentes a la Junta que representen a su vez mayoría de cuotas presentes (2ª convocatoria). Y el acuerdo de nombre Presidente sin haberse llegado a la mayoría doble no es validado, conforme a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 18 de Octubre de 2.006.

Si no hay candidatos o no se obtienen esas mayorías, hay que acudir a los sistemas de eleccion de Presidente por turno rotatorio o sorteo.

Duración del cargo de Presidente:
El plazo de duración es de un año, salvo que lo Estatutos de la Comunidad estipulen otra duración diferente.
Aunque si los Estatutos no dicen nada sobre este aspecto, puede estipularse una duración mayor o incluso menor al año.
Y además, el cargo de Presidente puede renovarse en las sucecivas juntas, votando a favor la mayoría de los asistentes a la Junta que representen a su vez mayoría de cuotas presentes (en 2ª convocatoria).

El administrador de fincas le resulve sus dudas respecto a: Si la duracion del cargo de Presidente es de un año, ¿que sucede si por ejemplo en Diciembre termina el periodo de un año pero no se celebra junta hasta pasados unos meses, sigue siendo Presidente? SI y seguirá siendolo hasta que se nombre en Junta a otro comunero que lo sustituya en su cargo, siendo hasta ese momento validos todos los acuerdos adoptados por el mismo. Para convocar la Junta de cambio de Presidente, debe hacerlo él mismo o el 25% de los vecinos que sus cuotas tambien represente el 25% del conjunto.

¿Qué sucede si el Presidente actual quiere volver a ser reelegido por otro año más, es eso posible? Encinar Administración de Fincas le informa que es la junta de propietarios la que por mayoría debe decidir quien ha de ocupar el cargo de presidente para el próximo periodo anual. El turno rotatorio es un sistema más empleado en la práctica, pero no necesariamente obligatorio, pues es legal que se decida por la junta de propietarios que ocupe el cargo una persona concreta y se aprueba por mayoría de propietarios y de cuotas. Si su deseo es continuar un año mas en el cargo, asista a la junta anual ordinaria y cuando se trate el punto del orden del día relativo al nombramiento de nuevos cargos, explique a los asistentes las razones motivadas que le mueven a proponer su nombramiento un año mas, sometiendo a votación la decisión.

¿Qué sucede cuando el Presidente vende su piso en el transcurso de su mandato? No puede exigirsele que continue siendo presidente, porque ya no es propietario. Pero al nuevo comprador, y actual propietario del piso tampoco porque no ha sido nombrado legalmente. ¿Qué hacer? Hay que convocar Junta de Propietarios y proceder a la eleccion del nuevo propietario de ese piso para que actue como Presidente por el tiempo que resta o elegir a otro diferente en funcion del sistema de eleccion elegido por la Comunidad de Propietarios.

¿Puede una persona mayor negarse a ser Presidente? Si, una de las razones que justifican la abstencion para el ejercicio del cargo de Presidente es precisamente la edad. Debe plantearlo a la Comunidad y si no le hacen caso, hay que acudir al Juez de 1ª instancia de su domicilio en el plazo de los 30 dias siguientes a su nombramiento.
¿Y la invalidez? Si como norma general, aunque habría que ver las limitaciones de cada caso concreto, y se aplicaría lo anteriormente expuesto.


¿Puede delegarse el cargo del Presidente en un familar que no sea propietario? No, precisamente por no ser propietario, si lo fuera, en ese caso si. Otra cosa, es que en practica se realice y sea aceptado por la Comunidad

¿Qué hacer si el Presidente saliente se niega a firmar el Acta? El secretario -normalmente el administrador de fincas- podrá enviarla con su firma y una diligencia de subsanación explicando las causas por las cuales el presidente no quiere firmar, para evitar así que adolezca de defecto formal.

¿Es obligatorio aceptar el cargo de Vicepresidente? NO. Aunque es recomendable aceptar dicho cargo para la buena marcha de la Comunidad, y que solo por causas importantes se abstenga del mismo.

En el siguiente video se explica que aunque casi nadie desea ocupar el cargo de presidente de una comunidad, sin embargo, la decisión corresponde a la junta de propietarios. Renunciar es algo que solamente se puede hacer si existen causas justificadas para ello. Explicamos los pasos necesarios para excusarse de esta responsabilidad:


Seguido exponemos un video explicativo para saber quienes pueden ocupar cargos en una comunidad de propietarios, si se puede nombrar presidente a un vecino que no es propietario o contratar a un administrador que no cumple los requisitos legales son los errores más habituales...


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